Банкротство застройщика: инициаторы и права участников процесса

Банкротство строительной организации или застройщика влечет за собой негативные последствия для граждан, поскольку в итоге они остаются и без жилья, и без вложенных финансов. В целях предотвращения таких ситуаций государственные органы контролируют операции в строительстве. В связи с этим важно выяснить, какие действия необходимо предпринять и что делать, если имело место банкротство застройщика при долевом строительстве, кто вправе инициировать судебное разбирательство и каким образом возмещаются убытки дольщикам и кредиторам.

Понятие банкротства строительной организации

Процедура банкротства застройщиков регламентируется нормами закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности», она может быть принудительной или добровольной. Первоначальным этапом становится выдача арбитражным учреждением вердикта по адресу местонахождения предприятия-банкрота.

Начало судебного процесса о признании застройщика банкротом допускается, когда такая компания привлекла значительные суммы денег от граждан, но не выплачивает долги и не выполняет свои обязательства перед участниками долевого строительства. Размер долга должен быть не менее 300 тыс. руб. перед предприятиями и 50 тыс. руб. перед гражданами. Период задолженности должен быть более 3 месяцев с даты возникновения долга.

Ключевыми признаками организаций на грани банкротства выступают:

• отсутствие возможности застройщика заплатить кредиторам за товары и услуги, наличие задолженности по внесению обязательных платежей в бюджетные и внебюджетные фонды;
• уровень прибыли становится меньше показателя основного капитала, в результате чего наступает кризис ликвидности, возрастают риски, когда застройщик не в силах платить по счетам и обязательствам.

Признать несостоятельность застройщики могут объективно и фиктивно. Однако в случае фиктивного процесса законодательно предусмотрена ответственность. В случае возникновения реального банкротства по причине сложившихся обстоятельств и компания не в силах сдать здание и домовую территорию в эксплуатацию, менеджмент организации выполняет анализ текущего состояния компании, при необходимости заключает договора с подрядными фирмами и участниками долевого строительства, которые берут на себя обязательства достроить объект, вносит корректировки в бизнес-план.

Прежде чем участвовать в долевом строительстве, нужно убедиться в том, что застройщик не находится на грани банкротства

Часто на практике имеет место фиктивное банкротство, когда организация преследует мошеннические цели и желает завладеть вложенными средствами пайщиков, которые планировали купить жилье за собственные средства или с привлечением ипотечного кредита. При таком банковском займе обязательно должна быть страховка приобретаемого жилья. Однако в случае установления таких фактов в ходе налоговых проверок к застройщику меры административной и уголовной ответственности.

Причины банкротства

Каждый участник долевого строительства, потерявший деньги в результате неплатежеспособности строительной компании, должен быть осведомлен об объективных причинах произошедшего. Это может стать толчком для разработки дальнейшего плана действий и минимизации потерь.

Итак, причины объявления банкротства застройщиков:

• некорректная организация бизнес-процессов, в результате чего привлеченных инвестиций недостаточно для оплаты кредиторской задолженности, причем компания не имеет возможности обратиться за займом в банковское учреждение;
• возрастание цены на строительные материалы и услуги подрядных компаний;
• резкое снижение курса национальной валюты;
• непредвиденные обстоятельства, которые невозможно узнать и определить заранее (стихийные бедствия, существенное ухудшение погоды в длительной перспективе, что препятствует нормальному проведению строительных работ).

Не все причины банкротства могут быть предупреждены заблаговременно

Процедура признания неплатежеспособности

Процесс, в ходе которого признается несостоятельность компании, проходит несколько стадий. Приведем пошаговую инструкцию, которая сделает процесс более понятным:

• Постановление о неплатежеспособности, которое утверждается собственниками предприятия на базе финансовых отчетов при отсутствии возможности в полной мере выполнить взятые на себя обязательства.
• Рассмотрение в арбитражном суде. Подать иск в суд могут сами застройщики, конкурсные кредиторы и соответствующие государственные учреждения.
• Судебное разбирательство. В ходе процесса рассматриваются объективные причины ухудшения финансового положения, а также предъявляются необходимые документы, служащие доказательствами невозможности выполнения своих обязательств. После рассмотрения материалов выносится решение о проведении реорганизации, ликвидации компании, расторжении существующих соглашений или подписании мировой договоренности между строительной организацией и кредиторами.
• Восстановление платежеспособности предприятия, которое реализуется посредством наблюдения или независимого управления. В процессе наблюдения осуществляется комплекс мер: гарантия сохранности собственности строительной организации, анализ бухгалтерских и финансовых отчетов с целью выявления реальных причин ухудшения состояния, формирование реестра требований кредиторов, организация собрания кредиторов. Необходимость наблюдения и временный финансовый управляющий устанавливается арбитражным судебным органом. Если данная процедура не приносит результата, тогда может быть принято решение о внешнем управлении, максимальный срок которого должен длиться не более чем 2 года.
• Ликвидация – осуществляется, если все прежние мероприятия не увенчались успехом и компания не смогла вернуть стабильность. На данной стадии продается собственность застройщика на торгах с целью покрытия задолженности перед кредиторами и дольщиками.

Участники банкротства

Непосредственными участниками процедуры банкротства строительного предприятия выступают:

• участники возведения жилого дома;
• уполномоченное исполнительное учреждение РФ, контролирующее процессы строительства, ипотеки и сопутствующие сферы покупки жилья;
• застройщик;
• специальные комиссии, вводимые на различных стадиях процесса объявления банкротства.

Дольщики при банкротстве организации приравниваются в правах к кредиторам

Дольщики и порядок возмещения

Законодательно предусмотрено несколько вариантов компенсации ущерба дольщикам:

• передача незаконченного объекта строительства;
• предоставление помещений, предназначенных для проживания;
• оплата финансовых требований.

Дольщики желают получить от застройщика готовую к проживанию площадь или полный возврат вложенных средств. Для предотвращения рисков рекомендуется еще перед подписанием соглашения проверить добросовестность и надежность застройщика. В российском законодательстве четко регламентированы права и обязательства застройщиков и участников долевого строительства. По этой причине в соглашении вложивший средства гражданин должен быть прописан именно как дольщик, а не как инвестор. Ведь в таком случае он получает существенные привилегии касательно возмещения средств.

Первыми на компенсацию от застройщика вправе претендовать физлица, здоровье которых пострадало в период трудоустройства у застройщика, во вторую очередь выплачивается задолженность работникам и строителям по заработной плате. Если в соглашении дольщик фактически прописан как инвестор, тогда он причисляется к категории кредиторов, требования которых учитываются последними в перечне.

Отметим, что если возведение жилого здания завершается до момента разорения компании или здание переходит в собственность иного юрлица, тогда дольщик имеет право претендовать на оформление в собственность прописанной в соглашении квартиры. Однако такие действия допускаются исключительно после принятия постановления судебным органом.

Если вы задумываетесь о том, что дает при банкротстве застройщика составленный реестр обманутых дольщиков, то данный список позволяет увеличить сумму компенсации гражданам при распределении средств между кредиторами в случае реализации недостроенного жилья на открытых торгах. Таким образом, дольщики могут претендовать на получение возмещения в размере не 25%, а на уровне 85% вложенных средств.

Дольщики должны обращать внимание на ценовую политику, так как низкая цена за недвижимости может впоследствии стать причиной фиктивного банкротства

Права кредиторов

Первым делом для успешного удовлетворения требований кредиторов, такие граждане и предприятия должны своевременно требовать оплаты своих претензий и неустойки. То есть кредитор должен подать иск в арбитражный суд с просьбой включить его в соответствующий реестр претендентов на получение компенсации.

Реестр требований кредиторов закрывается через два месяца после публикации данных о признании неплательщика банкротом и о старте конкурсного производства. Требования предприятий и граждан, заявленные после оформления реестра, оплачиваются после полного расчета с реестровыми кредиторами. Затребование передачи жилья, в отличие от нежилых помещений, может быть выплачено в финансовой форме. С целью защиты нарушенных прав лиц, принимающих участие в финансировании строительства, законодательно прописано приоритетное удовлетворение их требований из данного перечня. Реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика дает шанс получить возмещение практически в полной мере. Именно поэтому рекомендуется встать в очередь и заявить свои претензии своевременно.

Если застройщик принимает решение обанкротиться и ему назначено внешнее управление или конкурсное производство, тогда он вправе передавать кредиторам объект недвижимости в виде неоконченного строительства. При данной процедуре предусматривается создание кооператива ЖСК или прочего потребительского формирования.

Оплата кредиторской задолженности осуществляется за счет средств, полученных от реализации незавершенного объекта. Причем существенная часть данных средств направляется на оплату компенсаций физлицам, которые входят в третью очередь реестра требований кредиторов.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

В соответствии с законодательными нормами в 2017 и 2018 году действует приоритетный порядок оплаты компенсаций ущерба дольщиков, перед оплатой взысканий подрядных организаций и кредиторов.

Дольщик получает право владения жильем, если строительство было завершено и сдано до банкротства

Когда гражданин становится дольщиком и приобретает долю в жилом доме, он должен быть осведомлен о своих правах и обязательствах. Покупатели обязаны знать разницу между кредиторами и инвесторами, и необходимо требовать, чтобы в соглашении они были указаны как участники долевого строительства, которые имеют первоочередное право на требование возмещения при распределении сумм после реализации имущества застройщика.

Законодательная сторона и ответственность при фиктивном банкротстве

Отечественное законодательство регламентирует последствия для дольщиков при банкротстве строительной компании, а также для всех кредиторов такой фирмы. Часто компании стараются искусственно сделать процедуру банкротства и присвоить себе средства участников долевого строительства.

С целью выявления незаконных фактов проведения процесса банкротства, налоговые органы проводят регулярные контрольные проверки, чтобы выявить противозаконные и мошеннические подробности и факты в работе компаний. В таком случае будет инициирован судебный процесс, в результате которого, как правило, застройщик должен вернуть вложенные средства участникам долевого строительства и всем кредиторам, как из реестра, так и внереестровым.

За мошеннические действия предусмотрена уголовная ответственность для строительных компаний и их руководителей. В дальнейшем планируется принять законопроект касательно ужесточения мер наказания и развития направлений проверки, которые дадут возможность дольщикам более тщательно проверять застройщиков перед вложением средств.

Заключение

Итак, это основные аспекты и нюансы процедуры банкротства строительных организаций, а также этапы проведения процесса. На основании этого становится понятным, могут ли продать квартиру при банкротстве застройщика и реализовать имущество строительной компании для возмещения ущерба, и какова очередность претендентов на получение компенсации при объявлении застройщика банкротом.

Что делать, когда обанкротился застройщик — об этом можно узнать, просмотрев видео: