Покупка квартиры с обременением по ипотеке и возможные риски процедуры

Операции с недвижимостью достаточно распространенное явление и львиную долю в них составляют сделки по покупке квартиры с обременением по ипотеке. Такое положение уже мало отпугивает покупателей в 2018 году, ведь своя жилплощадь в хорошей новостройке никому не вредила, а должная внимательность гарантирует исход дела с пользой. Что касается продавцов, которые идут на отчуждение, то их толкают жизненные перипетия, такие как развод с разделом имущества, необходимость расширения либо же попросту отсутствие средств для дальнейшего погашения займа.

Основные варианты продажи квартиры с обременением

Фактически сделки подобного плана совершаются в общем порядке, но если говорить об ипотеке, то все же существует определенный нюанс: наличие третьего лица, у которого есть свой интерес – банк. Это вытекает из 37-39 норм Закона №102, которые обязывают получать предварительное письменное согласие займодавца и соответственно залогодержателя на осуществление операций по отчуждению недвижимого объекта (мена, дарение и прочие).

Несмотря на трехсторонность сделки, которая предполагает более проблематичное достижение договоренностей, которые бы устраивали всех участников, сама операция считается максимально чистой и безопасной. Банк не заинтересован одобрять сомнительные договоры. Продавец также не сможет поступить недобросовестно и обойти банк и процедуру получения разрешения. Все потому что ЕГРП фиксирует все имеющиеся ограничения недвижимости и перерегистрировать права собственности, а значит завершить сделку так, чтобы покупатель остался в неведении, не получится.

Продажа квартиры, взятой в ипотеку, невозможна без согласия банка

Основными вариантами продажи обремененной квартиры являются:

• Привлечение банка. В таких ситуациях покупателя ищет сам банк, но вариант, можно сказать, сомнительно выгоден продавцу. Все потому что для банка главное быстрее продать и возвратить свои затраты (одолженные средства), а выгода действующего собственника уже второстепенна. Ввиду чего цена может быть существенно ниже по отношению к рыночной. Сама сделка осуществляется следующим образом: залогодатель обращается с заявлением к держателю долга о желании продать жилой объект с обоснованием причин такого решения. Банк подыскивает желающего приобрести объект и подготавливает проект соглашения. Стороны подписывают документ и удостоверяют его у нотариуса. Приобретатель производит расчет. Средства зачисляются на две депозитные ячейки: первая рассчитана для расчета с банком (сумма непогашенного ипотечного долга), вторая – для расчета с продавцом (остаток от стоимости недвижимости после расчета с залогодержателем). Далее заключается договор купли-продажи, который регистрируется уже в Росреестре. Продавец получает на его основании доступ к средствам, хранящимся в ячейке, а покупатель становится законным собственником.
• С досрочным погашением. Продавец – владелец обремененной квартиры, самостоятельно подыскивает покупателя, при этом цена рассчитывается также им исходя из личных убеждений, предложений рынка на однотипные строения. Как только отыщется желающий и его будет устраивать наличие обременения, они обращаются в банк за получением разрешения. Далее вариант развития событий варьируется, в зависимости от того, как покупатель собирается производить расчет за объект покупки (за счет собственных средств или привлечения заемных). Если оплата будет производиться наличными и банк одобрил операцию, то готовится нотариально заверенный договор задатка. Документ обязан содержать определенные сведения: обязательство продавца осуществить реализацию покупателю, как только обременение будет снято, сумма и порядок окончательного расчета, срок снятия обременения. Залогодержатель выдает справку о полном возмещении ипотечных обязательств и закладную, где указано, что долг закрыт. Продавец снимает с объекта обременение непосредственно в подразделении Росреестра или в МФЦ. В 3-дненвый срок покупатель должен будет получить выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что обременения сняты, и новый собственник вправе обратиться за регистрацией своих прав на недвижимость. Чаще всего расчет производится частями. Стоимость квартиры делится на две части, которые по аналогии с продажей через банк, размещаются в двух ячейках, которые предназначены одна покупателю, а вторая для расчета с долгом перед банком.
• Покупка с оплатой долга банку. Возможна, только если приобретатель располагает минимум той сумой, которая нужна для закрытия долга залогодержателю. В остальном сделка осуществляется следующим образом: составляется договор задатка (предварительной купли-продажи). Производится расчет с банком, после снимается обременение. Далее банку от продавца поступает пакет документов: выписка из ЕГРН, справка ЖКХ об отсутствии долгов по коммуналке, выписка из домовой книги, подтверждающей отсутствие зарегистрированных жильцов, оценка квартиры. Очередной этап — выдача одобрения и оформление итогового договора. Покупатель оформляет новый ипотечный договор на себя.
• Самостоятельное отчуждение. Фактически сопоставим с досрочным погашением. Покупатель подбирается самим продавцом, но банк с приобретателем самостоятельно заключает письменное соглашение о приобретении обремененной ипотекой квартиры.

Покупка может быть проведена посредством погашения полной суммы долга за ипотеку или с внесением задатка

Порядок действий перед тем, как покупать квартиру

Вторичный рынок жилья таит в себе много рисков и опасностей, и от мошенников не застрахован никто. Но есть несколько правил, соблюдение которых позволит если не свести к нулю, то минимизировать опасность и обеспечить прозрачность сделки. Так, следует:

• Привлекать к оформлению сделки проверенного риелтора.
• Не лениться и запрашивать сведения в ЕГРН (они открыты для всех, выписка готовится очень быстро, а пошлина за нее несущественна по сравнению с общей суммой сделки). Об отсутствии обременений свидетельствуют отметки «не зарегистрировано» в соответствующих пунктах.
• В территориальном органе местного управления или налоговой стоит уточнить о сдаче помещения в аренду. Договор сроком действия от года и более обязателен к регистрации. Продажа объекта предполагает обязательное расторжение договора, что должен сделать прежний собственник. Если этого не произошло, и уже переоформлен переход прав, то оснований для расторжения арендного соглашения фактически нет.
• Уточнить наличие договора ренты. Как правило, дедушки или бабушки преклонного возраста, с инвалидностью идут на такой шаг, когда нет родственников, способных осуществлять за ними пожизненный уход и содержание. Фактически новый собственник становится таковым после кончины рентополучателя или же требуется его письменное согласие.
• Проверить сведения домовой книги, из жилплощади должны все выписаться.
• Коммунальные услуги должны быть оплачены, что подтверждается справкой ЖКХ.

По последним двум пунктам можно сделать самостоятельный запрос, если получен отказ, то попросить предоставить свежие справки продавца.

Сведения об аресте содержатся как в ЕГРН, так и у территориальной службы судебных приставов.

Наличие сервитута на участок земли может также ограничивать права приобретателя. Фактически это право сторонних пользоваться в ограниченном объеме земельным участком не являясь собственником или иным законным владельцем.

Перед покупкой квартиры рекомендуется получить сведения из ЕГРН

Приобретаемое жилье не должно быть в аварийном (ветхом, нежилом) здании. Об этом можно узнать в градостроительной службе. Степень износа для деревянных домов 65%, для кирпичных (панельных и т. п.) – 70%.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Продажа квартиры с обременением по ипотеке требует соответствующего документального оформления и все бумаги должны истребоваться, проверяться и храниться покупателем, для последующего их использования при необходимости в защите своих прав.

Обращает внимание и оставляет покупатель у себя:

• Выписку из ЕГРН и ее содержание относительно обременений.
• Все расчеты должны подтверждаться документом (распиской, банковской квитанцией о переводе и т. д.).
• Банковское согласие для квартиры, обремененной ипотечным кредитом.
• Выписка из домовой книги, чтобы не приобрести жилье с квартирантами. Продавец должен позаботиться предварительно о том, чтобы все проживающие и зарегистрированные жильцы прописались по другому адресу, тем самым устранив обременения. В первую очередь, следует позаботиться о том, чтобы не было зарегистрированных несовершеннолетних, поскольку их выписать по суду не представляется возможным.

В некоторых случаях нелишним будет и попросить справку от психиатра, если при сделке закрадываются сомнения в дееспособности лица. Ведь заключение таковой может быть в последующем аннулировано по той причине, что одна из сторон не отвечала необходимым требованиям.

Можно в территориальном суде попытаться уточнить, имеются ли какие-либо тяжбы и разбирательства относительно приобретаемого жилого объекта.

Дабы избежать многих проблем при покупке, следует тщательно проверить все данные о ней

Какие здесь могут быть риски

Фактическая прозрачность операций с ипотечными апартаментами все же имеет свои особенности и нюансы, которые могут вылиться неблагоприятными последствиями и вследствие этого становятся не самыми привлекательными. Таковыми признаются:

• Продолжительность оформления. Актуально это в первую очередь для операций, когда приобретатель сам пытается привлечь заемные средства. Все потому что такой кандидат должен соответствовать ряду требований, чтобы банк согласился на такой ход.
• Кончина отчуждателя – первоначального должника по ипотеке после передачи задатка и до регистрации перехода прав. В таком случае придется ждать минимум полгода, пока правопреемник или их группа оформит наследственные права.
• Использование материнского капитала. Поскольку окончательный расчет с банком обязывает собственника выделить детям долю в праве собственности. Отчуждение такого объекта допускается только с согласия органов опеки и попечительства (интерес ребенка превыше всего). Без письменного разрешения заключать договор купли-продажи недопустимо. Военная ипотека, хотя и является льготным кредитованием, таких препятствий не содержит.
• Отзыв лицензии у банка, который выступал стороной в сделке. Это нетипичная ситуация, но она бывает. Касается это мелких банков, так что если участником выступает Сбербанк, на этот счет переживать не стоит.

Истребование согласия органа опеки также требуется, если долю имеет недееспособное лицо.

Проблемным иногда бывает и переоформление квартиры, которая покупалась супругами в ипотеку. Они оба должны быть согласны на отчуждение, даже если фактически право собственности зарегистрировано на одного – продавца, поскольку согласно нормам СК РФ такое имущество находится в общей совместной собственности (долевой, если выделяли по суду), что должно быть засвидетельствовано документально.

Опасности же при расчете посредством банковских ячеек снимаются, поскольку получить доступ к их содержимому можно после окончания сделки. Отказаться от завершения исполнения договоренностей у продавца также не получится, поскольку есть предварительный договор, где прописываются штрафные санкции. Очевидно, что ввязываясь в такую покупку, итоговым результатом все же будет собственная недвижимость, хотя возможны и заминки во времени. Именно поэтому набирает оборот рост операций с ипотечным жильем. Тем более что приятным плюсом является цена ниже рыночной.

Покупка ипотечной квартиры сопряжена с многими рисками, но их можно свести к минимуму, подойдя к процедуре с умом

Основные условия сделки

Приобрести жилую собственность можно двумя путями:

• В рамках ипотеки.
• За счет собственных средств.

И там, и там существуют подводные камни, а в первом случае имеющееся обременение предварительно требуется еще и снять, а иногда в ипотечном договоре предусмотрено условие о необходимости погашения ссуды в размере не менее 50% для выставления на продажу.

Так, покупая ипотечную квартиру, приобретатель вносит задаток в размере долга. Как только кредитная линия закрывается, отчуждатель снимает обременение и переходит к составлению окончательного договора купли-продажи, после чего осуществляется окончательный расчет между сторонами.

Все стадии требуют нотариального сопровождения. Перед погашением покупателем остатка долга, требуется составить предварительный договор задатка (залога), который оговорит все основные моменты сделки (сроки, суммы, порядок расчетов, рассрочку и т. д.).

После того как обременение снято, сделка идет в общем порядке. Заключается основной договор, происходит оплата и регистрация перехода прав собственности. Если используются свои средства, то требуется получить одобрение у банка, поскольку он является залогодержателем. В остальном процедура похожа.

В любом случае, условия договора общие для обоих случаев и стандартные. Обязательно должна быть предусмотрена в договоре цена покупки, которая должна превышать остаток долга перед банком.

Образцы и бланки документов содержатся как на официальных ресурсах кредитных организаций, так и на профильных сайтах в сети-интернет.

Сделки должны заключаться в присутствии нотариуса

Особенности оформления договора

Купить квартиру у банка можно в рамках следующей процедуры:

• Арендовать две ячейки, в которых размещают суммы платежа банку и остаток стоимости продавца.
• Получить справку от кредитора о расчете.
• Заключить договор купли-продажи квартиры с обременением.
• Зарегистрировать его.

Непосредственно у физического лица покупка будет осуществляться с соблюдением следующей инструкции:

• Предварительное соглашение, которое гарантирует, что изменения условий уже не будет. Оно имеет силу после нотариального заверения.
• Выплата человеку задатка, чтобы последний погасил свой долг и снял обременение.
• Получение справки (закладной) у банка.
• Оформляется основной договор и осуществляется его регистрация.
• Остаток средств выплачивается прежнему собственнику.

В зависимости от места получения ипотечного займа, пошаговые действия могут разниться и иметь особенности.

Так, когда долг открывает Сбербанк, в договоре на ипотеку изначально прописываются положения о возможности продажи жилья, с оговоркой предварительного согласования с банком. Сделать это достаточно просто, посетив отделение, уточнив у специалиста, можно ли продать квартиру с обременением, и определив условия, которые требуется выполнить, а также мотивировать принятое решение.

Портал Сбербанка содержит целый раздел, который посвящен актуальным объявлениям с предложениями по квартирам, выставленным на торги. От приобретателя и нового заемщика необходимо только доказать, что он может осуществлять обслуживание долга.

ВТБ 24 не требует ничего особенного, все происходит в типовом порядке с одним нюансом: в процессе консультации по продаже недвижимости можно просить о переводе права собственности на нее.

При покупке важно правильно все оформить по части документов

Снятие обременения

Завершить переход прав на жилой объект можно по снятию обременения. Таковое происходит после выплаты долга по ипотеке. Чтобы это сделать, требуется получить закладную и справку, где будут содержаться соответствующие отметки. После с указанными бумагами следует отправиться в подразделение Росреестра, чтобы последний по заявлению продавца внес изменения в учетные данные и произвел переоформление. Далее получается новая выписка из ЕГРН, где будет отмечено, что отсутствуют обременения. В 30-дневный срок последует выдача нового свидетельства о праве на дом, квартиру и т. д.

Возникновение некоторых ситуаций вынуждают обращаться в суд за снятием обременений, например, когда продавец выказал отказ в завершении сделки и всячески этому препятствует.

При обращении в Росреест покупателя за снятием обременения, потребуется представить следующие документы:

• Закладную.
• Паспорт.
• Предварительное соглашение с отчуждателем и справки банка, ЖКХ.
• Свидетельство о праве собственности продавца.
• Заявление о снятии обременения.

Практика такова, что явка в регистрационную палату должна быть всех участников сделки, а порой и представителя банка.

Права на вычет

Приобретение недвижимости налогоплательщиком согласно действующей редакции НК РФ дает право на возврат части средств в виде НДФЛ. Покупка обремененного объекта не является исключением. Стоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, как в стране-соседке, для этого не требуется. Право предоставляется разово в размере, не превышающем 260 000 рублей (сумма будет больше, если привлекались кредитные средства). Конкретная сумма исчисляется исходя из стоимости покупки в размере ее 13%. Условием получения льготы является официальное трудоустройство физлица или регистрация в качестве ИП.

Коммерческую недвижимость также можно приобретать посредством ипотеки. Условия таких договоров менее привлекательны по сравнению с жилищной для граждан. По аналогии предусмотрен и возврат НДС за приобретенный товар.

О квартирах с обременением будет рассказано в видео: