Рефинансирование ипотеки: суть процедуры и способы ее проведения

Несмотря на то, что к кредитам многие люди относятся с подозрением, все же количество выдаваемых займов увеличивается с каждым годом. Большую часть предоставляемых средств выделяют на покупку жилья, поскольку не каждый может приобрести собственные квадратные метры с помощью накоплений. В то же время, многие люди, которые берут жилищные кредиты, испытывают проблемы с их погашением, и облегчить положение должно рефинансирование ипотеки.

Что это такое

Нередко люди, взявшие коммерческие займы, сталкиваются с тем, что возвращать их становится все сложнее, причин может быть несколько. Прежде всего это инфляция и постепенное снижение ставок Центробанка РФ. Это приводит к тому, что новые кредиты выдаются под адекватные проценты, в то время как люди, взявшие займ ранее, вынуждены погашать его по старым условиям.

Поэтому многие банки, в том числе Тинькофф и РСХБ, часто предлагают кредиты на погашение ипотеки. То есть, клиент берет целевой кредит в Юникредит, расплачивается с его помощью по старым долгам, и далее на новых условиях выплачивает займ. Кроме того, рефинансирование обычно предполагает, что клиент может взять дополнительные деньги на личные нужды либо воспользоваться кредитными каникулами. Таким образом, можно выйти из кризиса и не допустить просрочек по сделке, из-за чего есть риск потерять собственность.

Когда речь идет об ипотеке, то клиент должен перерегистрировать имущество в пользу нового банка, это даст гарантии возврата денег. Также рефинансирование предполагает сниженную процентную ставку, но только в том случае, если за повторно выданные деньги кредит действительно будет погашен, и официальный залог перейдет на иное учреждение (продажа недвижимости не осуществляется, зато сдавать в аренду по-прежнему можно). В противной ситуации ставка вырастет, причем в большинстве случаев увеличение происходит до уровня выше среднерыночного.

Благодаря рефинансированию можно снизить ставки по выплатам

Государственная поддержка

В некоторых ситуациях клиенты банков путают суть понятий рефинансирования и реструктуризации, при этом между ними существует сильная разница. Ведь если рефинансирование — это выдача нового кредита на погашение старого займа, то реструктуризация не предполагает перехода клиента в иной банк. С ее помощью можно только выбирать иные условия выплаты текущего долга, инициировав пересмотр кредитного договора в сторону послаблений, при этом сила документа сохраняется.

К примеру, при наличии просрочки Райффайзенбанк или СНГБ может списать штрафы и уже начисленные пени, также делает и Жилстройсбербанк Казахстана. Лучше не допускать такой ситуации, поскольку в реструктуризации вполне реально получить отказ. Если у человека возникли непреодолимые обстоятельства, он может воспользоваться программой государственной поддержки, когда из бюджета будут вкладывать деньги в долги гражданина. В перечне таких ситуаций на первых местах будут стоять:

• рост безработицы;
• снижение заработной платы (увеличение расходов на коммуналку);
• болезнь;
• рождение ребенка;
• необходимость ухаживать за ребенком и др.

Реструктуризация с участием государства предполагает, что при обращении в Бинбанк, специалист учреждения оценивает, насколько серьезной является ситуация и направляет документы в АИЖК. В итоге, при согласии федерального фонда, можно получить помощь в виде погашения из госбюджета 20 процентов от общего остатка, но больше 600 тысяч рублей таким образом списать не получится, этого вполне хватит для серьезной помощи при покупке комнаты в общежитии.

Нюансы программы

Только если у заемщика есть двое детей и более, он может рассчитывать на выплату государством 30% от оставшейся до полного погашения суммы, лимит при этом будут увеличивать до 1,5 миллиона рублей. Кроме того, при колебаниях валюты, особенно если есть такой прогноз, может потребуется перевод кредита в рубли, для упрощения его погашения.

На помощь государства могут рассчитывать только граждане страны

Кроме сложных жизненных обстоятельств, есть и другие условия, чтобы могла оформляться реструктуризация с государственным участием:

• это разрешено семьям с несовершеннолетними детьми, ветеранам боевых действий (но не действующим военнослужащим), а также инвалидам и родителям детей, у которых установлена группа инвалидности, для пенсионера такой возможности нет;
• доходы после выплаты по ипотеке не могут быть более двух минимальных прожиточных сумм на члена семьи;
• дом должен быть единственным для семьи, а его приобретение — произведено не менее чем за год до реструктуризации, из этого правила есть исключения — у одного члена семьи может быть доля в другой недвижимости, но не более половины;
• для тех, кто не относится к категории многодетных семей, установлены ограничения касательно размера квартиры, так, для одной комнаты предельным значением будет 45 квадратных метров, двухкомнатной — 65 кв. м., а трехкомнатная не может иметь более 85-ти «квадратов»;
• цена жилья не может быть выше среднерыночной больше, чем на 60% (принимается во внимание стоимость отдельного метра).

Для того чтобы получить реструктуризацию, в том числе и через сайт, физическому лицу потребуется паспорт гражданина РФ, договор о кредитовании, а также график погашения, если он действует по поручению другого лица, необходима доверенность (с ней работает риэлтор). Пакет дополняется справкой о доходах по форме 2 НДФЛ, выпиской из ЕГРП на залоговое имущество (ДДУ, если речь идет о правах требования, когда строительство еще ведется), которым может стать и бизнес.

Подтверждение сложностей с работой можно осуществить оригиналом трудовой книжки с записью об увольнении. Кроме того, человек обязан сразу начать поиски места, где он хочет работать, поэтому дополнительно прилагается справка из центра занятости.

При рефинансировании в Альфа банке или ВТБ, государство никаким образом не поддерживает программы, поэтому сниженные ставки и прочие уступки банка — это его инициатива. Естественно, что в таком случае учреждение может отказать клиенту, и ему лучше давать заявки сразу в несколько банков. Также нужно учитывать, что реструктуризация возможна только один раз, в дальнейшем она также отбирает право на рефинансирование.

Многодетным семья государство помогает в проведении рефинансирования

Законодательные основания

В законодательстве Российской Федерации конкретный закон о рефинансирование ипотечного кредита не применяется, зато этот вопрос освещен в смежных нормативных актах. К примеру, возможность предоставить жилье с обременением ипотеки регулируется главой 7 закона 102-ФЗ «Об ипотеке». Там устанавливается, что такое последующая ипотека, каким образом обязана происходить ее регистрация, и какой порядок действий должен быть, чтобы залогодержатели были проинформированы о желании лица рефинансировать остаток.

Многие не хотят оформлять кредитование, поскольку думают, что это не позволит получить налоговый вычет по уплаченным кредиту и процентам. На самом деле, чтобы прояснить этот вопрос, нужно обратиться к статье 220 Налогового кодекса РФ. Там сказано, что если в договоре на рефинансирование кредита будет иметься точное указание на погашение этими деньгами конкретной ипотеки, вычет можно будет получить. Новых законопроектов на данный момент не рассматривается, но даже при перекредитовании материнский капитал можно применить в Социнвестбанке.

Особенности снятия обременения с недвижимости Почта банком и его последующая перерегистрация на новый банк, оговорена в законе 122-ФЗ «О регистрации права недвижимости». Именно там указана необходимость заниматься регистрацией договора ипотеки в Росреестре, где и проставят отметку о нахождении имущества в залоге.

По закону, процесс повторного кредитования достаточно простой, нужно только погасить за кредитные средства предыдущий займ, а после этого предоставить справку и зарегистрировать крупный залог на новое учреждение. Нормативы допускают, что если этого не сделать, то конец таков, что процентная ставка может получить существенный плюс.

Выгодно ли перекредитование

Показатель выгоды при рефинансировании — относительная величина. С одной стороны, человек, которому сложно производить возврат текущего займа, может не только снизить ставку и увеличить сроки погашения, но и получить кредитные каникулы и дополнительные деньги. С иной точки зрения, человек, и военный заемщик не является исключением, обязан платить за перерегистрацию залога, снова платить за страховку и при этом рискует получить ответ «нет», именно на это чаще всего жалуются посетители интернет форума.

При желании перекредитоваться в сторонних учреждениях, можно попасть на обман, поэтому следует обращаться только в известные и проверенные организации. Также лучше брать специализированный займ под рефинансирование, но если такой возможности нет, подойдет и потребительский кредит.

К процессу рефинансирования следует подходить ответственно

Поэтому можно считать, что перекредитование будет выгодно только при том условии, что процентный показатель низкий. Только тогда есть смысл получать новый займ, поскольку переплата уменьшится существенно. Также эксперты отмечают, что наиболее эффективным рефинансирование будет при применении до пяти лет погашения. Именно в этот период выплаты при дифференцированной схеме перечисляется большая часть процентов. То есть, если рефинансирование проводить после этого срока, подвох состоит в том, что клиент опять начнет перечислять переплату.

Такого недостатка не имеет аннуитетный алгоритм выплаты займа, поэтому при его использовании можно переделывать бумаги на любом сроке погашения. Таким образом, можно делать вывод, что выгодно будет рефинансироваться в Дельтакредит банке или обращаться в Запсибкомбанк, только в том случае, если процентная ставка будет иметься ниже текущей, это следует заранее рассчитать.

Процесс оформления

Вся процедура рефинансирования будет делаться по стадиям, касательно того, какие хронологические отрезки оформления присутствуют. Естественно, сначала необходимо подобрать банк, ознакомиться с его условиями и требованиями, посчитать планируемую выгоду. Большой перечень учреждений охотно сотрудничает даже с проблемными заемщиками, это Центр Инвест банк и МКБ, но лучше брать сразу несколько вариантов, особенно если присутствуют сложные нюансы.

Далее можно выделить следующие этапы, которые проводятся пошагово:

1. Подача заявки менеджеру нового банка — на этом этапе нужно правильно составить заявление, в том числе и онлайн, в котором указывается ФИО клиента, список его реквизитов, желаемая сумма кредита, а также данные о текущем договоре. Также на этой стадии нужно предоставлять сведения о переоценке жилья и те бумаги, которые имеются на объект недвижимости.
2. Заключение договора — после того, как была оформлена заявка и ее одобрили, кредитором должен осуществляться сбор необходимых бумаг. Далее он подписывает договор рефинансирования ипотечного кредита, нужный образец которого есть в любом банке. Обычно требуется созаемщик, которым может стать супруга, иногда это обязательное условие.
3. Досрочная выплата — когда договор оформлен и в нем прописаны реквизиты текущего банка, деньги перечисляются на счет в полном объеме. Лучше уведомлять действующего кредитора о планируемом погашении, это поможет провести процедуру быстро и без особых сложностей.
4. Перерегистрация залога — когда деньги переведены новым кредитором, в старом банке берется справка об отсутствии обязательств перед ним, а также снимаются обременения с документов на имущество. Далее в Росреестре или МФЦ на свой документ ставятся ограничения нового банка, после чего клиент погашает маленький заем по новым правилам, залог при этом будет означать частные обязательства касательно возврата.

После подачи заявки на рефинансирование и дополнительных документов остается ожидать одобрения банка

То есть, для рефинансирования нужно только подавать заявку, подкрепив ее необходимыми документами, а далее переоформить залог и принести нужный документ — справку о погашении задолженности, первоначальный взнос при этом не нужен. Часто банки могут молчать, не предоставляя одобрения, это можно сравнивать с отказом, чтобы уменьшить риск этого, желательно предоставить второй залог в Росбанк или Сбербанк.

Топ предложений перекредитования

В 2019 г. на рефинансирование имеющегося ипотечного кредита действуют практически те же ставки, что и в прошлом году, но разброс среди разных учреждений достаточно весомый. Рефинансирование ипотеки других банков предоставляется по лучшим предложениям 2019 года, которые предполагают менее 10%, поэтому потребуется сравнительный анализ. В этом поможет таблица условий, которая есть на всех банковских сайтах.

К примеру, в Россельхозбанке перекредитование предоставят под процент 9,3% годовых, а в Тинькофф банке ставка начинается от 8,5%, но сколько именно назначат — зависит от суммы, которую планируется выдавать, срока и региона обслуживания. Также хорошие условия разработал Газпромбанк со своей программой, предполагающей ставку 9,5%, а Открытие может предлагать клиентам с хорошей кредитной историей ставку 9,65%.

Другие предложения не такие выгодные, к примеру, ТКБ дает рефинансирование по ставке от 13%, для сравнения, такие же условия предлагает и Халык банк в Казахстане. Чем больше займ и ежемесячный платеж, тем ниже будет назначаемый процент, поэтому особенно хорошо перекредитование будет выглядеть при больших остатках по кредиту, для предварительного вычисления обычно на официальных сайтах есть калькулятор.

Плюсы и минусы

У перекредитования есть как положительные, так и отрицательные стороны, которые нужно рассмотреть, прежде чем решать вопрос о его запросе в Промсвязьбанк. Среди положительных сторон можно выделить топ главных:

• возможность низко опустить процентную ставку, если сравнивать ее с рефинансируемым кредитом;
• несколько кредитов допускается объединить в один;
• увеличивает срок возврата, и благодаря этому уменьшается ежемесячный платеж;
• при наличии валютных долгов в долларовом выражении их можно перевести в рублевый эквивалент;
• первый взнос для таких займов не требуется.

У процедуры есть как положительные, так и отрицательные моменты

Но несмотря на подобные преимущества, также есть и минусы, которые могут стать весомыми аргументами для отказа от перекредитования:

• на усмотрение банка возможен немотивированный отказ, это основной подводный камень;
• обычно рефинансирование предоставляется суммой до миллиона рублей;
• при начале сотрудничества с новым учреждением нужно будет проходить процедуру перерегистрации залога в сжатые сроки, иначе банк установит плохой процентный показатель;
• если в договоре не будет прописан последний пункт — цель выдачи денег в виде рефинансирования ипотеки, то заемщик не сможет получить налоговый вычет;
• часто для перекредитования подходит только конкретный город.

Рефинансирование ипотеки позволит облегчить нагрузку на бюджет заемщика и избежать необратимых последствий в виде порчи кредитного рейтинга. Это хороший способ привлечь нового клиента для банка, а для человека — уменьшить расходы на обслуживание кредита, получив меньшую процентную ставку.

Речь в видео пойдет о рефинансировании ипотеки: