Как досрочно погасить ипотеку?
Многие семьи, взявшие ипотеку, задаются вопросом: можно ли выплатить задолженность раньше срока? Выгодно ли досрочное погашение?
О том, что необходимо учесть и с какими сложностями можно столкнуться при досрочном погашении ипотечного займа, пойдёт речь далее.
- Можно ли досрочно погасить ипотеку?
- В чём выгода досрочного погашения ипотеки?
- Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году?
- Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?
- Частичное досрочное погашение ипотеки
- Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?
- Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?
- Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?
- Расчёт досрочного погашения ипотеки
- Что делать после досрочного погашения ипотеки?
- Как вернуть страховку?
- На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?
Можно ли досрочно погасить ипотеку?
В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.
Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.
Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.
В чём выгода досрочного погашения ипотеки?
Плюсы досрочной выплаты ипотечной задолженности для заёмщика очевидны. Основные из них:
- снижение итоговой суммы переплаты банку;
- освобождение залогового имущества от обременения и возможность для собственника распоряжаться своим имуществом;
- получение возможности оформления нового ипотечного кредита для улучшения жилищных условий.
Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году?
Досрочное погашение ипотеки мало чем отличается от процедуры преждевременного закрытия других видов кредитов.
Алгоритм закрытия следующий:
- Заёмщик заранее оповещает банк о решении погасить ипотечный кредит в досрочном порядке (некоторые банки требуют предупредить за 30 дней).
- Пишет соответствующее заявление.
- На счёт банка вносится сумма, которую определил заёмщик.
- Банк проверяет корректность зачисления средств и проделанных процедур.
- Составляется новый график платежей (при частичном погашении).
- Если ипотека погашается полностью, то заёмщик берёт справку об отсутствии задолженностей по кредиту.
Как вернуть проценты при полном досрочном погашении?
Для заёмщиков предусмотрена возможность возврата процентов, уплаченных при досрочном закрытии долга.
Прежде чем обращаться в банк по вопросу возврата излишне уплаченных процентов, следует произвести соответствующие расчёты и обосновать своё право.
При расчётах стоит учитывать такие моменты:
- Проценты начисляются за каждый день пользования займом, несмотря на то что в графике прописан расчёт за интервал между очередными платежами.
- Преждевременное погашение кредита осуществляется не в день внесения платежа на счёт, с которого производится выплата, а на ближайшую дату, указанную в графике. Эта дата берётся с учётом 30-дневного срока рассмотрения заявления клиента о досрочном погашении. Разница в днях будет включена в период фактического пользования кредитом.
- Расчёты производятся на основании бумаг (справки, сверки), поступивших из банка.
- При расчёте нужно учитывать налоговый вычет к процентным платежам (при наличии прав на вычет).
Рассчитать сумму переплаченных средств просто: для этого берётся общая сумма процентов, включённых во все аннуитетные платежи за весь период ипотеки, и вычислить часть, пропорционально распределённую на оставшиеся месяцы, за которые заёмщик рассчитался досрочно.
После выполнения расчётов заёмщик составляет письменную претензию в банк. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего кредитодатель обязан предоставить мотивированный письменный ответ.
Платить проценты необходимо только за время пользования кредитом. Любые действия банка по взысканию процентов за срок, в рамках которого не осуществлялось пользование деньгами, являются незаконными. В случае отказа банка вернуть переплаченные проценты, клиент может смело обращаться в суд.
Кроме основной суммы процентов, с банка можно потребовать выплату суммы за незаконное пользование чужими средствами.
Частичное досрочное погашение ипотеки
Частичное погашение ипотеки подразумевает под собой внесение лишь некоторой части долги. Какую сумму отдать банку, заёмщик решает самостоятельно.
Процедура возврата состоит из следующих этапов:
- Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
- В указанный день вносятся необходимые средства.
Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.
Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:
- сократить срок ипотеки;
- уменьшить сумму платежей.
Что выгоднее: уменьшать срок или сумму?
Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.
Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.
Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.
Когда выгоднее уменьшить срок ипотеки?
Частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока выгоднее для заёмщика, если:
- В договоре не прописан запрет на сокращение срока.
- Ипотека оформлена сравнительно недавно (до 5 лет).
- Платёж аннуитетный.
- Отсутствуют комиссии при досрочном погашении.
- Размер ежемесячных платежей не обременяет заёмщика.
При аннуитетном графике погашения кредита проценты начисляются ежедневно на остаток основного долга, и чем раньше уменьшится долг, тем меньше будет конечная переплата.
Получается, что если в первые 3-5 лет ипотеки активно и крупными суммами погашать основной долг, то переплата существенно снизится. В то время как крупное погашение по прошествии половины срока действия ипотеки не всегда целесообразно, так как основные проценты уже выплачены, остаётся только тело кредита.
При дифференцированном графике платежей по ипотеке, который существенно снижает переплату по сравнению с аннуитетным, сокращение срока кредита тоже будет выгоднее, чем снижение суммы платежа, но не так явно.
Когда выгоднее уменьшить сумму платежа?
Если ипотека изначально была оформлена на максимально возможную сумму и у заёмщика не менее ползарплаты уходит на погашение долга, имеет смысл пересмотреть платёж в сторону уменьшения.
Такая стратегия работает до того момента, пока ежемесячный платёж не уменьшится до трети дохода заёмщика.
Расчёт досрочного погашения ипотеки
Предположим, что ипотечный кредит в размере 4 млн. рублей взят на 20 лет под 15% годовых. Спустя 6 месяцев заёмщиком был внесён досрочный платеж в размере 1 млн. рублей. Вначале ежемесячный платёж составлял 52 671,58 рублей, а итоговая переплата – 12 724 337,36 рублей.
После погашения части долга и сохранения изначального срока платёж составит уже 39 429,60 рублей, а конечная переплата – 9 565 432,94 рублей. При сокращении срока и сохранении суммы платежа заёмщик переплатит всего лишь 5 628 665,74 рублей. Как видно, разница получается существенной.
При дифференцированном графике переплата после погашения 1 млн. рублей составит 7 606 051,53 рублей, если уменьшен платёж и сохранён срок, и 6 521 690,99 рублей при обратной ситуации. Разница получается небольшой, но всё же есть.
Таким образом, при частичном погашении крупной суммы кредита заёмщику всё же выгоднее сократить срок ипотеки. Выгода будет максимальной, если погашение произойдёт на третьем-пятом году срока ипотечного кредита.
Что делать после досрочного погашения ипотеки?
В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.
Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:
- паспорт;
- ипотечный договор;
- график платежей;
- квитанцию о выплате задолженности.
Рекомендуется также дополнительно отправить запрос в Бюро кредитных историй о выполнении всех своих обязательств перед кредитодателем.
Отдельно следует сказать о закладной. Процедура передачи покупаемой недвижимости в залог банку, как правило, проводится посредством оформления закладной, в которой обозначены ключевые условия ипотечного займа.
Иногда ипотека оформляется и без закладной. Но это редкий случай, ибо данный документ необходим прежде всего банку, ведь именно с помощью закладной кредитодатель сможет в дальнейшем перезаложить недвижимость или продать её другому банку.
Если по ипотеке оформлялась закладная, то после погашения долга банк обязан передать заёмщику оригинал этого документа с отметкой о выполнении клиентом всех обязательств.
Следующим этапом является обращение в регистрирующий орган (Росреестр) с просьбой о снятии обременения. В некоторых городах такую функцию может выполнять также и МФЦ.
Чтобы снять обременение с недвижимости, заёмщику потребуются:
- паспорт;
- оригинал письма от банка о погашении заёмщиком обязательств в полном объёме;
- закладная;
- доверенность от банковского работника на снятие обременения;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
- заявление с просьбой о снятии обременения;
- квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).
Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитодатель и заёмщик пишут общее заявление о снятии ограничений с объекта залога. В итоге с недвижимости снимается обременение, а бывший заёмщик становится её полноправным собственником.
Только после официального снятия обременения с недвижимости ипотека считается полностью погашенной.
Как вернуть страховку?
Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.
К заявлению нужно приложить:
- справку о закрытии ипотечного кредита;
- бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.
В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.
На какой срок выгоднее брать ипотеку, если планируешь погасить досрочно?
Средний срок ипотеки в РФ достигает 10-15 лет. В отличие, например, от американских клиентов, которые платят ипотечный кредит десятилетиями, передавая его даже по наследству, наши соотечественники предпочитают как можно быстрее снять с себя бремя долга.
Это желание объясняется огромными переплатами, которые претерпевают россияне: если в США и на Западе ставки по ипотеке составляют 1-2% годовых, то отечественные банки предоставляют ипотеку под 12-15% годовых, что за 20-30 лет создаёт огромнейшие переплаты.
Если заёмщик точно знает, что через какое-то время погасит кредит досрочно и в полном объёме (к примеру, за счёт маткапитала, субсидии молодой семье и пр.), то оформлять ипотеку рекомендуется на более короткий срок (7-10 лет). А вот если возможность досрочного погашения появилась неожиданно, то при длительном сроке придётся гасить более значительную сумму.
В завершение стоит отметить, что желание сэкономить на переплате, должно соответствовать возможностям заёмщика. Более короткий срок кредита увеличивает сумму ежемесячного платежа. Стало быть, нужно соотнести эту сумму со своими финансовыми возможностями, чтобы ипотека не превратилась в непосильную ношу.
