Рефинансирование ипотеки без права собственности на квартиру

Одной из тенденций, предложенных некоторое время назад банками, является услуга рефинансирования. Существуют различные виды этого продукта. И если на вторичном рынке перезайм не выходит за рамки стандартной процедуры из-за наличия всех документов на недвижимость, то рефинансирование ипотеки в строящемся доме вызывает вопросы у владельцев такого незавершенного жилья.

Как происходит перекредитование ипотеки

Финучреждения заинтересованы в привлечении клиентов и поэтому предлагают гражданам, связанным кредитами, различные выходы из ситуации. Тем самым по-своему конкурируя друг с другом. Предоставление этой услуги стало возможным благодаря снижению ключевой ставки, что повлекло изменение в тарификации кредитных соглашений.

Гражданам, которые заключили договоры в предыдущих годах, интересны такие инициативы банков, ведь если правильно подобрать продукт, то можно сэкономить значительные средства, перенаправив их на другие расходы семейного бюджета. В большинстве случаев, как обязательное условие, кредитование гражданами было совершено в учреждении, указанном застройщиком на обременительных условиях. Это также является одним из прецедентов инициирования перезайма.

При оформлении перекредитования происходит изменение основных условий соглашения, к которым можно отнести:

1. Увеличение срока выплаты кредита.
2. Снижение ежемесячного обязательного платежа.
3. Смена валюты, в которой получен основной заем.
4. Экономия затрат на страховку, в случае обнаружения такого варианта в каком–либо продукте.
5. Изменение состава созаемщиков.

Алгоритм совершения переоформления следующий:

• соискатель ознакамливается с условиями, предложенными финучреждениями в рамках перекредитования;
• подбирается наиболее оптимальный вариант;
• гражданин подает заявку на услугу в подходящий банк;
• полученное одобрение на взаимодействие с банком является началом инициирования процедуры перезайма;
• потенциальный клиент предоставляет все запрашиваемые кредитодателем бумаги и подписывает соглашение на рефинансирование.

В процессе оформления договора на перекредитование одними из документов, являющихся обязательным к предъявлению, служат правоустанавливающие бумаги на недвижимость. Поскольку граждане, приобретавшие недвижимость на стадии строительства, не имеют таких документов, то многие банки отказывают в перекредитовании до момента вступления заемщика в собственнические права. Ведь полномочия у граждан в недостроенном объекте номинальные и единственным юридическим документом, подтверждающим факт отношения гражданина к стройке, является договор с застройщиком на долевое участие.

Программы перекредитования без документа о владении на жилье не так разнообразны, как в случае со стандартными ипотечными предложениями. Но поскольку спрос на такое действие растет, то финансисты имеют практику заключения договора этого направления.

Одним из выходов в такой ситуации – дождаться сдачи объекта с предоставлением соответствующих бумаг и реализовать перекредитование с лучшими условиями.

Требования к заемщику при рефинансировании ипотеки на 2018 год

Поскольку неординарностью заключаемого договора является именно отсутствие правоустанавливающей документации, то фактически у банка, который предоставляет средства соискателю, отсутствует залоговый объект, что увеличивает риски неблагонадежности кредитования. В случае остановки проплат со стороны ссудополучателя, банк остается без обеспечения и выданных средств.

Но на текущий момент существует несколько системообразующих финучреждений, которые выполняют рефинансирование ипотеки в новостройке. При этом предъявляемые требования к соискателю стандартные, но с дополнениями, которые выглядят следующим образом:

1. Срок существующей ипотеки не менее полугода.
2. Наличие ДДУ.
3. Ипотека не реструктуризирована.
4. Отсутствуют просрочки и штрафы.
5. Финансовое положение на достаточном уровне и имеет на то документальное подтверждение.

Категории недвижимости при рефинансировании

Недвижимость, которая является предметом переоформления, рассматривается в финучреждении по двум параметрам:

• Наличие признаков новостроя, к которым относится жилье, купленное непосредственно у застройщика по ДДУ. При перезайме, в котором участвует квартира, сданного в эксплуатацию МЖД с получением правоустанавливающих бумаг, условия применяются, как ко вторичке. Различия между рефинансированием обоих вариантов существенные.
• Аккредитация строительной фирмы, являющейся застройщиком. Финансисты имеют свои критерии доверия к этим организациям. В случае выявления ненадежности застройщика, оформлять перезайм банки не возьмутся.

Если компания, занимающаяся строительством, не входит в рейтинг надежных фирм или она не получила аккредитацию, банком будет затребована дополнительная документация:

• уставные бумаги застройщика;
• разрешение построить объект;
• документы, подтверждающие право подписания застройщиком ДДУ;
• выписки из проектной документации.

Получить такой пакет соискателю от застройщика скорее всего будет проблематично и шансы на переоформление малы.

Варианты и программы рефинансирования

Существует два вида реализации перезаймовых действий. К ним относятся:

1. Переоформление действующего договора в финучреждении, которое первоначально выступало кредитодателем. В этом случае между сторонами достигается консенсус в вопросах изменения существующих условий, что отражается в дополнительном соглашении.
2. Проведение работы для получения нового кредита в рамках погашения существующего. В этом случае клиент выполняет полный цикл действий по оформлению договора, куда входит подготовка набора документов и неоднократное посещение потенциального кредитодателя, страховой компании и первоначального инвестора.

Варианты переоформления ссуды, доступные владельцу новостроя, следующие:

• оформление потребительского кредита без обременения;
• предоставив в виде залога другое ликвидное имущество (при наличии такового);
• переоформив залоговое право на ДУ на кредитодателя.

Список учреждений, в которых работает программа переоформления ипотечных соглашений на новостройки, представлен в виде таблицы.

НаименованиеТарификация, %Особенность

Тинькофф	9	Потребительский займ
Росбанк	9.5	Потребуется заплатить 4% комиссионных от остатка суммы
Сбербанк	10.9	Обязательное личное страхование
ВТБ 24	11	Отсутствие полисов увеличивает процент на 1,5-2 единицы

Трудности и дополнительные расходы на перекредитование ипотеки

Основным осложнением в совершении перезайма является возможность получения отказа. На фоне отсутствия правоустанавливающих документов банки рассматривают таких клиентов очень тщательно на предмет оценки платежеспособности.

Потребуется не одна справка, подтверждающая финансовое состояние гражданина. Получение этих сведений затянет процесс переоформления ссуды, что не интересно клиенту, но таковы правила и перестраховка кредитодателей вполне понятна.

Также могут возникнуть стандартные трудности, которые преследуют соискателей не только при кредитовании:

1. Получение одобрения первоначального кредитодателя.
2. Наличие моратория на досрочное аннулирование существующего договора.

Также существует прецедент, когда в переоформлении ссуды отказывают. Это может произойти в период между подписанием собственником квартиры приемо-сдаточного акта и получением свидетельства. В этот период банкиры откажут в перезайме без вариантов, даже если получение документов затягивается не по вине гражданина.

Перекредитование сопровождается дополнительными расходами, к которым относятся:

• комиссионные за обработку заявки, поданной соискателем в финучреждение;
• оценка предмета перезайма с последующим страхованием;
• в некоторых случаях оформление личного полиса;
• страхование от потери прав на объект;
• нотариальные издержки при засвидетельствовании бумаг;
• пошлинные уплаты.

Вложения в ссуды с возможностью ее пересмотра со временем, как правило, оправдывают себя. Недвижимость растет в цене и к завершению кредитных выплат дорожает, по сравнению с вложениями в нее. Существует вероятность увеличения суммы предоставляемых средств, если перезаймовые мероприятия оценили жилье выше. Это приводит к высвобождению средств, которые можно использовать на ремонт или другие нужды.

Из видео вы узнаете о проведении рефинансирования без свидетельства о собственности: