Обременение земельного участка – что это и в каких формах используется

Для обеспечения долговых обязательств в крупном размере на практике займодавец очень часто использует обременение имущества, недвижимости, земельных наделов, принадлежащих на праве собственности заемщику. Что дает такое мероприятие? Кредитор сможет получить объект залога в качестве уплаты долга, если должник не исполнит условия договоренности за установленные сроки. В такой ситуации важно понимать, что дает земля с обременением и что это такое.

Характеристика мероприятия

Любое строение, сооружение, газопровод и многие другие располагаются на определенном земельном участке. Различают наделы сельхозназначения, водные, лесные фонды, промышленные территории и пр. Некоторые зоны принадлежат государству, другие переданы в частную собственность. Владелец вправе распоряжаться объектом по своему усмотрению в рамках действующего законодательства.

Многие собственники не понимают, что такое обременение земельного участка, в чем суть этого определения. Если собственник земли заключает крупную сделку по кредитованию, поручительству, обеспечению обязательств, кредитор вправе потребовать гаранта исполнения условий договоренности. Поскольку сумма долга не соизмерима со стоимостью оборудования, материалов, личных вещей, используются дорогостоящие объекты. Например, под задолженность закладываются квартира, дом, земельный пай.

Обременения и ограничения использования земельного участка – комплекс законных мер, ограничивающих права собственника по распоряжению и владению недвижимостью. Пользователями земли могут быть физические и юридические лица, соответственно они являются субъектами применения временного ареста.

Блокируются различные операции с наделом в зависимости от конкретной ситуации. Например, возможно запрещение размещения на указанной территории промышленных объектов, обустройства канализации, дорог, прокладки газовых труб. Такие действия ограничивают владельца в праве пользования. Нередко вводится сервитут – ограниченный список лиц, которым объект доступен для использования. Ипотечный кредит запрещает заемщику продавать землю до полного погашения задолженности.

Порядок применения

Для наложения обременений на участок в собственности государства, муниципалитета, предприятий или частных лиц необходимо наличие соответствующего документа, нормативно-правового акта. Дополнительным основанием для частичного запрета по распоряжению наделом может служить договор ипотечного кредитования или долгосрочной аренды. Частичный или полный арест на землю вводится по судебному акту (например, публичный сервитут и пр.).

Обременение накладывает ограничения на использование недвижимости или участка

Классификация

По российскому законодательству различают семь основных видов обременительных действий в отношении земельных участков. Рассмотрим коротко каждый из типов.

Аренда

Это сделки, имеющие безвозмездный, возмездный характер. Договоренность между арендатором и собственником должна быть оформлена в письменном виде. Временный пользователь распоряжается объектом в пределах соглашения до окончания действия договора. Все ограничения по обладанию землей со стороны собственника действуют также до завершения договорных взаимоотношений.

Различают краткосрочную аренду сроком менее года и долгосрочную – более двенадцати месяцев. Первый тип не подлежит госрегистрации, второй должен быть обязательно отражен в едином реестре.

Сервитут

Процедура означает предоставление временного ограниченного права распоряжения конкретным земельным наделом на платной или бесплатной основе. Частный сервитут направлен на удовлетворение потребностей конкретного лица, владельца ЛПХ, а публичный – для общественных нужд.

Например, соседи организуют водопровод, вынуждены прокопать траншею на чужой территории. Обременение земельного участка сервитутом не позволит предприятию проложить газовую трубу через муниципальные наделы. Временное право разрешит администрации сельской местности организовать мелиорацию, осуществить прокладку сточных труб.

Ипотека

По контрактам кредитования банковские учреждения принимают под залог транспорт, недвижимость, землю. В рамках действия ипотеки должник не имеет права продавать, дарить, отчуждать участок и производить прочие манипуляции по изменению его качественного состояния. Эти действия возможны только с предварительного письменного согласия банка.

Арест

Такое понятие — вынужденная мера ограничений, введенная на время разбирательства по спорной ситуации. Такие методы находятся в прерогативе судьи и иных компетентных органов. Например, арестовывают землю должника по кредиту, коммунальным платежам, налоговым сборам и прочим взносам.

Ипотека с арендой являются разновидностью обременения

Запрет реализации, передачи прав

Мера вводится в исключительных случаях по решению муниципалитета, государственной организации. Она предназначена для защиты интересов граждан, федеральных властей. Например, гражданин владеет паем вблизи границы с иностранным государством, а реализация объекта может нанести вред стране.

Конфискация

Такие методы применяются крайне редко. Например, частное лицо незаконно владеет заповедной, санитарно-защитной, охранной зоной. Региональная власть изымает участок и вынуждает незаконного пользователя освободить территорию.

Концессия

Запрет на добычу полезных ископаемых или строительство зданий, сооружений на конкретной территории. Аналогичная ситуация складывается по площади, где проходит трубопровод с газом. Строительство, проживание граждан вблизи опасного объекта запрещено. Нельзя строить заводы в водоохранной зоне.

Дополнительно по решению судебной инстанции, муниципальной власти могут вводиться ограничения по обороту земельных участков, находящихся под водными объектами, культурными памятниками, сооружениями. Когда гражданин своевольно занял территорию, построил на ней жилье, государственные органы лишат его этих объектов без предоставления альтернативы.

Внесение записи в Госреестр

Все сделки с недвижимостью, включая земельные участки, подлежат обязательной государственной регистрации. Учет ведется в едином реестре – ЕГРП. Сведения носят публичный характер, поэтому каждый арендатор, покупатель может без труда проверить состояние надела, получаемого в распоряжение, владение.

Если потенциальный собственник земли выявляет визуальные или документальные ограничения, он вправе отказаться от сделки купли-продажи или потребовать от продавца устранения обременений. Участки с частичными и полными запретами сложно продать, подарить. Новый владелец неминуемо столкнется с такими же проблемами при распоряжении объектом.

Если собственник передает в долгосрочную аренду земельный надел, он обязан в течение пятнадцати дней предоставить в Росреестр заявление и нотариально заверенную копию договора с арендатором. Такие операции требуют уплаты госпошлины. По окончании срока действия договора ограничение снимается.

Любые операции должны быть зарегистрированы в реестре

Чтобы зарегистрировать временное обременение инициатор мероприятия подает документы нарочно в территориальное подразделение Росреестра. Допускается предъявление бланков через специальную службу – многофункциональный центр. МФЦ ведет прием граждан по базовым государственным услугам, принимает, проверяет документ, потом передает на обработку адресату.

Обратиться в Росреестр может непосредственно собственник, а также его уполномоченный представитель по доверенности. Если обременение стало следствием неуплаты налогов, нарушения нормативно-правовых актов, арест вводится по инициативе судебного органа. Исполнением решения занимается служба судебных приставов или иная уполномоченная организация.

Сведения о запретах

Существуют способы, позволяющие проверить, действуют ли на земельный участок обременения, и кто осуществил наложение. Самая первая мера по проверке юридической чистоты сделки – внимательное изучение договора и сопроводительной документации. Лучше привлечь к этой работе квалифицированного юриста, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Специалист без труда выявит недочеты, несоответствия информации, ошибки, подвох.

Второй вариант контроля – посмотреть выписку из ЕГРП. Документ представлен в виде табличной формы с перечнем всех действующих и завершенных обременений. Ведением реестра занимается государственный комитет, он отвечает за правильность предоставленной информации. Не будет лишним запросить у продавца паспорт. Установление личности позволит убедиться в добропорядочности гражданина.

Также желательно проверить наличие штампа о семейном союзе. Если гражданин состоит в браке, нужно потребовать соглашение второго супруга на отчуждение земли. Такое письмо подлежит нотариальному заверению. Также стоит узнать о наличии несовершеннолетних детей. Детскую долю продать очень сложно. Важно проверить права наследников, предъявляющих требования на землю.

Чтобы получить сведения из госреестра, достаточно иметь его координаты и номер. Запрос можно отправить дистанционно через интернет. Кадастровая информация отобразится на экране в течение нескольких минут. Сведения публичные, предоставляются любому заявителю бесплатно.

Получить все сведения можно, запросив выписку из ЕГРП

Освобождение от ограничений

Чтобы освободить участок от обременений, необходимо разобраться с основаниями, по которым запрет введен. Есть простые варианты, разрешаемые быстро и без лишних проволочек. Другие ситуации потребуют настойчивости, времени и финансовых затрат. Например, аренду можно прекратить досрочно или дождаться окончания действия договоренности. Если сделка не будет пролонгирована, запрет на распоряжение землей прекратит свое действие.

Снять сервитут достаточно просто: нужно обратиться к инициатору действий и предложить компромисс, мирные пути выхода из ситуации. По сложным случаям на помощь придет судебный орган. Чтобы освободить землю от ипотечного обременения, придется полностью удовлетворить требования финансового учреждения или предоставить ему другой равноценный объект залога. Во втором варианте необходимо направить банку официальное уведомление о намерениях, предложить внести корректировки в соглашение.

Если арест наложен на участок, приобретенный по материнскому капиталу, а муж настаивает на его продаже, разрешить спор смогут только переговоры с супругой. Обременения из-за неуплаты налогов прекращают действие после погашения долговой недоимки. Если собственник требует от частного предприятия устранить ЛЭП, то арест не перестанет действовать до демонтажа сооружений.

Нередко обременения накладываются на землю незаконно. Оспорить такие действия можно только через суд. Запрет полного владения и распоряжения прекращает действовать вместе с отменой сервитута или устранения оснований для его применения, аннулирования нормативно-правового акта.

Заключение

Планируя заключать сделки, связанные с арендой, покупкой земельных участков, стоит обезопасить себя от мошенничества. Необходимо обязательно проверять юридическую чистоту действий собственника, наличие других владельцев, обременений. Если земля находится под арестом, в дальнейшем продажа может быть признана несостоявшейся, а покупатель потеряет личный капитал и будет вынужден судиться с недобросовестным продавцом.

Узнать об обременении недвижимости можно из видео: