Ипотечные облигации представляют собой разновидность ценных бумаг. Они давно популярны за границей, но еще мало известны в России. Однако в последнее время ситуация начинает в корне меняться. Итак, ипотечные облигации позволяют получить доход, финансируя рынок жилищного кредитования. Банки, выпуская ценные бумаги, привлекают денежные средства. Затем выдают кредиты населению, получают прибыль за счет процентов и частично делятся ею с инвесторами. Все кажется довольно сложным. Давайте узнаем подробнее об ипотечных облигациях.
Как все устроено?
Чтобы лучше понимать, как можно заработать, нужно разобраться в принципах функционирования.
Итак, сначала банк выпускает ипотечные облигации на определенную сумму, затем реализует их среди будущих держателей.
Последние, в свою очередь, приобретают право требования, которое обеспечено недвижимостью. Она находится в залоге у банка до момента, пока заемщик не внесет всю сумму кредита. Вот почему облигации с ипотечным покрытием считаются относительно безопасным способом инвестирования.
Если заемщик не будет вносить платежи, погашая кредит, банк сможет реализовать залоговую недвижимость, чтобы вернуть долг.
Кто выпускает ипотечные облигации?
Есть два типа организаций, каждая из которых может выполнять это действие:
- Кредитные учреждения.
- Ипотечные агенты.
Между ними есть существенные отличия, поэтому о каждом следует поговорить отдельно.
Кредитные организации
Для того чтобы можно было выпускать облигации ипотечного кредитования, они должны соответствовать некоторым требованиям. Если говорить кратко, то у кредитного учреждения не должны наблюдаться финансовые проблемы.
Иногда на практике встречаются такие ситуации, когда организация не соответствует правилам, есть альтернативный вариант. Речь идет о создании ипотечного агента. Это предполагает иную схему выпуска ценных бумаг.
Ипотечный агент
Представляет собой юридическое лицо, которое создает банк исключительно для выполнения единственной цели. Имеется в виду выпуск ипотечных облигаций.
Именно агент получает права требования, обеспеченные ценными бумагами.
Нужно понимать, что деятельность такой организации должна подчиняться целому ряду ограничений. Например, управлять ипотечным агентом будет одно учреждение, а вести бухгалтерский учет – совершенно другое. При этом агент не имеет права нанимать сотрудников.
Подобные меры преследуют общую цель – повысить прозрачность деятельности и свести к минимуму юридические споры.
Особенности
Ипотечные облигации выпускаются с целью быстрого привлечения банком финансовых ресурсов. Получив средства от инвесторов, кредитная организация выдает заем. Полученные проценты составляют ее прибыль.
Насколько надежны кредитные ипотечные облигации? Ответ на этот вопрос интересен многим потенциальным инвесторам. Ведь они желают приумножить собственные вложения без рисков.
Нужно понимать, что обязательства, которые несет банк перед владельцами облигаций, обеспечены правом требования по ипотечным кредитам. Они называются активами и не могут отчуждаться в пользу других требований. Вот почему создан реестр залога, в котором учитываются ипотечные облигации. Этот документ делает все действия более прозрачными.
Ипотечные облигации в России совершенно непопулярны и мало кому известны. Этот рынок находится в неразвитом состоянии, и на текущий период его перспективы весьма туманны.
Банкротство
Потенциальные инвесторы должны быть готовы к непредсказуемым сценариям. Рассмотрим один из них. Если банк, выпустивший на рынок ипотечные облигации, признан банкротом, далее в дело вступает конкурсный управляющий. Он реализует залоговое имущество, а полученные средства выплачивает держателям облигаций. Подобные действия нужно совершить в течение девяти месяцев с момента признания банкротом.
В зависимости от суммы, вырученной после продажи залогового имущества, возможны два варианта развития событий.
- Если средств не хватило на выплаты держателям облигаций, они могут занять место в очереди кредиторов и дожидаться получения долгов после реализации оставшегося имущества.
- Если средства оказались в избытке, то после выплаты держателям ипотечных облигаций они направляются на удовлетворение требований кредиторов.
Досрочное погашение
Банкротство – не единственный возможный сценарий. В некоторых случаях держатели облигаций требуют досрочного погашения. Это возможно в следующих ситуациях:
- Неисполнение обязательств. В качестве примера можно назвать ситуацию, когда банк не вовремя выплачивает доход держателям.
- Ошибки в реестре ипотечного покрытия.
- Несоблюдение правил деятельности. Этот пункт в большей степени относится к ипотечному агенту. Если он нарушает соответствующий закон, держатели облигаций вправе потребовать досрочное погашение.
Преимущества
При использовании ипотечных облигаций каждая сторона находится в выигрыше. Преимущества есть и для банка, и для заемщика, и для инвестора:
- Кредитная организация за счет привлечения дополнительных средств совершает больше сделок. В результате возрастает доход от полученных процентов.
- Инвестор, приобретая ипотечные облигации, получает относительно надежный финансовый инструмент, позволяющий не только сохранить, но и приумножить собственные средства. Любопытно, что ставка по таким ценным бумагам ниже, чем по кредитам, выданным на покупку недвижимости. Однако инвестор может рассчитывать на прибыль за счет повышения цен на жилищном рынке.
- Для заемщика ипотечные облигации могут стать возможностью получить более выгодную ставку по кредиту. Это связано с тем, что банки, выпуская облигации, получат больше средств, увеличат количество сделок и, соответственно, собственную прибыль. В дальнейшей перспективе это позволит снизить высокие ипотечные ставки. Даже один или полтора, а то и два процента позволят заемщикам получить внушительную экономию, приобретая жилье.
Виды ипотечных облигаций
Чтобы лучше понимать рынок этих ценных бумаг, нужно разбираться в их типах:
- Ипотечные облигации. Представляют собой долговые ценные бумаги. Полностью или частично они обеспечены залогом. Это означает, что держатель вправе потребовать возврата собственных средств за счет обеспечения по кредиту. Выпускать ипотечные облигации может только банк или специальный агент.
- Ипотечный сертификат участия. Это разновидность именной ценной бумаги. У него нет номинальной стоимости, а держатель получает право на долю имущества, составляющего общее покрытие.
- Закладная. Это еще одна разновидность ценных бумаг. Это своеобразная гарантия исполнения финансовых обязательств, обеспеченная недвижимым имуществом.
Как обстоят дела в России?
Рынок ипотечных облигаций в этой стране имеет свои особенности. И их немало.
Позаимствовать зарубежный опыт, скорее всего, не получится. Ведь если говорить о российских рынках облигаций и недвижимости, то ни тот, ни другой нельзя назвать стабильным. Вот почему потенциальные инвесторы не торопятся вкладывать средства в этот непроверенный финансовый инструмент. Нестабильность – это одна из основных причин, которая мешает ипотечным облигациям стать популярными в России.
Следующая причина – высокая стоимость. Это приводит к тому, что частные инвесторы не могут позволить себе покупать облигации, не говоря об обычных российских гражданах, которые далеки от фондового рынка, но при этом не прочь рассмотреть надежную альтернативу банковским вкладам.
Вот почему основная целевая аудитории для подобных ценных бумаг – НПФ, а также страховые и банковские организации. Именно они обладают внушительными финансовыми суммами и еще большим желанием их приумножить. Если ипотечные облигации станут популярны и доступны обычным гражданам, доходность ценных бумаг несколько снизится.
Завершающей причиной можно назвать несовершенное законодательство.
Перспективы
Пока что рынок ипотечных облигаций в России можно назвать довольно сырой идеей, которая не дает никаких гарантий сохранности капитала. Однако неизвестно, как ситуация с ценными бумагами сложится в дальнейшем.
Некоторые эксперты настроены весьма оптимистично. Они считают, что рынок ипотечных облигаций в России только начинает формироваться, поэтому привлекательность таких вложений сейчас максимальна.
В связи с тем, что жилищное кредитование в стране уже развито без привлечения ценных бумаг, понадобится немало времени на изменение ситуации. По мнению все тех же экспертов, этот период может растянуться на семь-десять лет. А пока что перспективы ипотечных облигаций остаются довольно туманны.
При этом рынок подобных ценных бумаг считается привлекательным и для банков, и для инвесторов. Кредитным учреждениям ипотечные облигации позволяют привлекать дополнительное финансирование. Инвесторы получают возможность внести средства в прибыльный проект и приумножить собственный капитал.
Изучая рынок ценных бумаг, в частности, ипотечных облигаций, нужно собрать как можно больше информации. Взвесив все данные, потенциальный инвестор сможет принять собственное решение.
