Что такое эффективная процентная ставка по кредиту и ипотеке в 2019 году?

Что значит эффективная процентная ставка?

При оформлении ссуды нельзя принимать во внимание только громкие рекламные обещания.

Стараясь предложить максимально выгодные условия, финансовые организации нередко умалчивают о дополнительных нюансах, способствующих увеличению финансовой нагрузки клиента.

Чтобы не попасться на эту удочку, каждому потенциальному заемщику необходимо понять, что такое эффективная процентная ставка и чем она отличается от номинальной.

Определение

Эффективной процентной ставкой по ипотеке называют общую сумму платежей, сведенную к одному показателю.

Основным законодательным актом, регламентирующим ЭПС, является ст. 6 Федерального закона № 353, согласно которой банк обязуется своевременно уведомлять заемщика о следующих моментах:

• Размере эффективной ставки;
• Формуле ее вычисления;
• Расходах, принимаемых в расчет ЭПС, и не входящих в него;
• Регулировании ЦБ РФ уровня максимальной эффективной ставки для российских банков. Максимально допустимое значение ставок по тем или иным кредитам определяется ежеквартально и основывается на среднерыночных показателях за 3 предыдущих месяца. При этом на квартал, следующий после публикации данных, устанавливаются определенные ограничения (на 1/3 выше среднерыночной процентной ставки). Ограничение распространяется только на те договора, которые были оформлены в период его действия. Это значит, что при снижении ЭПС в следующем квартале условия ипотеки, оформленной ранее, не подлежат никаким переменам.

Согласно нормам российского законодательства все данные об эффективной процентной ставке размещаются на первой странице кредитного соглашения.

Чем эффективная ставка отличается от номинальной?

Многие потребители уверены, что номинальная и эффективная процентная ставка являются абсолютно идентичными понятиями.

На самом деле это далеко не так – если ЭПС характеризует полную стоимость кредита, то номинальный процент представляет собой переплату, возникающую за 1 год кредитования.

Пример! Заемщик оформил ссуду на 1 тыс. руб. Переплата за прошедший год составила 250 руб., что равняется 25% номинальной процентной ставки.

Из этого примера следует, что при выборе ссуды следует основываться не на номинальную процентную ставку, а на эффективную, так как именно показывает реальные издержки клиента. Как раз в этом и состоит главное отличие эффективной процентной ставки от полной стоимости кредита.

От чего зависит размер ЭПС?

Размер эффективной годовой процентной ставки зависит от нескольких параметров:

• Размера ежемесячных платежей, предназначенных для погашения заложенности;
• Срока исполнения кредитных обязательств;
• Итоговой переплаты по сумме кредита (при условии погашения задолженности в соответствии с установленным графиком);
• Процентов, начисляемых банком за использование заемных средств;
• Комиссионных сборов, взимаемых при оценке залогового имущества;
• Вида платежа;
• Расходов на оформление страховки (как личной, так и имущественной).

Помимо обязательных платежей, предусмотренных ипотечным договором, на размер ЭПС влияют издержки, возникающие по вине заемщика.

К ним можно отнести:

• Подключение дополнительных услуг;
• Реструктуризацию долга;
• Штрафные санкции, налагаемые в связи с просрочкой платежа или невыполнением основных условий договора;
• Комиссии, за внесение денежных средств через сторонние банки и сервисы;
• Конвертация за операции с другими валютами.

Расчет эффективной ставки

Как рассчитать эффективную процентную ставку? Расчет ЭПС проводится по достаточно сложной формуле, регламентируемой ФЗ РФ № 353 «О потребительском займе» от 21.12.2013 года. Для проведения операций чаще всего применяют таблицу Excel – калькулятор здесь бессилен.

Делается это так:

1. Войдите в программу Microsoft Excel, воспользовавшись функцией «ВСД или внутренняя норма доходности» (Формулы – Финансовые – ВСД).
2. Укажите все параметры ипотеки.
3. Составьте график расходных и приходных операций по кредитному счету. В первом столбике укажите дату совершения операции, во втором – сумму. При этом выдачу следует устанавливать со знаком «-» (так как деньги со счета будут сниматься), а поступления – со знаком «+».
4. Выполните расчет годовой ставки, воспользовавшись функцией «ЧИСТВНДОХ». Для этого в строку «Значения» впишите суммы операций, а в строку «Дата» — даты их совершения. В зависимости от настроек Excel она будет отображаться в процентном, общем или числовом варианте. Чтобы получить процент, нужно изменить формат ячейки на «Процентный» или умножить полученное число на 100. Это и будет годовая ставка.
5. Для получения эффективной процентной ставки перейдите к функции «Эффект». В колонку «Номинальная ставка» введите показатель, полученный п. 4, а в колонку «Количество периодов» — время, отведенное на погашение кредита. Система самостоятельно выполнит все необходимые расчеты и представит ЭПС.

Если вы уверены в своей компетенции, внимательно перечитайте условия ипотечного соглашения, выпишите все комиссионные сборы и рассчитайте ЭПС онлайн с помощью одноименного калькулятора.

Как уменьшить ЭПС?

По состоянию на 2019 год снизить эффективную процентную ставку можно двумя способами.

Способ 1. Дифференцированный вид платежей

Для погашения кредита существует 2 вида платежей – аннуитетный и дифференцированный. Каждый из них оказывает определенное влияние на размер ЭПС.

При аннуитетном графике погашения кредита размер эффективной процентной ставки будет увеличиваться пропорционально ипотечному сроку, поэтому он считается менее выгодным.

Что касается дифференцированного, он позволит погасить задолженность в краткий срок, тем самым снизив проценты за получение денег.

Способ 2. Отказ от дополнительных сборов

Для значительного снижения ЭПС по кредиту достаточно исключить неправомерные сборы, которые клиент платить не обязан. К ним относятся единовременные и ежемесячные платежи за:

• Выдачу кредита;
• Открытие, ведение, обслуживание и закрытие личного счета;
• Рассмотрение ипотечной заявки;
• Перевод денежных средств на ссудный счет;
• Подключение клиента к страховой программе;
• Смс-информирование – обязательное использование этой услуги распространяется только на первые 2 месяца, по истечению которых ее можно отключить.

В итоге вместо 18% годовых, указанных в договоре, получится 34,48%. Как видите, набегает довольно большая сумма. Чтоб исключить переплату, следует написать отказ от взыскания комиссий и потребовать перерасчета ЭПС.

Теперь вы знаете, что значит эффективная процентная ставка, и сможете избежать дополнительных затрат.