Закладная на квартиру по ипотеке: что это и для чего используется

Ипотечное кредитование – это популярный метод покупки жилья, недвижимости в современных условиях. Сумма займа предоставляется банком на продолжительный срок, процентные ставки существенно ниже стандартных кредитов. Кредитные учреждения стремятся получить максимальные гарантии платежеспособности клиента, поэтому часто требуют составления обеспечительного бланка. В его роли выступает закладная на квартиру по ипотеке — что это, когда и как оформляется, следует определиться до начала процесса.

Характеристика

В 2018 г. из-за острого дефицита строительного и жилого фонда многим гражданам приходится ждать десятки лет, чтобы получить заветное жилье по государственной очереди. Сегодня очень сложно найти предприятие, предоставляющее социальные гарантии трудящимся в виде собственной комнаты, квартиры. Даже военные вынуждены покупать кров за заемный капитал. Некоторые граждане могут воспользоваться госсподдержкой: молодые семьи, физлица с воинской обязанностью, госслужащие.

Чтобы не арендовать жилую площадь у посторонних лиц, опасаясь в любой момент оказаться на улице, граждане предпочитают покупать дома, квартиры, коттеджи по ипотеке. Одни из самых выгодных программ финансирования под проценты предлагают Сбербанк, АИЖК, Газпромбанк, ВТБ. Покупка жилья в ипотеку не лишает граждан возможности воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ.

Распространенным вариантом приобретения жилья является ипотека

Ипотечное кредитование – специальная программа целевого финансирования покупок недвижимости: жилых и нежилых площадей, земельных участков, долевого строительства в новостройке. Кредит предоставляется на продолжительный срок: в среднем пятнадцать-двадцать лет. Если стоимость объекта небольшая, доходы заемщика позволяют исполнить обязательство раньше, то займ оформляется до пяти лет. Заемный капитал позволяет клиентам банка решить жилищный вопрос за короткие сроки.

Ипотека характеризуется предоставлением приобретенного имущества под залог финансово-кредитному учреждению. На время действия кредита получатель денег ограничивается в праве распоряжаться собственностью: нельзя дарить, продавать жилье, наносить ей непоправимый вред. Банк может забрать обеспечительную недвижимость для оплаты долга, если плательщик окажется в затруднительном финансовом положении и прекратит выплаты по кредиту.

В этой ситуации важно выяснить, что такое закладная при ипотеке. Это специальный ценный формуляр, который предоставляет кредитору право распоряжаться недвижимостью под залогом по кредитной программе, когда должник не исполнит законные обязательства. Она выглядит как обычное соглашение, договоренность. Многие учреждения не используют закладную, но наиболее крупные и надежные, аккредитованные банки до сих пор применяют документ в качестве дополнительной гарантии. Оформить его можно единовременно при подписании кредитного контракта.

Оборот закладных

Если условия договоренности позволяют, банковская компания может распоряжаться бумагой по обременению по личному усмотрению. На практике встречаются случаи, когда займодавец перепродает обеспечительный бланк другим учреждениям, чтобы избежать финансового кризиса. Среди самых популярных вариантов использования формуляра отмечают: обмен, переуступку прав, выпуск эмиссионных бумаг, частичное или полное отчуждение.

При реализации закладной бумаги кредитор получает от другого учреждения денежные средства, необходимые для поддержания баланса. При частичной продаже заемщик фактически не ощутит никакой разницы, поскольку займодавец самостоятельно распределит деньги. При полной передаче прав на залог должник будет перечислять прежнюю сумму, но по новым реквизитам. Некоторые банки производят эмиссию облигаций с обеспечением в виде закладной (ст.143 ГК РФ). Активы продаются физическим и юридическим лицам.

Кредитор может дополнительно застраховаться, оформив закладную

Правила заполнения

Основные критерии составления обеспечительной бумаги по ипотечному кредитованию прописаны в ст.14 закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г., дополнительно регулируются иными нормативно-правовыми актами. Перечислим основные моменты, отражение которых обязательно для ценного бланка:

1. Наименование документа – прописывается одиночное слово «закладная» или словосочетания с другими понятиями.
2. Сведения о владельце объекта залога (для граждан полные паспортные данные, СНИЛС, для предприятий – наименование, регистрационные данные).
3. Имя лица, которому закладная предоставлена в первоначальное владение и распоряжение (поле заполняется по аналогии с п.2).
4. Описание оснований возникновения ипотечного обязательства, обеспеченного залогом (адрес, дата оформления кредитного соглашения).
5. Контактная информация о должнике, если он не совпадает с залогодателем.
6. Характеристика долгового обязательства (величина, процентная ставка или формула для расчета задолженности).
7. Описание системы погашения долга: частями с определенной периодичностью, полной суммой и т.п.
8. Идентификационные сведения о субъекте обеспечения ипотечной сделки (где находится, тип, кадастровые характеристики, площадь и прочие данные).
9. Рыночная стоимость предмета залога, рассчитанная по условиям оценочной деятельности в Российской Федерации с привлечением аккредитованного оценщика.
10. Ссылка на права, предоставляемые залогодержателю с указанием информации о регистрации.
11. Сведения о наличии обременений в отношении имущества со стороны третьих лиц, если такие ограничения подлежат госрегистрации (пожизненное пользование, аренда, сервитут и т. д.).
12. Подписи участников соглашения: залогодателя, залогодержателя, должника.
13. Информация о внесении закладной в госреестр с указанием ответственного лица и органа, выполнившего регистрационные действия, печать с правой стороны.
14. Дата выдачи, переуступки прав по закладной, аннулирование действия.

При составлении закладной должны учитываться все предъявляемые к документу требования

Нюансы заполнения

Последовательность заполнения граф бланка не имеет значения: можно писать вначале сведения о кредиторе, потом о должнике, имуществе. По требованиям законодательства РФ при отсутствии одного из указанных ранее реквизитов закладная признается недействительной и не может быть передана в распоряжение залогодержателю, третьим лицам. Регистрационный номер бланка соответствует нумерации ипотечного контракта. Действительность бланка удостоверяется подписями участников, регистрирующего органа.

При использовании электронного формата закладной необходимо указывать все идентифицирующие сведения, предназначенные для регистрации бланка в госучреждениях и специализированном депо залогодержателя. Бланк может быть дополнен иными условиями, если они разрешены для использования публикацией в Интернете и крупных изданиях. Дополнительно вносится пометка о возможности внесудебного разрешения спора.

Если стандартного бланка бумаги недостаточно для отражения всех важных условий договоренности, допускается использование добавочного листа. Все обособленные части скрепляются воедино, заверяются подписями и печатями регистрационного органа. Отдельные шаблоны будут недействительными. Например, клиент МКБ оспорит действия банка, предъявит претензию, если один из листов формы окажется открепленным от остальных.

Все убытки, связанные с ошибками, неточностями и несоответствиями в закладной, возлагаются на составителя. По желанию участники взаимоотношения могут оформлять и прикладывать к обеспечительной бумаге любые документы, имеющие непосредственное отношение к делу. Если в ценном бланке нет перечня приложений, ссылки на документы, то их наличие будет необязательным при передаче в распоряжение третьим лицам.

Регламент оформления

Заемщики предпочитают заключать ипотечные договоры с надежными банками, которые предложат самые оптимальные условия кредитования, обеспечат гарантии сохранности закладной. Например, в числе крупнейших учреждений с достойной деловой репутацией отмечены Сбербанк, ВТБ-24, Россельхозбанк, Альфа-Банк.

Далее выясним,где зарегистрировать обременение по ипотеке. Чтобы оформить закладную, заемщику необходимо предоставить кредитному отделению финансового учреждения документы, позволяющие идентифицировать личность, представителя организации. Физические лица предоставляют паспорт, уполномоченные граждане дополнительно должны иметь на руках нотариально заверенную доверенность. Для заполнения полей закладной потребуются контракт по ипотеке, регистрационные документы на недвижимость.

Для экономии времени образец документа можно получить онлайн

Важным моментом является наличие свидетельства о собственности. Если в содержании бланка прописана фамилия продавца, прежнего владельца, все обременения ложатся на него, несмотря на отсутствие участия в сделке. Поэтому нужно сразу же после заключения сделки купли-продажи обратиться в Росреестр и оформить соответствующие права на имущество. Полный комплект документов, необходимых для оформления закладной по ипотеке, предоставит Сбербанк либо иной кредитор, с которым заключается контракт.

Закладная подлежит обязательной государственной регистрации в рамках утвержденного промежутка времени. Бланк вступает в силу после внесения сведений о нем в специальный реестр учреждения. Когда предметом залога выступает не объект покупки, банковская организация проведет тщательную оценку этого имущества. Оценщик напишет заключение. Главное условие – соизмеримость стоимости актива и величины дебиторской задолженности заемщика.

Чтобы сэкономить время, клиенты банка могут скачать типовой образец закладной на квартиру физлица по ипотеке Сбербанка на официальном сайте. Аналогичные сведения публикуют другие кредитные учреждения на своей главной интернет-страничке. Остается скачать формуляр на персональное устройство и внести необходимые сведения.

Важно внимательно просмотреть и аккуратно заполнять документ, чтобы в дальнейшем не возникло разночтений, споров. Именно потому многие залогодатели предпочитают доверить эту работу юристу, агентству. Возможен даже выезд на дом к клиенту. Наемному специалисту придется заплатить за помощь. Квалифицированные работники банка окажут эти услуги бесплатно. Все вопросы, интересующие должника, нужно задавать до момента подписания бланка.

Порядок регистрации

Процесс регистрирования закладной на приобретение недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) реализуется по механизму, описанному ст.16 ФЗ №102 от 16.07.1998 г. Законный владелец ценной бумаги с оригиналом акта и удостоверением личности обращается в Росреестр по месту регистрации и подает заявление на внесение записи в единый банк хранения сведений.

Обработка обращения занимает не более одного дня. Заемщик получит официальное уведомление о проведенной регистрационной процедуры, а также выписку с соответствующей записью госреестра. Далее плательщик по стандартной схеме гасит обязательство, не запрашивая каждый раз новые копии, заверенные у нотариуса.

После утверждения закладной она вносится в реестр

Все изменения, связанные с передачей прав и полномочий по закладной, подлежат обязательной фиксации в едином госреестре. Если залогодержатель проставляет передаточную надпись на ценной бумаге, продает обеспечительный бланк, новый держатель снова обратиться в Россреестр за внесением регистрационной записи. Аналогичные действия могут производиться по решению суда.

Чтобы ускорить продвижение очереди и время пребывания в регистрационной палате, залогодержатели предпочитают подавать заявки на регистрацию закладной через многофункциональный центр. Специализированная служба работает в автономном режиме, является посредником между заявителем и адресатом обращения. Сроки получения свидетельства немного затягиваются, поскольку МФЦ передает все документы через курьера в Росреестр.

Заявителю достаточно записаться на прием МФЦ по номеру телефона, далее уплачивается госпошлина (1000 руб. для граждан, 4000 руб. для предприятий). Комплект документов, включающий квитанцию по перечислению бюджетного сбора, отдается на обработку специалисту центра. Подача реализуется лично гражданином или его представителем. Далее залогодержателю необходимо явиться в назначенный день и получить выписку о внесенной записи.

Условия хранения

Хранить закладные необходимо, чтобы защитить права заемщика и кредитора. Оригинал документа и все нужные бланки по обременению имущества плательщика будут храниться финансовым учреждением. При подписании формы обязательно изготавливается его копия, заверенная по утвержденному порядку. Копия предназначена для передачи и хранения в регистрационной палате.

Сколько по времени закладная хранится кредитным учреждением, напрямую зависит от условий договоренности участников взаимоотношения, факта закрытия обязательств, истечения срока действия кредитного контракта. Чем раньше заемщик вернет долг, тем быстрее кредитор аннулирует обеспечительный бланк.

Потеря и погашение

По соглашению сторон залоговое обременение может быть снято досрочно. Закладная перестает действовать, в госреестр вносится соответствующая запись. На практике кредитные учреждения редко идут по такому пути, если задолженность еще не погашена. Тактика основана на том, что банк потеряет гарантии исполнения кредитных обязательств, повысятся риски убытков и потерь по ближайшей перспективе.

В случае утраты документов банк понесет ответственность

Веское основание для аннулирования закладной – завершение расчетов по кредитной сделке. Должник полностью удовлетворяет требования кредитора, перечисляет на его расчетный счет основной долг, проценты, пени и неустойки, если таковые были начислены. После того, как банк узнает о перечислении, он проверяет закрытие задолженности, выдает соответствующую справку и возвращает залогодателю закладную. Далее владелец недвижимости обращается в Росреестр и снимает обременение, внося соответствующую запись в списке.

Допускается прекращение действия закладной с последующим оформлением нового обеспечения, если плательщик обратился к банку с заявлением о реструктуризации задолженности. При внесении изменений по условиям кредитования возможно увеличение суммы взноса. Должник выяснит необходимость корректировки обязательств при непосредственном визите в Газпромбанк, Сбербанк и прочие учреждения, где получена ипотека.

Если кредитное учреждение задерживает возврат закладной бумаги, можно обратиться с устной или письменной жалобой в центральный офис банка. Управление за кратчайшие сроки урегулирует спор и принудит залогодержателя исполнить законные обязательства по возврату ценной бумаги заемщику. В проблематичных ситуациях на помощь приходит суд.

Нередко возникают ситуации, когда банк по неопределенным причинам теряет закладную. В этой ситуации можно требовать аннулирования обременения или попытаться восстановить бланк. Важно понимать, что вина по утрате формы лежит на банковской организации, поэтому все расходы по изготовлению дубликатов возмещаются за ее счет. Заемщику необходимо обязательно перечитать восстановленный бланк, чтобы не попасть на уловки банка.

Заключение

Закладная по ипотечному кредитованию является очень важным документом, предоставляющим дополнительные гарантии кредитору. Бланк делается быстро, подлежит государственной регистрации с уплатой госпошлины. Хранением формы занимается кредитное учреждение. Все обязательства по обременению прекращают действие после погашения задолженности, по решению суда или соглашению сторон. При утрате документа восстановление осуществляется бесплатно.

О закладной будет рассказано в видео: