Оценка квартиры для ипотеки – важный этап, предшествующий выдаче займа. Отчет эксперта помогает и банку, и клиенту быть уверенными в реальной стоимости недвижимости, под залог которой будут выданы деньги. Кем осуществляется оценка и какие требования банка следует учесть, чтобы получить одобрение ипотеки – самые главные вопросы, искать ответ на которые будем вместе.
- Что такое оценка недвижимости?
- Зачем нужна экспертиза?
- Кто может обратиться за оценкой?
- Кто производит оценку?
- Документы, которые нужны эксперту
- Как осуществляется оценка?
- Способы оценки жилья
- Отчет и все, что в нем
- Особенности проведения оценки для разных банков
- Цена вопроса
- Вывод
- Видео: как проводится оценка недвижимости для ипотеки
Что такое оценка недвижимости?
Оценка представляет собой составление юридического документа – отчета – содержащего сведения о стоимости малосемейки, квартиры, дома или доли в нем. Сколько стоит недвижимость вычисляется по разным параметрам:
- квадратуре (общая и жилая площадь, высота потолка);
- типу материала (кирпич, бетонные блоки, прочее);
- году возведения здания;
- этажности;
- району расположения (центр, окраина, деловой район);
- транспортной доступности (расположение рядом с остановками, станциями метро);
- наличию учебных заведений и магазинов близко к жилью;
- цене подобных объектов на рынке жилья.
Оценку производит сертифицированный специалист с учетом всех вышеперечисленных параметров и перспектив развития рынка недвижимости.
Зачем нужна экспертиза?
Экспертиза жилья – требование банков к каждому заемщику, который оформляет ипотеку. Выдавая заем, кредитная организация должна быть уверена в покрытии залоговой квартирой расходов, которые организация может понести, если клиент не сможет регулярно платить. Поэтому у банка возникает необходимость:
- Удостовериться в реальном существовании жилья и его состоянии.
- Проверить его ликвидность (т. е. перспективу продажи объекта в случае невозврата денег клиентом).
- Определить предельную сумму займа (70-80% от рыночной стоимости залога).
Эксперт, производящий оценку, лично выезжает на анализируемый объект и своей подписью удостоверяет достоверность информации. Это удобно банку: организация оперативно получает полную информацию о жилье для принятия решения: одобрить заем или отказать в его получении.
Но не нужно думать, что оценка требуется исключительно банку. Заемщик так же заинтересован в грамотной экспертизе. С ее помощью он может убедиться, что:
- собственник не завысил сумму продажи жилья;
- комната, квартира или дом соответствует документам;
- объект не имеет скрытых дефектов.
Кроме того, оценка позволяет клиенту доказать, что запрашиваемая сумма действительно пойдет исключительно на покупку жилья. Подчас это становится важным аргументом в пользу увеличения кредитного лимита.
Кто может обратиться за оценкой?
Оставить заявку на оценку жилплощади может любой гражданин: как получатель ссуды на дом, так и собственник, осуществляющий сделку купли-продажи. Пункт об оплате расходов на экспертизу часто прописывается в предварительном соглашении, заключаемом сторонами сделки.
Кто производит оценку?
Хотя закон не запрещает заемщику пригласить любого эксперта по личному усмотрению, большинство банков отдают предпочтение проверенным фирмам или частным лицам, с которыми вели дела в прошлом. Данные об этих конторах размещаются на сайтах банков специально, чтобы у людей не возникало вопросов к кому пойти за качественной оценкой.
Кроме прочего, так банки упрощают себе работу: не нужно перепроверять данные о компании-эксперте и наличии у нее необходимых полномочий на проведение оценки.
Если клиент решит выбрать другого оценщика, следует удостовериться, что тот:
- имеет лицензию на проведение такой работы;
- застраховал свою деятельность на срок от 1 года;
- является членом СРО и делает взносы на страховку;
- имеет полис страхования гражданской ответственности от 300 000 рублей и больше.
Важно наличие опыта работы, положительных отзывов в сети и одобрения банка. В противном случае заключение об оценке придется делать заново и в другой фирме, что грозит потерей времени и дополнительными тратами.
Отдельным требованием к оценщику является его личная беспристрастность, отсутствие кровных уз с клиентом банка, обратившимся за ипотекой.
Документы, которые нужны эксперту
Исследование относительно стоимости жилья требует наличия как правоустанавливающих, так и технических бумаг.
К первой группе относят те, которые закрепляют право на владение имуществом за субъектом:
- свидетельство о праве собственности (обязательно!);
- ордер на квартиру (если получено по договору социального найма, затем приватизировано);
- договор купли-продажи, мены (куплено или обменяно);
- договор дарения (подарено);
- свидетельство о получении в наследство (получено по закону или по завещанию);
- акт приема-передачи недвижимости в собственность (для всех).
Во вторую группу включены документы, свидетельствующие о состоянии жилплощади. Это, прежде всего, паспорта: технический и кадастровый.
Оценщику нужны будут сведения и о заказчике экспертизы, его номер паспорта, адрес и телефон.
Как осуществляется оценка?
Чтобы облегчить получение займа стоит ответственно подойти к вопросу оценки предмета залога. Лучше заказать оценку сразу после предварительного одобрения ипотеки, чтобы остальные документы не потеряли актуальности.
Пошаговая инструкция проведения оценки выглядит так:
- Подача заявки на оценку объекта.
- Заключение договора оценки.
- Передача необходимых бумаг на недвижимость.
- Выезд эксперта на объект, осмотр и фотографирование.
- Составление требуемого отчета.
- Предоставление заключения заказчику.
Способы оценки жилья
Как правило при анализе стоимости жилья используется несколько методов, позволяющих наиболее полно охарактеризовать привлекательность объекта для банка:
- расчет возможного дохода (сумма от продажи или аренды, если организация получит его в собственность ввиду невыплаты кредита клиентом);
- расчет затрат на аналогичный объект (сколько стоит построить такой объект);
- сопоставление цен на рынке (сравнивается проданная недвижимость того же типа).
В результате высчитывается два показателя: рыночная и ликвидная стоимость жилища.
Первая покажет за сколько продаются такие объекты в среднем, вторая – за какую цену банк сможет быстро избавиться от жилплощади.
Косвенно влияет на оба показателя прогноз ситуации на рынке подобного жилья, который отражает динамику спроса и предложения и может ответить на вопрос, подешевеет или подорожает залоговая недвижимость с течением времени. Естественно, что малосемейка в старом доме для банка будет не лучшим залогом: если потребуется срочно избавиться от такой жилплощади, продать ее за хорошие деньги вряд ли будет возможным.
Ремонт и наличие мебели в расчет не идут – только менее подверженные влиянию времени характеристики.
Отчет и все, что в нем
Как и к прочим документам, обладающим юридической силой, к отчету предъявляются требования по форме и содержанию.
Требования к форме:
- письменный вид;
- наличие расчетных таблиц;
- объем до 30 страниц.
Элементы содержания:
- кто оценивал;
- каким методом;
- какие документы изучались;
- данные о состоянии объекта (внешний вид и внутреннее устройство, включая дату ремонта, перепланировки и т.п.);
- рыночная стоимость и/или иная стоимость, если она указана в договоре оценки;
- сведения о собственниках;
- отсутствие или наличие обременения прав.
Заключение выдается в течении 2-5 дней, в зависимости от того, сколько времени понадобится оценщику. После чего заемщик предоставляет отчет с другими документами в банк.
Особенности проведения оценки для разных банков
У кредитных организаций бывают дополнительные требования к структуре и содержанию отчета, поэтому есть два способа сделать все правильно:
- Выбрать аккредитованную в банке компанию.
- Узнать заранее требования к отчету и согласовать кандидатуру своего оценщика.
В ином случае банк может отказать в приеме бумаг и потребовать проведение новой экспертизы.
То же самое случится, если в документе будут выявлены опечатки, намеренное завышение стоимости жилья или другие нарушения.
Не стоит забывать, что отчет принимается банком ограниченное время, а именно 6 месяцев с даты составления. Если сделка не была оформлена в этот срок, нужна повторная экспертиза.
Цена вопроса
Ценовой диапазон весьма различен. В среднем от 2000 до 10000, в зависимости от региона нахождения имущества и его статуса. Самым дорогим будет анализ стоимости элитного дома или квартиры в столице, гораздо дешевле обойдется малосемейка или комната где-то на периферии.
Стоимость может варьироваться и в связи с проводящим исследование экспертом. Известные фирмы стоят дороже, но они дорожат репутацией и не станут подводить ни клиента, ни банк.
Вывод
Грамотно проведённая оценка – залог спокойствия финансовой организации и ее клиента при составлении договора ипотеки. Так обе стороны могут быть уверенными, что смогут не потерять свои средства. Однако обращаться следует к надежному оценщику и всячески способствовать полноте и достоверности отчета: дать ознакомиться со всеми документами и недвижимостью, данным из БТИ и Росреестра.
Видео: как проводится оценка недвижимости для ипотеки
