Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом и ее особенности

В 2018 году ставки банков по кредитам значительно снизились, но особенное снижение наблюдается по ипотечным займам, которые выдают, начиная от 7,4% годовых. Многие оформляли ипотеку еще до снижения ставок и сейчас вынуждены платить по кредиту с высокими процентами, для решения этой проблемы может применяться рефинансирование. Но если для покупки недвижимости применялся материнский капитал, следует разобраться, как проводится рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, и возможно ли это в принципе.

Условия использования маткапитала на ипотеку

Для начала нужно разобраться в самом явлении перекредитования. По сути это процедура изменения условий договора на предпочтительные для клиента. Запросить перекредитование можно в рамках банка, где имеется займ, тогда это называется реструктуризацией. Если же обращаться в иное учреждение, то изменение условий будет происходить по особой программе. Она подразумевает, что банк выплачивает долг человека, выдавая ему займ на более выгодных условиях.

Тут есть два нюанса, первый связан с тем, что не все банки готовы повторно кредитовать собственные займы, поскольку таким образом теряется часть уже запланированной прибыли. Получение денег на расчет по старым долгам более распространено, поскольку так другой банк усиливает приток клиентов и улучшает свой кредитный профиль. Вторым аспектом является то, что первый займ на жилье выдают по достаточно простой схеме, хотя рефинансирование потребует полного комплекта бумаг на недвижимость, как в случае с АИЖК, так и в ВТБ.

Маткапитал нельзя направить на выплату ипотеки просто так, для этого нужно согласовать данные траты с Пенсионным фондом РФ. Для начала необходимо получить сертификат после рождения ребенка, а когда документ имеется, можно его использовать для ипотеки. В отличие от образования или накопительной пенсии матери, маткапитал допускается перечислить для оплаты первого взноса по ипотеке или выплаты уже существующего займа.

Владельцу сертификата нужно только найти жилье, собрать требуемую документацию, а после подписания договора подать его в ПФР, чтобы госструктура перевела деньги в счет погашения займа. Нужно соблюдать сроки подачи документов и справок, при этом само жилье оформляется не только на родителей, но и на ребенка, а до окончания погашения займа его нельзя продавать или как-либо иначе менять собственника.

Рефинансирование с маткапиталом имеет свои особенности

Правильное использование

Чтобы разобраться в вопросе привлечения капитала при проведении ипотечного рефинансирования, следует ознакомиться с законодательными нормами. Сам процесс состоит из трех шагов:

1. Человек имеет кредит, по которому нужно сменить процентную ставку или увеличить срок выплаты долга.
2. Другой банк передает деньги по новому кредитному договору в предыдущее учреждение, таким образом погашая займ.
3. Квартира, которая была куплена за первый кредит, остается в собственности клиента, но фактически она перезакладывается второму кредитору.

В законодательстве говорится о том, что маткапитал можно запрашивать на ипотеку до исполнения трехлетнего возраста ребенку. При этом разрешается уплатить стартовый взнос по оформляемому займу, или погасить основной долг и процент по действующему обязательству. В любом случае дальнейшее рефинансирование будет затруднительным, поскольку после погашения займа родители обязаны выделить доли детям. Но если рефинансирование перечислят до момента, как сертификат используется, особых проблем с его расходованием не возникнет.

Поскольку в законе есть требование, что приобретаемое за капитал жилье необходимо оформлять во владение детей, то при использовании госпомощи данное требование обычно не может быть выполнено. Ведь жилье находится в залоге, который не позволит менять собственника, и тогда вопрос можно решить составлением обязательства по выделению долей в отношении детей на протяжении полугода после снятия обременений. Тогда ПФР даст разрешение на расходование сертификата и переведет средства в счет погашения долговых обязательств.

Рефинансирование после использования сертификата

Если госпомощь задействовалась для расчета за первый кредитный продукт или как стартовый взнос, то в свидетельстве о регистрации жилья, которое обременено банком, уже выделены доли детям, не достигшим совершеннолетия. Пенсионный фонд требует сделать это в течение полугода после снятия ограничений на распоряжение, причем избежать выделения долей не получится, ведь процесс отслеживается прокуратурой.

Если в недвижимости, взятой в ипотеку, выделены доли детям, то рефинансировать такой кредит будет крайне сложно

Это затрудняет получение рефинансирования ипотеки после проведенного использования материнского капитала. Ведь банки скорее всего не одобрят для залога жилье, где несовершеннолетним детям уже распределены части. Имущество недвижимого характера, поступив в залог для обеспечения возврата займа, имеет владельцев в виде детей, не достигших возраста ответственности. По этой причине они не могут выполнять обязательства перед банком, так как это делают родители. Поэтому, если взрослые перестанут оплачивать займ, то жилье не смогут забрать для продажи в счет выплаты долга, и виной этому будут именно несовершеннолетние владельцы.

По гражданскому и семейному нормативам, сын за отца не отвечает, поэтому взыскивать долги родителей с имущества ребенка не получится. Защитой таких прав детей занимаются органы опеки, и при продаже квартиры, которая куплена за маткапитал, возникают существенные проблемы. Если же доли в квартире детям не выделили, но капитал уже использовали, то для рефинансирования сначала нужно снять обременение первого банка с квартиры, а это может получиться только после погашения долга средствами нового кредитора.

Поскольку ранее у родителей уже появилась обязанность выделить доли не позже, чем полгода с момента погашения займа, то прежде, чем передавать недвижимость в залог, необходимо сделать детей собственниками. Поэтому контролирующие органы в виде опеки не будут разбираться, почему делается закладная на другой банк и какие ограничения налагаются вследствие этого. А кредитор, в свою очередь, не допустит рефинансирования займа с маткапиталом как раз по причине невозможности забрать жилье впоследствии.

Обязательство по выделению долей, выдаваемое от ПФР, закрывает путь к рефинансированию с помощью другого банка, поскольку в таком случае есть масса рисков как для опеки, так и для самого кредитора. Но есть и другой способ использовать маткапитал — если рефинансирование уже было проведено ранее Сбербанком или другим учреждением.

Маткапитал после рефинансирования

Когда семья еще не израсходовала право на маткапитал, к примеру ребенок, на который его дают, еще не родился, но планирует использовать эту помощь, сертификат вполне можно отложить на будущее. За его счет можно погасить часть кредита потом, когда его будет решено рефинансировать. Но и в этом есть свои нюансы, прежде всего связанные с тем, что назначение выдаваемых денег становится другим. С изначальной покупки недвижимости она меняется на погашение долга перед банковским учреждением, и здесь не играет роли, что второй займ все также обеспечивается залоговым имуществом.

Маткапитал может быть использован для выплаты по ипотеке или проведения рефинансирования позже

Таким образом, рефинансирование ипотеки в 2019 году является сугубо финансовой операцией, которая не имеет цели в виде приобретения квартиры или дома. Ранее купленное жилье будет гарантией возврата, но не объектом траты средств, но в правовых актах имеется уточнение. Это связано с тем, что если владелец сертификата получает в долг деньги, предназначенные для выплаты ранее имевшейся ипотеки, маткапитал можно пустить на погашение основного долга и перечисление процентов.

Правда правила говорят и о том, что оба займа должны быть выданы получателю капитала до того, как на свет появится второй ребенок и будет предоставлена возможность государственной поддержки. При том что не имеет значения момент, когда появилось право на капитал от государства, его можно направить только на первичный кредит, возможность рефинансирования будет закрыта. Если же право на капитал семья уже получила, то нужно выбирать:

• погашение с помощью сертификата первичного кредита, рискуя получить отказ в рефинансировании позже;
• рефинансирование ипотеки с дальнейшей потерей права на субсидию государства.

Первый вариант будет выгодным в той ситуации, если долги имеются не в большом объеме и их размер совпадает с суммой капитала. Даже если она немного не достигает размера сертификата, то благодаря уменьшению долга оставшийся объем обязательств станет незначительным. В том случае, когда оставшаяся сумма кредита больше, чем размер капитала, и ее нужно будет погашать длительный срок, то лучше запросить рефинансирование. А сертификат использовать на иную задачу, к примеру, образование для ребенка.

Возможные трудности

Учитывая вышесказанное, необходимо понимать, что позволить расходовать материнский капитал без проверки документов никто не сможет, поэтому для погашения с помощью сертификата рефинансированной ипотеки, нужно предоставить сразу два договора:

• того кредита, который непосредственно погашается сертификатом, он должен быть выдан на рефинансирование предыдущего;
• займа, который уже был погашен и изначально выдавался на жилое помещение.

Важно не нарушать закон, пытаясь воспользоваться маткапиталом

Последний документ по факту подтверждает направление средств на жилье, то есть целевое назначение займа, а первый подтверждает, что деньги рефинансирования были пущены на допускаемые маткапиталом цели. Таким образом ПФР защитится от того, что деньгами будет погашен потребительский кредит или иной тип займа, который не разрешается выплачивать за счет государственных средств. Но поскольку количество документов буквально удваивается, то и проверять их будут тщательнее. Поэтому лучше заранее узнать мнение Пенсионного фонда, чтобы избежать проблем на практике.

Этот вариант и ранее рассмотренные недостаточно оговорены законодательством, поэтому найти обходные пути и воспользоваться маткапиталом для погашения займов, которые не соответствуют нормам, можно. Но за расходованием средств следит не только Пенсионный фонд, но и прокуратура, поэтому при обнаружении мошеннических схем могут не только потребовать возврата денег через судебный орган, но и завести уголовное дело.

Материнский капитал использовать при рефинансировании ипотечного кредита можно, но учитывая правовые нормативы. Нельзя будет использовать сертификат, если рефинансирование будет проводиться после возникновения права на помощь, сделать это можно после проведения перекредитования. В любом случае нужно будет выбирать, проводить рефинансирование, или использовать маткапитал, поскольку сразу применение двух вариантов невозможно.

О проведении рефинансировании в другом банке можно узнать из видео: