Бесплатная консультация юриста по телефону
Юридические консультации по квартирным вопросам, жилищному праву, недвижимости, страхованию и т.д. Ежедневно с 9.00 до 21.00
Федеральный номер
 8 800 350-23-69, доб. 682
Москва и Московская область
 +7 (499) 577-00-25, доб. 682
Санкт-Петербург и Ленинградская область
 +7 (812) 425-66-30, доб. 682

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 году

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 году Финансовые советы от эксперта
Автор статьи
Евгений Беляев
Время на чтение: 9 минут
АА

Коммерческая ипотека для физических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 годуКоммерческая недвижимость, представляющая собой нежилые помещения, предназначенные для ведения бизнеса во всех многообразных своих проявлениях, от складирования до торговли или производства, при грамотном подходе и выгодном расположении может быть высокодоходным способом инвестиций.

Однако, значительные денежные средства, требующиеся для покупки подобного объекта, не всегда могут быть изъяты из оборота, особенно если предпринимательство носит индивидуальный характер или относится к малому бизнесу, без ущерба для текущей деятельности. Решением вопроса может стать ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц, позволяющая оперативно отреагировать на выгодное предложение рынка и стать собственником прибыльного объекта для собственных нужд или сдачи в аренду.

Преимущества коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 годуЛюбой предприниматель, арендующий помещения для осуществления своей деятельности, предпочтет отдавать сопоставимые ежемесячные платежи банку, став при этом владельцем недвижимости, хоть и с ограничением прав до момента полной сатисфакции кредитора. Именно такую возможность предоставляют финансовые учреждения в относительно новом кредитном продукте, предназначенном для покупки коммерческой недвижимости, которая сама и является обеспечением возмещения затрат банка.

Для того, чтобы кредит на покупку недвижимости для бизнес-процессов был предоставлен фирме или организации, необходимо наличие ликвидных оборотных средств, которые выступают залогом, а если таковые отсутствуют, то приобретение становится невозможным.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

В подобной ситуации коммерческая ипотека для физических лиц, не требующая дополнительного обеспечения при оплате первоначального взноса, является отличным решением вопроса и возможностью получения дополнительных площадей, за счет которых можно расширить бизнес или сдать в аренду и получить дополнительный доход.

Кому предоставляется кредит

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 годуНазвание кредитного продукта для приобретения объектов недвижимости из нежилого фонда может ввести в заблуждение, сформировав ошибочное мнение потребителей о том, что коммерческая ипотека для физических лиц, может быть предоставлена любому субъекту, не являющемуся юридическим лицом. На самом деле круг заемщиков, которые могут подать заявку и воспользоваться соответствующей программой кредитования ограничен следующими субъектами:

  • индивидуальные предприниматели;
  • владельцы бизнеса;
  • топ-менеджеры компаний и организаций.

Именно для данных категорий граждан финансовые учреждения готовы предоставить ипотеку для покупки недвижимости коммерческого назначения, являющуюся альтернативой кредитования юридического лица.

Помимо социального статуса к потенциальному заемщику предъявляются следующие требования:

  • возраст в интервале от 21 года до 65 лет;
  • российское гражданство.

Необходимые документы

Стандартизованного пакета документации, способного удовлетворить любое финансовое учреждение при рассмотрении заявки на ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, не существует, что обусловлено новизной кредитного продукта и его высокими показателями риска при выдаче физическому лицу, из-за потенциально высокой вероятности невозврата.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

Вследствие подобной специфики, необходимые для одобрения ипотеки документы зачастую включают в себя не только личные бумаги заёмщика, но и отчетную документацию предпринимательской структуры, которую он представляет.

Пакет документов от заёмщика

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 годуВне зависимости от того, является заемщик индивидуальным предпринимателем или входит в состав управления фирмы, от него потребуются:

  1. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
  2. Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
  3. Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
  4. Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
  5. Сведения о банковских счетах;
  6. Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
  7. Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
  8. Оценочная экспертиза недвижимости;
  9. Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
  10. Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.

Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:

  • документы, подтверждающую регистрацию ИП;
  • справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
  • выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
  • лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:

  • справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
  • справку о доходах за последние 6 месяцев.

Документация организации

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 годуВ том случае, когда заемщик выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой организации, он фактически представляет интересы юридического лица, которому перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, требуется подтвердить банку свою платежеспособность, предоставив:

  • данные о полугодовом товарно-денежном обороте;
  • отчетные документы, заверенные главным бухгалтером о расходах и доходах;
  • банковскую выписку о счетах фирмы и операциях по ним, если ипотека осуществляется в стороннем финансовом учреждении;
  • данные по основным средствам организации;
  • бухгалтерский отчет о текущей дебиторской и кредиторской задолженностях.

Требования к объектам недвижимости

Помимо того, что не многие банки предоставляют коммерческую ипотеку, регионы распространения кредитной программы также имеют ограниченный перечень предложений, который необходимо уточнять в каждом отдельно взятом населенном пункте. Там же, где долгосрочный кредит на покупку нежилой недвижимости представлен, она должна соответствовать следующим требованиям:

  • общая площадь помещений должна быть не менее 150 кв. метров;
  • постройка, в которой размещается коммерческая недвижимость, должна иметь капитальный характер;
  • не иметь прав третьих лиц на собственность и финансовых обременений;
  • расположение объекта должно соответствовать региону, в котором выдается ипотека.

Объектами коммерческой ипотеки считаются помещения, предназначенные для функционирования:

  • офисов;
  • складов;
  • торговых точек;
  • производственных процессов;
  • предприятий обслуживания (питание, гостиницы и т.п.).

Схемы оформления ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 годуСущественным отличием, оформления кредита при покупке коммерческой недвижимости от обычной ипотеки, является невозможность её залога в банке до того момента пока право собственности не перешло от старого владельца к новому.

Такой интервал между передачей кредитных средств заемщику и возможностью получения гарантии их возврата, в виде купленного объекта, представляет угрозу интересам финансовых учреждений и обуславливают необходимость применения одной из следующих схем коммерческой ипотеки.

Схема, когда продавцу необходимо подождать, включающая следующие этапы:

  1. Между субъектами сделки купли-продажи оформляется договор;
  2. Покупатель передает продавцу авансовую часть стоимости объекта сделки, равную сумме залога по договору коммерческой ипотеки в банке;
  3. Банк предоставляет гарантийное письмо, по которому остаток суммы будет передан продавцу после перехода прав собственности и кладет деньги в специально открытую депозитную ячейку;
  4. Регистрируются права на недвижимость нового владельца;
  5. Оформляется договор залога, после чего заемщик получает оставшиеся средства и расплачивается с продавцом или у того появляется доступ к средствам на депозите.
Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

Подобная схема удобна банку, приемлема для покупателя, но может быть неподходящей для продавца, период ожидания полной оплаты для которого может растянуться на несколько месяцев.

Схема, когда продавец закладывает недвижимость, подразумевает следующие шаги:

  1. Покупатель передает продавцу аванс в размере залоговой части по ипотечному договору и гарантию банка о полной оплате после залога имущества;
  2. Собственник закладывает свое имущество банку, оформляет договор купли-продажи с покупателем и получает остаток средств;
  3. Документы передаются на регистрацию нового права собственности с согласия банка и с переходом залога к новому владельцу.

Процедура более сложна для документального оформления, но соблюдает интересы всех участников в наибольшей степени.

Схема с дополнительной регистрацией фирмы, заключается в выполнении следующих действий:

  1. Продавец регистрирует новую фирму, получающую права собственности на объект недвижимости;
  2. Вновь созданная фирма передает недвижимость в залог банку, получая взамен кредитные средства, причитающиеся покупателю по договору ипотеки;
  3. Оформляется переход владения фирмой от продавца объекта недвижимости к продавцу, вместе с залогом в банке;
  4. После выплаты кредита покупатель вправе переоформить недвижимость в личную собственность.

Данный сценарий является более сложным вариантом с залогом объекта недвижимости, требующим выполнения массы регистрационных действий, которые еще больше удлинят процедуру оформления сделки.

Таким образом, оптимальной схемой, по времени оформления и соблюдению интересов всех участников сделки с коммерческой недвижимостью, является передача ее в залог банку текущим сособственником с последующей продажей и переходом обязательств к новому владельцу, который получает для этого ипотечный кредит.

Условия коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 годуУчитывая высокую стоимость нежилых объектов недвижимости, предназначенных для ведения бизнеса, коммерческая ипотека без первого взноса может быть предоставлена банком только при наличии соответствующего залога, перекрывающего не только стоимость нового приобретения, но и проценты по кредиту за весь период использования.

Обеспечением ипотеки, как и других аналогичных финансовых инструментов, могут выступать, имеющиеся в наличии у заёмщика объекты движимого и недвижимого имущества, а также ценные бумаги.

Обобщенные условия коммерческой ипотеки для физических лиц имеют следующие характеристики:

  • максимальная сумма дифференцирована, в зависимости от банка, и может достигать 200 млн. рублей, не превышая при этом 80% от стоимости объекта, если не предоставлен дополнительный залог;
  • срок кредитования может находиться в интервале от 5 до 15 лет и напрямую зависит от платежеспособности клиента и обеспеченности обязательств;
  • процентная ставка по ипотеке составляет от 11,5%, если кредит предоставляется в рублях, и от 10% при валютном займе;
  • первоначальный взнос, при отсутствии обеспечения, составляет от 20-30% стоимости объекта.

Сравнительный анализ условий банков

Представленная ниже таблица охватывает условия кредитования для различных финансовых институтов нашей страны по состоянию на 2019 год:

Наименование банкаПервоначальный платеж, % не менееСтавка по ипотеке, % не менееРазмер кредита,тыс. руб.
Сбербанк2014,7150 – 600
ВТБ 242016,5от 4000
Альфа Банк20182600 – 78000
Россельхозбанк2011,510000 – 200000
Росбанк2015,1от 1000
Абсолют Банк4017,451000 -15000

Как и любой другой кредитный продукт, коммерческая ипотека на максимально выгодных условиях может быть предоставлена при банковском обслуживании фирмы-заемщика, солидном обеспечении и минимальном сроке займа.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

Дополнительным плюсом коммерческой ипотеки является возможность предоставления банком отсрочки первоначального платежа, которая может находится в интервале от 6 месяцев до года, позволяя предпринимателю аккумулировать необходимые средства и начать получать доход с приобретенного объекта недвижимости.

Видео: Наталья приобрела коммерческое помещение в ипотеку

Итого

Несмотря на сложности и предъявляемые требования, коммерческая ипотека для физических лиц, является привлекательным продуктом, получить который при желании может любой желающий, так как оформить ИП не сложно, также, как и заявить полугодовую прибыль от самозанятости. Удовлетворяя тем самым банковским требованиям к заемщику, можно стать собственником помещений, которые при выгодном расположении и рациональном использовании, способны не только перекрыть ежемесячный ипотечный платеж, но и принести прибыль.

 

Рейтинг автора
Автор статьи
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Написано статей
5832
Помогли вам? Поставьте оценку
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Loading...
Добавить комментарий

16 + двенадцать =

Бесплатная консультация юриста по телефону
Юридические консультации по квартирным вопросам, жилищному праву, недвижимости, страхованию и т.д. Ежедневно с 9.00 до 21.00
Федеральный номер
 8 800 350-23-69, доб. 682
Москва и Московская область
 +7 (499) 577-00-25, доб. 682
Санкт-Петербург и Ленинградская область
 +7 (812) 425-66-30, доб. 682