Ипотека на нежилое помещение
Начиная свой бизнес-проект, большинство предпринимателей используют арендуемые помещения для размещения производственных, торговых, складских и офисных площадей, так как приобретение собственной недвижимости сопряжено с крупными вложениями капитала, которые на начальном этапе не целесообразны.
Проработав от полугода до года на выбранном рынке и убедившись, что для созданного бизнеса есть своя ниша, а деятельность покрывает не только издержки, но и приносит доход, следует задуматься о его применении. Рациональным решением в подобной ситуации будет отказ от аренды площадей и покупки собственной недвижимости, а поможет в этом ипотека на нежилое помещение, предоставляемая все большим числом банков.
Кредитование бизнеса
Получить кредит для покупки недвижимости для организации всегда было и будет сложнее, чем частному лицу по вполне объяснимым причинам, а именно:
- большее число параметров, влияющих на платежеспособность предпринимателя, требующих анализа, а значит необходимы исходные отчетные документы;
- большее число рисков, которым подвержен бизнес-проект по сравнению с отдельным субъектом;
- более высокая стоимость объектов коммерческой недвижимости по сравнению с жилой, что подразумевает большие размеры платежей;
- более сложная структура определения стоимости объектов нежилой недвижимости и менее отработанная процедура.
Тем не менее, добросовестным предпринимателям, способным подтвердить свою платежеспособность и исповедующих идеологию «прозрачного» бизнеса, банки готовы предоставить свои кредитные программы, в том числе для:
- ИП и малого бизнеса, если покупается готовая недвижимость;
- корпоративных клиентов, желающих построить собственные коммерческие объекты.
Ипотека бизнесу от Сбербанка
Ипотека на нежилое помещение от Сбербанка может выдаваться участникам рынка, относящимся к малому бизнесу или зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, которые дополнительно дифференцируются на сезонные и прочие виды деятельности. Среди имеющихся предложений финансовых учреждений – вариант кредита на недвижимость от Сбербанка, по текущим условиям 2019 года, имеет довольно привлекательное сочетание условий.
Условия предоставления кредита
Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается исключительно в рублях на срок от одного месяца до десяти лет, причем минимальный годовой процент за пользование заемными средствами может быть получен только при пятилетнем сроке, на который оформляется договор.
Размер процентной ставки начинается от 14,74%, а, чтобы получить его, помимо указанного срока кредитования, требуется взять в долг сумму от 15 до 50 млн. рублей.
Конкретная ставка для каждого заемщика определяется по совокупности срока кредита, суммы долга и персональных характеристик бизнеса.
При этом размер предоставляемого кредита может быть следующим:
- для производителей сельскохозяйственной продукции – от 150 тыс. рублей;
- для всех остальных – от 500 тыс. рублей.
Увеличения минимальной суммы до 5 млн. рублей можно достичь, если предоставить в залог другую недвижимость, но это неприменимо к ИП и ряду других заемщиков, перечень которых следует уточнять в офисе банка.
Максимальная сумма для крупных городов и региональных центров, которых в списке 23 единицы, может достигать 600 млн. рублей, а для всех остальных не превысит 200 млн. рублей, что обоснованно большой разницей цен на недвижимость в городах с разным статусом.
Чтобы воспользоваться указанными условиями, потребуется не только обосновать свою платежеспособность документально, но и оплатить начальный взнос, размер которого дифференцирован, так сельхозпроизводителям потребуется заплатить от 20%, а всем остальным – не менее 25%. Избавиться от подобной необходимости можно, предоставив иной залог, не имеющий обременений и находящийся в собственности организации.
Гарантом возврата средств, способным удовлетворить банк является залог:
- Покупаемой недвижимости коммерческого назначения.
- Прав на долю строящегося объекта, если застройщик аккредитован Сбербанком, а если нет, то самого имущества.
- Иной недвижимости, находящейся в собственности заемщика.
Альтернативой залогу в качестве обеспечения может выступить:
- поручительство частных лиц или организаций;
- гарантия ОА «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства».
Перед получением кредита имущество должно быть застраховано, какие-либо комиссии, в том числе за досрочное гашение, отсутствуют, а каждый день несвоевременной оплаты влечет за собой неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа. В зависимости от финансового положения кредитора ему может быть предоставлена отсрочка платежей от полугода до года.
Кто может стать заемщиком
Если перечисленные условия привлекательны для предпринимателя, то ответом на вопрос можно ли ему купить нежилое помещение в ипотеку будет утвердительный ответ по каждому из следующих пунктов:
- компания является резидентом РФ;
- размер выручки за год на превышает 400 млн. рублей;
- возраст владельца бизнеса (только для ИП) не превышает 70 лет;
- компания работает более полугода/года (для сезонных видов ведения бизнеса).
Необходимые документы
Чтобы стать заемщиком Сбербанка по ипотеке для нежилой недвижимости, потребуется оформить и предоставить внушительный пакет документов, имеющий отличия для малого бизнеса и ИП, но оформляемый в течении рабочей недели, при условии, что бизнес хорошо организован, а бухгалтерия ведется своевременно и качественно.
В общем случае потребуется подать в банк пакет, состоящий из:
- Заявления о предоставлении кредита, оформляемого на бланке банка.
- Сведения о должностных лицах, полномочных подписывать финансовые документы (для организаций).
- Анкету заёмщика, индивидуальной формы для юридического лица и ИП.
- Комплект правоустанавливающих документов.
- Документацию, раскрывающую финансовую деятельность, в том числе:
- бухгалтерскую отчетность;
- информацию об открытых счетах и операциях по ним;
- кредитную историю в других банках;
- реестр договоров и копии действующих на момент оформления ипотеки;
- справку о доходах и расходах текущего и предыдущих отчетных периодов.
- Документы по предоставляемому залогу, в том числе подтверждающие отсутствие имущественных претензий сторонних лиц.
Приведенный перечень имеет обобщенную форму, позволяющие получить представление о характере требуемых документов, подробный перечень с образцами справок, анкет и заявлений можно скачать с официального сайта Сбербанка или получить в ближайшем офисе.
Корпоративная программа
Крупному бизнесу выгоднее строить собственную коммерческую недвижимость, а не покупать на вторичном рынке.
Поэтому для таких клиентов Сбербанком предусмотрена соответствующая программа, предоставляющая возможность финансирования до 70% или 80% бюджета строительства для проектного и инвестиционного кредитования соответственно.
Ипотечный проект ВТБ 24
Немного более привлекательные условия, по сравнению со Сбербанком, готов предоставить еще один лидер финансовой сферы – ВТБ 24. Его условия ипотеки, следующие:
- годовая ставка по кредиту – от 14%;
- размер предоставляемых средств – от 4 млн. рублей;
- максимальный период ипотеки – не более 10 лет;
- первоначальный платеж – от 15% или залог в виде другой недвижимости;
- отсрочка погашения основного долга до полугода.
При этом требования к документам и бизнесу являются сопоставимыми со Сбербанком и могут быть уточнены при удаленном оформлении онлайн-заявки на кредит, которая носит предварительный характер и после проверки специалистом потребует непосредственного посещения офиса и уточнения деталей.
Ипотека физическим лицам
Достаточно свежим продуктом на рынке отечественной ипотеки является кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом, с целью коммерческого использования, то есть под офисы, склады, магазины или производство.
Название, подразумевающее, что ипотека предоставляется любому частному лицу, может ввести в заблуждение потенциального заемщика, которым по существу может быть лишь один из следующих субъектов:
- зарегистрированный в качестве ИП;
- являющийся собственником бизнеса в составе учредителей или крупных акционеров;
- работающий топ-менеджером компании или фирмы.
Подобный выбор заемщиков банками не случаен и обоснован необходимостью гарантий возврата средств, размер которых при покупке коммерческой недвижимости может достигать 200 млн. рублей.
Условия для физических лиц
Получение ипотеки на нежилое помещение для физических лиц в ряде финансовых учреждений является более выгодным, чем для организаций, в частности:
- минимальная годовая ставка – от 11,5% при расчете в рублях;
- размер предоставляемых средств – от 0,15 до 200 млн. рублей;
- первоначальный платеж – не менее 20%;
- период кредитования – от 5 до 15 лет;
- заемщик должен быть не моложе 21 года, не старше 65 лет и иметь российское гражданство;
- недвижимость должна быть не менее 150 кв. метров по площади;
- ипотека выдается для использования только в регионе кредитования;
- постройка, где приобретается недвижимость должна быть капитальной;
- права собственности на коммерческую недвижимость не должны иметь обоснованных претензий третьих лиц.
Пакет документов требуемый от физического лица, как заемщика, отличается от необходимого для организации, дополнительным набором документов, характерных для гражданина и подтверждающих его семейное положение, военнообязанность, постановку на учет в ФНС и другие данные.
Возможные трудности
Неприятной особенностью кредитования физических лиц для покупки нежилой недвижимости являются трудности с оформлением залога, в качестве которого подразумевается приобретаемый объект. Передача подобной недвижимости сразу в залог банка недопустима, поэтому требуется предварительный переход прав собственности, что требует использования одной из следующих схем, приемлемых для банка:
- С предоплатой продавцу в размере начального платежа по ипотеке, после которого оформляется переход прав и передача недвижимости в залог банку. Получив гарантию возврата долга, банк с заемщиком подписывают и регистрируют договор ипотеки, с ограничением права собственности, а продавец получает остаток средств. То есть, период от передачи собственности до получения денег для продавца определяется, как удвоенный срок регистрации ипотеки нежилого помещения, составляющий 10 рабочих дней.
- Предоплата оплачивается аналогично предыдущей схеме, после чего собственник передает недвижимость в залог банка, параллельно оформляются договора купли-продажи и ипотеки, и после передачи документов на регистрацию продавец получает деньги целиком.
- Регистрируется новая фирма, получающая в собственность недвижимость, закладываемую в банке, после чего стоимость объекта сделки оплачивается банком на основании ипотечного договора, а между владельцем и покупателем оформляется договор продажи юридического лица с сопутствующим залогом. После выплаты залога обременение снимается и частное лицо вправе оформить объект на себя, а бизнес расформировать.
Сравнительный анализ ипотечных продуктов для организации и физического лица не выявил значительных различий между ними. Условия кредитования, например, для Сбербанка являются практически идентичными, но могут быть более выгодными в коммерческих финансовых учреждениях. Пакет необходимых документов для частного заемщика, решившего взять ипотеку на коммерческую недвижимость, будет больше, чем для организации, так как включает в себя и подтверждение личных данных, и информацию о юридическом лице.
Если организация финансово благополучна, то лукавить и брать ипотеку на её владельца или руководителя нет смысла, а если есть проблемы с ликвидностью, то они все равно будут выявлены банком и кредит не предоставят.
