Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц

Ведение коммерческой деятельности невозможно без удобного офиса, вместительного склада или оборудованной торговой точки – все эти объекты относятся к нежилой недвижимости. Одни хозяйствующие субъекты оформляют арендные отношения с владельцем помещения, но многие коммерсанты приходят к выводу, что лучше оплачивать ипотеку на коммерческую недвижимость, чем платить арендодателю за наём необходимого для коммерции помещения. Ведь после оплаты кредита оно перейдёт по праву собственности, а это открывает совсем другие возможности – его так же можно будет сдавать внаём и получать регулярную пассивную прибыль.

Особенности коммерческой ипотеки

Объекты недвижимости – это ценные активы предприятий, но чтобы их приобрести, нужны немалые суммы, а порой и заёмные средства. Поэтому ипотека на нежилое помещение для граждан и индивидуальных предпринимателей позволяет сразу стать её законным владельцем, хотя у неё есть и свои характерные особенности.

Ещё совсем недавно кредит для приобретения коммерческой недвижимости могли оформить только юридические лица: большие и малые производственные предприятия, объединения акционеров или общества, но политика кредиторов постепенно меняется. В нынешних экономических условиях физлицу реально заключить договор по коммерческой ипотеке, хотя многие финансовые учреждения отдают предпочтение лицам, занимающимся каким-нибудь видом бизнеса и получающим регулярный доход.

Граждане либо ИП, а также представители малого бизнеса могут выкупить, например, такую нежилую недвижимость из заёмных средств:

• для предоставления административных услуг населению – по выдаче справок, выписок, различного рода документов;
• для ведения торговой деятельности с целью организации небольших точек питания, бистро;
• для открытия своего частного производства – пошива одежды, обуви, предметов кожгалантереи и т.п.;
• для создания мастерских бытового обслуживания населения – ремонта бытовой или компьютерной техники, парикмахерских, салонов красоты, ателье по ремонту одежды и обуви и т.д.

На самом деле вариантов для ведения частного бизнеса множество, и для любой хозяйственной деятельности необходимо отдельное помещение. Однако молодым начинающим коммерсантам трудно обойтись без кредитных средств, а чтобы стать в итоге владельцем выбранного помещения, может потребоваться прибегнуть к услугам ипотечного кредитования. Но кредиторы выдают ссуды под залог коммерческой недвижимости, находящейся у клиента в собственности – на приобретаемую или уже имеющуюся в активе недвижимость.

Условия коммерческой ипотеки

Хотя принцип оформления такого займа мало чем отличается от жилищной ипотеки, но всё-таки существуют некоторые отличия. Кредиторы могут выставлять клиентам разные условия получения заёмных средств — это может быть разница в процентных ставках за пользование чужими средствами, сроки действия кредитного договора, строгие требования к недвижимым объектам или самим заёмщикам. Но существуют стандартные условия, характерные для многих кредиторов. Ипотека для бизнеса может быть оформлена на таких условиях:

1. Объектом ипотечного кредитования может быть только капитальное здание.
2. Средства могут выдаваться как на вновь построенное сооружение, так и на вторичку.
3. Не допускаются никакие претензии третьих лиц или судебные аресты, наложенные в отношении предмета кредита. Также невозможно получить заёмную сумму на недвижимость, в отношении которой ведутся судебные споры о принадлежности помещения конкретному лицу, задолженности по коммунальным платежам и т.д.
4. Претендент на получение ссуды обязан доказать свою платёжеспособность, причём его доходы могут исчисляться как в реальной денежной сумме, так и наличием ликвидных активов либо других объектов недвижимости, которые можно будет реализовать в случае невыполнения условий достигнутых договоренностей. Причём его доходов должно быть достаточно для своевременного расчёта с банком.
5. Многие финансовые учреждения выдают кредитные средства только при условии страхования покупаемого на залоговые средства объекта недвижимости от пожара, порчи, полной гибели в результате непредвиденного случая.

Банк может обособить требования для нежилых помещений. Основными требованиями могут быть:

• недвижимость должна располагаться в том регионе, где у кредитора есть свой филиал;
• объект должен находиться на первом либо цокольном этаже здания, если это не целостное строение с площадью минимум в 150 квадратных метров;
• объект недвижимости должен быть оборудован полной коммуникационной сетью (водоснабжение, отопление, канализация и освещение);
• недвижимость не должна находиться в аварийном состоянии или состоять на учёте по сносу;
• помещение должно иметь конкретный почтовый адрес;
• недвижимость должна соответствовать экспликации и плану БТИ.

Ещё немаловажен возрастной ценз и прочие требования. Многие кредиторы устанавливают определённые ограничения:

• претендент должен быть гражданином России;
• возраста от 21 до 65 лет;
• являться частным предпринимателем или владельцем компании.

В иных случаях кредиторы могут затребовать соответствие покупаемой недвижимости характеру коммерческой деятельности клиента – если основным видом деятельности является вредное для здоровья людей производство, то он может не получить одобрения на приобретение помещения на первом этаже жилого дома. Кроме того, коммерческая ипотека отличается по условиям от приобретения жилой недвижимости – сроки заключения договора значительно меньше, а ставки кредитования выше. Это объясняется повышенным риском для банка – если квартиру можно быстро продать и вернуть кредитные средства, то нежилое помещение, пригодное для одного из видов хозяйственной деятельности, может совсем не подходить для другого типа коммерции.

В каком банке лучше оформить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Реализацией программы коммерческого кредитования физических лиц занимается далеко не каждая кредитная организация, поскольку этот вид финансовой деятельности находится в стадии интенсивного развития. Поэтому только крупные кредиторы могут позволить себе оформление подобных договоров, поскольку обладают необходимой суммой оборотных средств.

Развиваться события могут в разных вариантах, например:

Вариант №1. Стороны приходят к соглашению по ипотечному кредитованию и заключают сделку:

• клиентом оплачивается часть от цены объекта;
• затем недвижимость регистрируется как собственность предпринимателя;
• она предоставляется банку в качестве залогового имущества;
• кредитор выдаёт ссуду для расчётов с продавцом.

Вариант №2:

• стороны при участии банка заключают предварительное соглашение о покупке недвижимости;
• приобретатель оплачивает часть суммы по сделке и заключает дополнительный договор с банком;
• проходят регистрацию такие сделки — между кредитором и клиентом (кредитное соглашение), договор купли-продажи объекта нежилой недвижимости и соглашение о передаче объекта как залогового имущества;
• после занесения сделок в реестр недвижимых объектов кредитор предоставляет заёмщику недостающую часть средств на покупку помещения.

Вариант №3:

• владелец помещения переводится в статус юридического лица;
• клиентом подаётся заявка кредитору на приобретение акций компании;
• затем проходит регистрация недвижимости на покупателя;
• заёмщику выдаются средства кредитора на выкуп компании и погашение ипотечного кредита.

Финансисты могут работать по одному из предложенных вариантов — физическое лицо может самостоятельно подобрать для себя наиболее удобный вариант кредитования.

Сбербанк

Выдается ипотека на коммерческую недвижимость в Сбербанке на следующих условиях:

• заявитель должен быть собственником бизнеса;
• договор заключается сроком до 180 месяцев;
• процент по кредиту — 13,9%;
• предельная сумма кредитования – 10 млн руб.;
• первый взнос — до 30% для новых клиентов, повторные заёмщики могут оформить ссуду с 25% взносом;
• недвижимость выступает в качестве залогового обеспечения;
• страхование приобретаемого объекта.

Промсвязьбанк

Условия кредитования здесь следующие:

• оформление кредитного договора сроком до 180 месяцев;
• сумма варьируется в пределах от 3 до 150 млн руб.;
• клиент может получить отсрочку платежей до 12 месяцев;
• имущество передаётся в залог;
• процентные ставки гибкие (зависит от величины кредита и оценки залога).

Россельхозбанк

Клиенту оформят договор на таких условиях:

• к выдаче доступно до 200 млн рублей;
• срок соглашения до 8 лет;
• ставка по кредиту будет зависеть от срока действия договора и доли в бизнесе у заёмщика;
• объект передаётся под залог;
• возможна отсрочка платежей на год;
• нежилое помещение необходимо застраховать.

Необходимые документы

Для подачи заявки на коммерческую ипотеку потребуется такой перечень документации:

• справочная информация из Росреестра о регистрации бизнеса;
• если хозяйственная деятельность должна лицензироваться – оригинал и ксерокопия лицензии;
• ксерокопии общегражданских паспортов заявителя и поручителей;
• справочная финансовая информация, оформленная по форме кредитора;
• договор купли-продажи нежилой недвижимости в оригинале и ксерокопии;
• санитарное заключение о соответствии помещения установленным нормам пользования.

Исходя из конкретной ситуации может быть затребована и другая документация.

Преимущества кредита для покупки коммерческой недвижимости

Ипотечное кредитование на покупку коммерческих объектов недвижимости, несмотря на некоторые сложности по его получению и оформлению, имеет ряд важных достоинств:

• помещение сразу оформляется по праву собственности;
• арендная плата за пользование помещением уже не играет никакой роли;
• возможное получение пассивной регулярной прибыли от сдачи нежилой недвижимости по праву найма другим коммерсантам;
• у компании повышается деловой рейтинг, ведь для сделки используется только часть собственных средств;
• деньги остаются в обороте предприятия, что положительно сказывается на развитии бизнеса.

Однако получить такие результаты смогут только те индивидуальные предприниматели, у которых показатели рентабельности превышают платежи по кредиту. Хотя коммерсант сможет в любой момент расширить своё поле деятельности.

Видео по теме