Как можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Довольно часто может возникнуть потребность в реализации своего кредитного жилья. На принятие такого решения могут повлиять следующие причины: увеличение жилплощади из-за пополнения в семье, трудности с ежемесячными выплатами по кредитным обязательствам, развод супругов и прочее. В этой статье говорится о том, как продать квартиру, которая находится в ипотеке у банка.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Итак, возможно ли продать квартиру в ипотеке? Реализация такого жилища имеет некоторые нюансы, так как оно будет являться объектом залога до того момента, пока в полном размере не будут выплачены обязательства по кредитному соглашению.

В федеральном законе от 16 июля 1998 года No102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится, что жилплощадь, которая находится в ипотечной ссуде, можно реализовать только с согласия залогодержателя, то есть кредитора. Таким образом, продать такое жильё всё же возможно. Ниже будут рассмотрены основные варианты и условия продажи квартиры в ипотеке.

Основные способы продажи ипотечной квартиры

Для реализации недвижимого имущества можно воспользоваться одним из нижеперечисленных методов. В той или иной ситуации каждый метод будет выгоден по-своему.

Досрочное погашение ипотеки

Один из основных вариантов – это досрочное погашение займа. Получатель кредита может снять обременение с имущества, полностью погасив оставшуюся часть долга перед финансовой организацией.

Этот вариант подойдёт заёмщику, если приобретатель жилплощади согласится дать необходимую сумму денег для досрочного погашения ипотечного кредита. Не каждый пойдёт на такой риск, хоть и передача денежных средств будет подкреплена нотариально заверенным договором.

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца в рамках досрочного погашения следующая:

1. Получение разрешения банка на продажу ипотечной квартиры (клиент узнаёт оставшуюся часть суммы, требующуюся для досрочного погашения ссуды).
2. Далее необходимо заключить соглашение у нотариуса между продавцом (заёмщиком) и покупателем на передачу денежных средств в качестве задатка, которые будут использованы на досрочное погашение.
3. Следующим пунктом будет выписка всех членов семьи из ипотечной квартиры.
4. Продавец вносит оставшуюся задолженность по ссуде и выводит имущество из-под обременения.
5. Заключается договор купли-продажи жилища между продавцом и покупателем. Его следует заключать посредством Регистрационной палаты или МФЦ (многофункциональный центр). После этого клиент отдаёт продавцу оставшуюся сумму денег.

Продажа обязательств по ипотеке

Такой вариант реализации залогового жилища бывает выгоден клиенту, который желает купить квартиру, используя заёмные средства. Данный способ заключается в перезаключении ипотечного договора с продавца на нового заёмщика.

Для передачи долговых обязательств продавец и покупатель должны явиться в офис кредитора и заключить соответствующее соглашение. Регистрацией имущества в Росреестре занимается банковское учреждение.

Кредитор может отказать в переоформлении кредита на нового заёмщика по следующим причинам:

• плохая кредитная история приобретателя жилплощади;
• низкая заработная плата;
• наличие действующих кредитов.

В списке выше приведены далеко не все причины отказа в получении кредита — с полным списком можно ознакомиться в соответствующей статье.

Необходимо знать, что в некоторых ситуациях кредитору выгодно сменить заёмщика. Этими ситуациями могут быть:

• неспособность владельца ссуды погасить задолженность;
• развод супругов при действующей ипотечной ссуде.

Порядок действий при продаже квартиры:

1. Подать объявление о продаже и найти желающего на покупку.
2. Вместе с приобретателем подать заявление на передачу действующей ссуды новому заёмщику.
3. Дождаться одобрения от кредитора.
4. В случае положительного решения следует заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности.
5. По завершении всех действий следует забрать оставшуюся сумму денег у покупателя или кредитора (в случае безопасной сделки).

Снятие обременения с недвижимости в ходе сделки

Вариант реализации жилплощади, в ходе которого снятие обременения с имущества осуществляется в процессе сделки, очень напоминает первый метод с досрочным погашением займа. Главным отличием этого способа является участие кредитора в качестве получателя задатка и использование депозитарной ячейки.

К плюсам этого варианта можно отнести безопасность всех операций. В ходе всей процедуры банковское учреждение будет являться гарантом.

Порядок действий при использовании этого способа следующий:

1. Первым делом необходимо получить согласие от займодателя на реализацию залогового имущества.
2. Далее покупатель заключает с сотрудниками банка договор, заверенный у нотариуса.
3. После этого ему необходимо внести деньги в депозитарную ячейку на оплату оставшегося долга по ссуде. Затем во вторую ячейку покупатель вносит оставшуюся сумму для продавца.
4. После снятия обременения с жилого помещения оформляются остальные документы в Росреестре.
5. Завершающим этапом сделки будет получение доступа к депозитарным ячейкам для кредитора и продавца.

Продажа жилья при помощи банка

Последний способ является самым невыгодным для должника. К этому способу кредитор прибегает только в крайнем случае — если заёмщик не платит по долговым обязательствам. Финансовая организация осуществляет все этапы реализации жилплощади самостоятельно. Жилище, которое является предметом залога, будет выставлено на торги. Как следствие, цена жилплощади будет минимальной, так как банку выгодно в кратчайшие сроки перекрыть свои убытки. Возможен вариант, что суммы денег, вырученной со сделки, хватает только на покрытие банковских убытков. Тогда можно вообще не получить своих денег.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Процесс реализации жилья немного отличается во всех вышеперечисленных способах. Необходимо выбрать наиболее подходящий способ, а затем поэтапно следовать пунктам. Важно помнить, что продать имущество без банковского участия не получится, так как недвижимость служит залогом по кредиту.

Общие правила при продаже квартиры с обременением по ипотеке:

1. Первым делом нужно уведомить свою банковскую организацию о намерении по продаже залоговой квартиры.
2. Следующим пунктом будет поиск клиента.
3. Далее покупатель передаёт задаток для обеспечения сделки (её следует заверить у нотариуса).
4. После с имущества снимается обременение.
5. Расчёт между продавцом и новым владельцем. Передачу денежных средств лучше производить, используя депозитарные ячейки, доступ к которым будет открыт после завершения всех последующих действий.
6. Регистрация и оформление договора купли-продажи.
7. Получение доступа к депозитарной ячейке.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Для продажи квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо наличие следующих документов:

• паспорта владельца;
• договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке;
• технического паспорта жилья;
• выписки из ЕГРН;
• согласия одного из супругов на продажу;
• справки по оценке жилплощади;
• справки, предоставленной управляющей компанией, которая подтверждает отсутствие задолженностей за коммунальные услуги;
• при наличии в семье несовершеннолетних детей требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства;
• справки или выписки из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.

Все эти документы нужно собрать в полном объёме, либо доверить всё это дело соответствующим специалистам.

Как правильно продать квартиру в ипотеке?

В процессе реализации ипотечной жилплощади не следует умалчивать тот факт, что жилище является объектом залога. Необходимо сразу поставить клиента в известность, что имущество находится под обременением.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, может быть крайне выгодным предложением для нового владельца, так как её цена будет гораздо ниже рыночной.

Продать квартиру в ипотеке совсем не сложно, если следовать всем вышеперечисленным правилам. Вся процедура по реализации имущества займёт по времени около четырёх недель. Чтобы ускорить процесс и не допустить лишних ошибок, лучше будет обратиться в специализированные агентства по недвижимости. Профессионалы из агентства помогут своему клиенту совершить более выгодную сделку.

Видео по теме