Ипотека один из немногих продуктов, который качественно меняет жизнь. Причем это может быть как в лучшую, так и в худшую сторону.
В 2008 и 2014 годах я работал в банках и знаю как банки реагируют на кризисы и к чему стоит готовиться будущим ипотечным заемщикам.
Эта статья как раз будет посвящена внутренним секретам банковской индустрии и будет полезна как будущим ипотечникам, так действующим. Также я сделал расчет экономики при росте ставки по ипотеке и снижении стоимости жилья. Советую дочитать статью до конца, т.к. она получилась объемная.
1. Рост ипотечной ставки
Это пожалуй самое очевидное, что происходит в банках. Дело в том, что кризис сопровождается ростом курса иностранной валюты и как следствие ростом инфляции.
Клиенты начинают забирать деньги из банков и они вынуждены поднимать ставки по кредитам в т.ч. по ипотеке.
То, что в 2020 году нас может ждать такой сценарий уже заявил глава ДОМ.РФ В. Мутко.
И здесь я с ним совершенно согласен.
2. Увеличение доли отказов и снижение выдач.
Кризис сопровождается снижением покупательной способности и закрытие многих кризисов. Например сейчас в наиболее проблемной зоне — туриндустрия и гостиничный бизнес. Многие компании прекратят свою работу или перейдут под крыло более сильных и устойчивых игроков.
Соответственно возрастает риск невозврата кредита заемщиками. Поэтому банки подкрутят скоринг и оценку платежеспособности для принятия положительного решения.
3. Снижение сумм выдачи кредита повышение первоначальных взносов
даже если Ваше платежеспособность не вызывает сомнений в текущий момент, но нынешний кризис может быть затяжным и Ваши доходы со временем могут уменьшиться.
Если до этого банк спокойно мог одобрить кредит с суммой платежа до 50% от дохода, то теперь стоит ожидать знаний в 40 и 30%.
Та же история и с первоначальными взносами. Если рантеш вполне можно было получить кредит с 10% ПВ, то теперь это значение сдвинется в сторону 15-20%.
4. Отказ от кредитования малоликвидного жилья
Как показывает практика и ситуация предыдущих кризисов, покупательная способность граждан падает. Соответственно падает и спрос на недвижимость.
Особенно страдает малоликвидное жилье низкого качества. Банки это понимают и будут отказывать в кредитовании таких объектов. Дело в том, что есть большая вероятность потери стоимости такой квартиры во время кризиса.
Для примера приведу динамику стоимости жилья в Москве за последние 6 лет.
5. Приоритет первички по эскроу счетам
В предыдущие годы такого сценария не было. Это что называется — «свежак».
Теперь для банков важно не только выдать ипотечный кредит, но и поддержать застройщика, которого они финансируют.
Соответственно первичка с эскроу счетами будет в приоритете.
6. Рост ставок против падения цен на недвижку.
Можно ожидать роста ставок в 1-2% к текущим уровням. Давайте посчитаем экономику при росте ставок по ипотеке в 1% и падении цен на недвижку в 5%.
Возьмем стандартный пример для Москвы
- сумма кредита — 5 млн. руб.
- срок — 15 лет
- ПВ — 10%
- ставки 9 и 10%
Вот какие получаются цифры
Как видим разница в переплате составляет
= 4 673 тыс. — 4 130 тыс. = 543 тыс. руб.
Это 10% от стоимости квартиры при ПВ в 10%.
А изменение стоимости квартиры в 5,5 млн.на 5% будет всего 275 тыс. руб.
Получается, что удорожание ипотеки на 1% будет компенсировано падением стоимости жилья на 10%. То. что ипотека может вырасти на 1% — согласен, а то, что жилье подешевеет на 10% — нет.
Но это мое мнение.
ИТОГО
В целом буде сломлен тренд, когда дешевела ипотека и росли цены на недвижимость. Теперь точно ипотека начнет дорожать, а вот динамика цен будет зависеть от настроения потребителей.
Если курс доллара еще подскочит, то есть вероятность скупки гражданами иностранной валюты. А недвижимость сегодня не рассматривается, как актив, который сохраняет средства в кризис. Скорее наоборот.
С точки зрения выгодности ипотеки — вопрос спорный. Да цены на недвижку могут припасть, но и ставки вырастут.
Поэтому, пока ставки еще не выросли, есть смысл присмотреться к приобретению жилья. Если конечно у Вас есть реальная потребность в личных квадратных метрах.
Желаю всем пройти кризис без потерь и лишних расходов.
Источник
