Налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита
Ипотека – кредит долгосрочный. По разным причинам люди проводят рефинансирование, уходя из одного банка в другой.
Самый частый вопрос, возникающий у таких заемщиков, как быть с налоговым вычетом при рефинансировании ипотеки, если его уже начали выплачивать в предыдущем банке. Ведь такой возврат можно получить только раз в жизни.
Неужели вместе с проведением рефинансирования заемщик теряет право на законное возмещение части выплаченной суммы?
Имущественный вычет – что это
Налоговым кодексом РФ определено, что любой гражданин, выплачивающий налоги имеет право получить налоговый вычет с расходов, связанных с покупкой жилой недвижимости. Впрочем, при строительстве жилого дома это право за гражданином также сохраняется.
Более того, помимо возврата части от стоимости недвижимости, собственник имеет право на возмещение части процентов, если эта самая собственность была приобретена в ипотеку. Все эти права гражданина РФ прописаны в статье 220 НК.
Но есть небольшая оговорка. Размер налогового вычета имеет ограничения – он выплачивается лишь с двух миллионов от стоимости покупаемой квартиры. При этом воспользоваться правом на налоговый вычет можно в любое время после получения свидетельства на право собственности.
Как рассчитать налоговый вычет
Итак, сколько же составляет налоговый вычет на квартиру? С максимальной суммой для расчета вычета мы определились – два миллиона. Сумма выплаты равна 13 % от этого объема. Она равна 260 тысячам рублей. Именно на эту сумму может рассчитывать любой собственник квартиры.
Выплачивается данная сумма с уплаченных за год налоговых вычетов от зарплаты, а так как далеко не у каждого доход позволяет получить всю эту сумму единым платежом, то чаще всего данная выплата длится несколько лет.
Так, если за год с заемщика удерживают в среднем налогов на общую сумму в 90 тысяч, то получить положенные 260 тысяч он сможет не меньше, чем за три года. Впрочем, никто не мешает ему подать документы на вычет сразу за три года, но сделать это можно только через три года после покупки квартиры.
Проще всего разобраться с тонкостями налоговых выплат на реальном примере:
Сидоров В.В. приобрел жилой домик общей стоимостью в 3 млн. рублей. Налоговый вычет на эту недвижимость составит ровно 260 тыс. рублей (с двух миллионов). Но так как Сидоров В.В. нигде не официально не трудоустроен, то получить налоговый возврат в виде причитающихся ему нескольких тысяч сотен рублей он не сможет. По крайней мере до тех пор, пока официально не устроится на работу.
Другой пример:
Сидоров В.В. приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн. рублей. 13 % возврата от этой суммы составит 195 тыс. рублей. Поэтому с покупки этой недвижимости Сидоров сможет вернуть только этот объем. А так как за год с Сидорова удерживают 55 тыс. рублей налогов, то получать причитающуюся сумму он может на протяжении четырех лет. Другой вариант, Сидоров через четыре года после приобретения недвижимости подает заявление на получение налогового вычета сразу за четыре года и получает всю полагающуюся сумму.
От максимального предела в 260 тысяч Сидоров получил лишь часть денег, поэтому в случае покупки другого жилого помещения он сможет еще раз подать на налоговый вычет. В этом случае он сможет получить не более 65 000 рублей. Именно такая сумма от максимального размера осталась после получения Сидоровым выплат в первый раз.
Как распределяется налоговый вычет на супругов
В том случае, если недвижимость была приобретена супругами, то на налоговый вычет могут подать оба. При этом не имеет значения, на кого из них оформлена собственность. По семейному кодексу, все, что было приобретено в законном браке является совместной собственностью обоих супругов.
Так как максимальный вычет на каждого человека выплачивается не более чем с 2 млн. рублей, то супруги смогут получить возврат в общей сложности с 4 млн. рублей.
Пример: Супруги Ивановы купили квартиру стоимость в 3,5 млн. рублей. Значит, суммарно они смогут получить 455 000 рублей. Именно эта сумма равна 13 % от стоимости квартиры.
Не последнее значение в начислении налогового вычета играет дата покупки недвижимости. Если покупка была совершена после 1 января 2014 года, то супруги сами могут распределять долю получаемого вычета, главное, чтобы сумма выплат соответствовала предельному максимуму.
На квартиры, приобретенные до 2014 года, распространяется другой регламент. Если недвижимость была куплена за 3,4 млн. рублей, каждый из супругов мог получить возврат с 1,7 млн. рублей. Повторно заявиться на налоговый вычет уже нельзя. Поэтому больше супруги Ивановы получить налоговый вычет не смогут.
При этом до 2014 года не имело значения, за сколько была куплена недвижимость. Даже если за нее было выплачено 6 млн. рублей, возврат оформлялся на всю сумму в равных долях на каждого супруга.
С 2014 года был введен лимит на те самые 2 млн. рублей. Превысить этот порог нельзя. Так, купив недвижимость стоимостью хоть в 10 млн. собственник сможет вернуть лишь вычет с 2 млн. рублей. Зато, в случае приобретения квартиры дешевле указанного минимума можно подать заявление на вычет с другой купленной квартиры. и так до тех пор, пока причитающиеся 260 тыс. рублей не будут выбраны полностью.
Налоговый вычет с процентов тоже капает
Налоговый вычет полагается не только со стоимости квартиры, но и от суммы выплаченных процентов. А так как недвижимость часто приобретается в ипотечный кредит, то такой вычет также довольно актуален. Но нужно понимать, что возврат делается не со всей суммы ипотеки, а лишь с уплаченных процентов. Сумма выплат соответствует все тем же 13 %.
Например: Сидоров В.В. оформил ипотеку на покупку квартиры. Полная стоимость квартиры вместе с процентами составляет 5,5 млн. рублей. За год счастливый обладатель новенькой недвижимости выплачивает 650 тыс. руб. основного долга и 450 тыс. руб. процентов. Ежегодно можно делать возврат только на 13% от реально уплаченных процентов, что в случае с Сидоровым составит 58,5 тыс. руб.
Порядок получения налоговых выплат с процентов также изменился после 2014 года. До указанной даты возврат на проценты по ипотеке можно было заявить только на ту квартиру, с которой был получен вычет за основную стоимость самой недвижимости. Проще говоря, если человек купил квартиру за наличный расчет, и получил с нее причитающийся ему налоговый вычет. А через пару лет приобрел другую недвижимость в ипотеку, претендовать на возврат вычета с процентов он уже не может.
В 2014 году этот порядок был изменен. Теперь собственник может получить налоговый вычет от стоимости одной квартиры и получить возврат с процентов с другой купленной им квартиры.
Но 2014 год принес не только положительные перемены, не обошлось без минусов. Так, если прежде заемщик мог ежегодно подавать на налоговый вычет и получать причитающиеся ему 13% от реально уплаченных процентов, то начиная с 2014 года на эту сумму тоже вышло ограничение. Теперь можно вернуть процент лишь с 3 млн., то есть не больше 390 тыс. рублей.
Заметим, что решающим здесь будет не срок регистрации прав собственности на недвижимость, а дата подписания ипотечного договора. Это особенно важно для тех, кто приобретал квартиру при помощи долевого строительства.
Ведь в этом случае сначала был заключен ипотечный договор, а уже после введения объекта в эксплуатацию собственник получил на руки документ, подтверждающий его права на данные квадратные метры. Так, если договор ипотечного кредитования был подписан до 2014 года, то расчеты буду проводиться по ранее существующему правилу.
По новому регламенту вернуть вычет с процентов можно только с одной квартиры. Так, даже если за все годы ипотеки собственник не успел получить причитающиеся ему 390 тыс. рублей, получить оставшиеся выплаты с другой ипотеки ему уже не удастся.
Рефинансирование – выход или тупик
Погашение ипотеки, процесс длительный. Часто он затягивается на десятилетия. За это время меняется экономическая ситуация в стране. Процентные ставки по кредитам то возрастают, то, наоборот, падают вниз. В 2019 году наметилась именно такая тенденция, и ипотека, взятая пять лет назад, выглядит невыгодно на фоне современных предложений.
Многие заемщики, в поисках выгоды, стараются перекредитоваться, взяв новую ипотеку. Такое решение позволяет снизить сумму текущего долга или уменьшить ежемесячный платеж.
Другой вариант перехода заемщиков из одного банка в другой – ЦБ отзывает лицензии у банков с плохой репутацией. В результате кредитные обязательства продаются с торгов сторонним финансовым организациям. Впрочем, сами банки также могут проводить подобные процедуры, продавая кредитные обязательства коллегам.
Пугаться такого поворота событий не стоит. Но вот, что многим непонятно, можно ли получить налоговый вычет после рефинансирования ипотеки, особенно если собственник уже начал получать данную выплату по предыдущему кредитному обязательству?
На деле пугаться рефинансирования не стоит ни в первом, ни во втором случае. За каждым собственником, попавшем в такую ситуацию, сохраняется право налоговый вычет.
Первое, что нужно знать заемщику, второй договор ипотечного займа напрямую отсылает к первоначальному документу. Где четко прописаны дата взятия ипотеки, ее сумма, срок кредита и прочие ключевые моменты. Также в новом документе обозначено, что это не новое кредитование, данный договор лишь подтверждает факт рефинансирования.
Второе, что в обязательном порядке прописывается в новом договоре: адрес, недвижимости, ее метраж, значится и документ, на основании которого возникло данное право собственности. Все эти данные однозначно позволяют сделать вывод, что новый кредит относится все к той же недвижимости, а не несет целью приобретение новой жилплощади.
Для налоговой этих данных будет вполне достаточно, чтобы продолжить выплату возврата в том случае, если он уже выплачивался по предыдущему договору. Ведь законом прописано, что человек может получить возврат по процентам как раз с одного объекта недвижимости, а не с одного кредита. До тех пор, пока этот факт вами будет подтверждаться, выплаты должны проводиться регулярно.
Более того, даже если за годы выплаты ипотеки заемщик будет неоднократно менять банк, вычеты по процентам ему все равно будут положены. И налоговая не в праве ссылаться на этот факт как повод для отказа в причитающихся возвратах.
Возврат налога при рефинансировании ипотечного кредита
Чтобы в дальнейшем не возникло проблем в период оформления налогового вычета при рефинансировании ипотечного кредита, при повторном подписании договора важно обратить внимание на следующие моменты. В новом ипотечном документе обязательно должен быть прописан адрес приобретенной вами недвижимости.
Тогда в налоговую службу для получения законного вычета вы принесете стандартный для такой ситуации пакет документов:
- Первоначальный договор ипотечного кредитования, график платежей приложить придется в обязательном порядке;
- Из банка, выдавшего ипотеку изначально, придется взять справку, что сумма по договору с ним была выплачена или договор прекратил свое действие;
- Новый договор рефинансирования приложить также придется, новый график тоже потребуется;
- Из банка, оформившего рефинансирование, берем документ, подтверждающий факт перекредитования, указание реквизитов первого договора должно быть обязательно.
Последний документ потребуется лишь в том случае, если в самом договоре нет реквизитов первого договора.
В новом договоре обязательно должно значиться, что данный кредит имеет целевое назначение – рефинансирование прежней ипотеки. На основании этой приписки представители налоговой службы смогут вам насчитать имущественный вычет при рефинансировании ипотеки.
Как проводится налоговый вычет в случае банкротства банка
Немного по-другому выглядит процедура сбора документов на причитающийся налоговый вычет в том случае, если банк, выдавший ипотечный займ, был признан банкротом. Здесь все проще.
Для налоговой службы потребуется собрать другой пакет документов:
- Первоначальный ипотечный договор, на основании которого был выдан займ, не забываем прикладывать график платежей.
- При передаче ипотечного долга из одного банка в другой на руки заемщику должны были выдать документ о переуступке прав на требования от банка. Чаще всего это уведомление высылается по почте.
- Новый банк должен был также выдать график погашения платежей, поэтому не забываем прикладывать и его.
Если случилось так, что у вас на руках не оказалось документа переуступки, придется немного посуетиться:
- Если первоначальный банк-заемщик стал банкротом, обратитесь к конкурсному управляющему, он выдаст вам требуемый документ. Найти данное лицо вы сможете в интернете на официальном сайте ЦБ.
- Если вашу ипотеку продали другому банку, получить нужную бумагу можно в банке, в котором изначально была оформлена ипотека.
В случае переуступки прав по требованию банка новый договор заключать не требуется, так как в этом случае условия кредитования для самого заемщика не меняются. Поэтому, при подаче на возврат НДФЛ при таком рефинансировании ипотеки данный документ в налоговой службе требовать не должны.
Заключение
Покупая жилую недвижимость каждый гражданин РФ имеет право на получение налогового вычета от стоимости покупки, но не превышающей 2 млн. рублей. Кроме того правительство дает небольшое послабление тем, кто вынужден платить ипотеку, давая возможность получить 13% от вносимых процентов.
Право на возврат подоходного налога при рефинансировании ипотеки не теряется. Единственное, что придется учесть – перекредитование происходит в рамках какого-то отдельного календарного года.
И чтобы получить налоговый вычет за этот конкретный год за справками об уплаченных процентах придется обратиться в оба банка. При этом не забыть в бланк декларации внести данные из обеих справок.
«Подводные камни» в налоговом вычете – необходимость ежегодно собирать новый пакет документов для налоговой.
