Предварительный договор купли-продажи с задатком и его оформление

Договорные торговые взаимоотношения между контрагентами формируются в письменной форме. На официальном бланке стороны согласовывают и утверждают регламент дальнейших действий, механизма ведения расчетов. В некоторых случаях участники планируемой сделки неспособны в назначенный срок исполнить конкретное обязательство. В таких ситуациях формируется первоначальное соглашение с залоговым характером, поэтому нужно знать, как составить и применить образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком.

Характеристика документа

Контракт купли-продажи – официальная форма, подтверждающая намерения физических, юридических лиц по приобретению прав на конкретное имущество, активы, недвижимость. Договоренность строится на взаимовыгодных условиях: продавец реализует товар по достойной цене, а покупатель приобретает нужные ценности.

Недостаточность денежных средств становится существенным препятствием для совершения необходимой покупки. Альтернативным вариантом становится заключение соглашения, предшествующего основному контракту. Потребитель согласовывает с поставщиком будущее сотрудничество, предоставляет под залог определенные активы в качестве гарантии совершения покупки в ближайшей перспективе.

Разберемся, что такое предварительный контракт (договор) купли-продажи (ПДКП). Это стандартная договоренность в письменной форме, имеющая юридическую силу. Фактически участники правоотношения предварительно договариваются об условиях работы, сотрудничества. Такой формат взаимоотношений позволяет обсудить детали, подобрать оптимальные варианты расчетов, компромиссы. Обсуждение основных моментов является залогом успешного взаимодействия сторон.

В 2018 г. допустимость предварительной договоренности регламентирована ст. 429 ГК РФ. Законодательный свод определяет базовые параметры правоотношений, возможный вариант действий участников сделки. Первоначальная форма соглашения является основой для формирования контракта, стороны руководствуются принятыми решениями, учитывают интересы и предпочтения друг друга.

Несоблюдение формы предварительного соглашения приводит к недействительности договоренности, ее фиктивности. Первоначальный контракт является бланком, посредством которого физические, юридические лица выражают намерение о сотрудничестве. Если за обозначенные сроки реальный договор не заключается, сделка признается несостоявшейся.

Предварительный договор купли-продажи заключается при отсутствии денег для покупки

На практике в торговых оборотах с недвижимостью используются три основных формата предварительной договоренности:

• Соинвестирование строительства конкретного объекта посредством перечисления денежных средств застройщику от будущего владельца квартиры.
• Базовое соглашение между владельцем жилья и потенциальным покупателем, если средства на покупку получены по ипотечному кредитованию.
• Авансирование приобретения жилого помещения при заключении агентского соглашения с посредниками.

Базовые моменты

Поскольку предварительный договор выступает основой для формирования основной договоренности, особенно важно отнестись к составлению бланка со всей серьезностью, осмотрительностью. Стороны должны детально обсудить важные моменты и кратко изложить их на бумаге. Рекомендуется максимально емко определить предмет соглашения, порядок перехода прав, вероятные форс-мажоры и негативные последствия.

Российское законодательство не утверждает конкретный шаблон предварительного контракта, но требует соблюдения участниками конкретных моментов:

• При формировании бланка стороны руководствуются юридическими основами по договорам купли-продажи.
• Соглашение в обязательном порядке регистрируется на бумаге с подписями контрагентов.
• Предмет сделки описывается подробно, по недвижимости указывается не только кадастровый паспорт, адрес местонахождения, но и этаж, площадь.
• В форме прописывается реальная стоимость имущества, земли, подлежащих продаже.
• Клиенты договариваются в условленные сроки подписать основной контракт и совершить передачу прав.

Далее необходимо выяснить, можно ли задатком обеспечить исполнение предварительного договора. Действительно, такой формат взаимоотношений активно используется контрагентами. Залоговое имущество, ценности выступают гарантом добросовестного отношения покупателя к продавцу и возникающим договорным обязательствам. Предмет залога обязательно прописывается в соглашении, определяется порядок перехода прав на актив. В дальнейшем задаток будет использован для погашения части стоимости приобретаемого жилья, недвижимости, транспорта.

На предварительном этапе заключения договора следует обсудить все нюансы

Важно понимать, что залоговые взносы не являются обязательным условием для заключения предварительного контракта на торговую операцию. К такому решению стороны приходят по собственной инициативе. Предоплата позволит ускорить подписание основного контракта, но никак не повлияет на стоимость актива и его качественные характеристики. Судебная практика показывает, что при возникновении спора, конфликта сторон возврат задатка по предварительному договору осуществляется по стандартной схеме.

Стоит отметить, что в случае возникновения вины покупателя по несостоятельности сделки, сумма аванса не возвращается. Поэтому стороны должны особенно серьезно отнестись к договоренности с потенциальным продавцом. Важно обеспечивать законность операции, контролировать сроки ее исполнения. Если владелец земельного участка, квартиры, иных ценностей понесет убытки, виновнику придется выплатить возмещение.

Нюансы составления

Для исключения вероятных проблем, рисков, спорных моментов стороны правоотношения оговаривают и согласовывают максимально возможные параметры взаимодействия. Важно четко изложить требования, описать формат обязательств, чтобы избежать судебных разбирательств и негативных последствий в будущем. Несомненно, существует положительная судебная практика по возврату задатка за невыкупленную квартиру, но риск утраты денег все равно сохраняется.

Юристы рекомендуют контрагентам прописывать следующие моменты в предварительном соглашении:

• Дееспособность для физических лиц, правоспособность для организаций.
• Наличие обременений в отношении реализуемых объектов (ипотека, залог, арест и прочие).
• Число фактических владельцев помещения, факт регистрации доли несовершеннолетних граждан в указанной территории.
• Реальная выкупная стоимость дома.
• Данные, идентифицирующие личность продавца, покупателя (паспорт для физлиц, учредительная документация для ООО, АО и пр.).

При составлении договора важно указать все необходимые реквизиты

Дополнительные условия позволят сторонам защитить персональные интересы, достичь максимальной эффективности от сотрудничества. Например, допускается осуществление компенсационных выплат при формировании убытков у одной из сторон, мотивированный отказ в возвращении задатка. Контрагенты заранее оговаривают адресата расходов по оформлению сделки, регистрационным мероприятиям в отношении квартиры, гаража, автомобиля.

Немаловажный момент – уплата государственной пошлины за внесение сведений о недвижимости в Росреестр. На практике чаще всего эти расходы возлагаются на будущего владельца дачи, квартиры, иной жилой площади. Если покупатель предоставляет задаток продавцу, допускается внесение денежных средств на депозит в банке или передача активов на хранение в специальную ячейку.

Отметим, что предварительная договоренность на приобретение земельного участка, жилой или нежилой недвижимости не подлежит обязательной госрегистрации. Соглашение оформляется между контрагентами в качестве обещания, только основной контракт подтвердит фактический переход прав. После выкупа актива наступает момент, когда новый собственник должен зарегистрировать в собственность машину, дом, квартиру.

Список приложений

Поскольку предварительный договор не является фактической торговой операцией, стороны вправе самостоятельно определить необходимость и комплектацию прилагаемых бланков. Допускается приложение копий правоустанавливающих документов на нежилое, жилое помещение, автомобиль. Если объект предоставлен потенциальному покупателю в аренду, то прикладывается копия арендного соглашения.

Когда имущество находится под обременением, владелец предоставляет потенциальному покупателю выписку из госреестра. Для идентификации личности уполномоченных лиц к контракту прикладываются копии паспортов, иных личных документов подписантов. При внесении задатка со стороны продавца оформляется долговая расписка или акт приемки денежных средств.

К предварительному договору может потребоваться приложить копии иных документов

Порядок оформления

Каждую из сторон письменной договоренности должны представлять исключительно уполномоченные лица. Правом подписи обладает только гражданин, предъявивший нотариально заверенную доверенность или агентский договор. Только в этом случае сделка будет оформлена законно. Когда недвижимость продают несколько собственников, каждый из них обязан участвовать в согласовании бланка предварительного контракта.

Если продажа осуществляется без участия владельцев доли в имуществе, существует высокая вероятность оспаривания сделки в Верховном суде или другой инстанции. Исковое обращение должно быть подано максимально быстро с того момента, как потерпевшая сторона узнает о незаконных действиях продавца. Особенно остро встает вопрос продажи муниципального жилья, поскольку такие действия правомерны только со стороны госорганов.

Предмет предварительного соглашения – обязанность сторон по заключению договора в условленные сроки. Период может продолжаться неограниченное время, но желательно прописать начало и окончание интервала. Например, участники торговой операции обязались оформить основной договор спустя год после подписания первоначального бланка. Если по истечении этого срока сделка не совершена, договоренность аннулируется.

В поле характеристики объекта продажи рекомендуется прописать все допустимые параметры актива. Например, по реализации квартиры указывается адрес, этажность здания, площадь помещения, наличие коммуникаций. Для транспортных средств важно указать дату выпуска, модель кузова, грузоподъемность, количество пассажирских мест. Полный перечень свойств определяется сторонами в индивидуальном порядке.

Для доказательства имущественной связи недвижимости и продавца в тексте договора прописываются сведения о правоустанавливающих документах: номер свидетельства на собственность, данные о регистрации, кадастровый номер и пр. Важно указать порядок осуществления расчетов, выплаты денежного возмещения при отказе от заключения контракта. Задаток регистрируется в письменной форме, он не возвращается при грубом нарушении условий соглашения со стороны покупателя.

В качестве примера можно использовать образец предварительного соглашения на куплю-продажу квартиры.

Предварительный договор может быть расторгнут одной из сторон

Аннулирование соглашения

Участники предварительной договоренности имеют право прописать в тексте документа возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств и порядок расторжения соглашения по конкретным причинам. Например, с момента подписания первичного контракта произошел пожар и помещение стало непригодным для проживания. Потенциальный покупатель отказывается от покупки и получает возврат задатка.

Потребитель может аннулировать договоренность, если собственник недвижимости существенно завысит стоимость актива. Такие действия являются нарушением условий сделки и позволят покупателю расторгнуть ее без негативных последствий. Когда сторонам не удается договориться, подобрать компромисс, дело по спору передается на рассмотрение в суд. Если компетентный орган признает вину плательщика, осуществляется взыскание судебных и прочих издержек.

Особенно важно знать, как вернуть задаток по предварительному договору. Для возврата перечисленных денежных средств достаточно направить официальное письмо с банковскими реквизитами на имя продавца. Если покупатель не нарушил условия договоренности, адресат заявки в кратчайшие сроки вернет финансы. Когда инициатива расторжения сделки не обусловлена уважительными причинами, вескими основаниями, возможен отказ возвращения денег.

Заключение

Предварительная договоренность по совершению торговой операции с недвижимостью, земельными участками, транспортом и иным имуществом является оптимальным вариантом сотрудничества контрагентов. Стороны соглашения заранее оговаривают условия перехода прав, осуществления расчетов. Задаток является дополнительной гарантией исполнительности покупателя. Расторжение контракта возможно по инициативе сторон или через суд.

Дополнительно о предварительном договоре купли-продажи с задатком будет рассказано в видео: