Договор задатка при покупке квартиры: образец 2018 и его содержание

Обзавестись жилыми метрами – по-прежнему актуальная задача для большинства жителей страны. Способы приобретения крыши над головой у каждого разные. При покупке квадратных метров многие прибегают к различным обеспечительным мерам, которые требуют соответствующего оформления. В их числе нередко фигурирует договор задатка при покупке квартиры, актуальный образец которого имеет свои особенности и нюансы в 2018-2019 гг.

Что такое задаток на приобретение квартиры

Некоторая сумма средств, которую одна сторона (покупатель) передает другой (продавцу), а та принимает ее как обеспечение того, что обе достигли договоренностей и готовы их исполнить как подобает, именуется задатком. Термин и порядок передачи денег, признаваемых задатком, прописаны в 380 норме Гражданского кодекса РФ. Деньги учитываются при расчетах в ходе основной сделки, т. е. они являются уже частью общей цены квартиры и в договоре фигурируют как уже переданные и вычитаются от всей стоимости при окончательной оплате.

Такой способ обеспечения обязательства предполагает строгое соблюдение правил передачи и оформления. Так, по ГК требуется письменно заверить факт передачи задатка (договором, соглашением). Размер переданных средств не влияет на выбор формы, стандарты едины, что для 1 000, что для 1 000 000 рублей. Дополнительно требуется составить расписку, которая будет дополнительным подтверждением реального внесения задатка. Этот документ изготавливается в рукописном виде самим получателем денег – продавцом квартиры. Исправления по тексту недопустимы.

Если объектом сделки становится целая квартира, у которой несколько собственников, то при заключении сторонами предварительного договора требует обязательного присутствия и участия всех хозяев. При оформлении документа в присутствии нотариуса, также потребуется, чтобы рядом находились два независимых свидетеля.

Использование такого обеспечительного инструмента серьезно обязывает участников сделки. Отказ одного из них от принятых обязательств по сделке дорого обойдется, ведь покупатель теряет переданную сумму в случае расторжения соглашения по своей инициативе, а если зачинщиком разрыва станет продавец, то он возвратит полученное и заплатит столько же дополнительно. Более того, приобретатель жилья вправе настоять на заключении основного договора купли-продажи на тех условиях (в первую очередь это касается цены), которые были определены при внесении задатка. Если все правильно оформлено в предварительном соглашении и внесены средства, то покупатель может в полугодовой срок добиться принудительно совершить сделку.

Внесение задатка выступает некой гарантией исполнения обязательств при покупке недвижимости

Отличие от аванса

Задаток за квартиру при покупке и аванс имеют разницу, что демонстрирует типовой образец. Размер фигурируемой суммы и порядок ее возврата не входят в отличительные признаки. К таковым относятся:

• Существование оформленных правоотношений позволяет внести аванс, в то время как задаток передается еще только на стадии достижения договоренностей о заключении сделки.
• Платежная функция – единственная, которая присуща авансу. Это означает, что в случае если сделка не состоится, деньги будут возвращены. У задатка она также присутствует, но основной является обеспечительная — призвана дисциплинировать участников.
• Задаток – это не что иное, как гарантия. Он обязывает исполнять договоренности, а их игнорирование влечет наступление финансовой ответственности в виде утраты средств. Уклонившийся покупатель не получит назад сумму задатка, а если дело в поведении продавца, то тот возвратит полученное в двойном размере.

Сделки с недвижимостью часто осуществляются с привлечением риелтора из агентства. Таковой не является участником соглашения, а выступает фактически лишь посредником, поскольку прав собственности на недвижимый объект не имеет. Поэтому выставлять претензии и требовать с него компенсации за то, что какая-либо из сторон отказалась от заключения договора купли-продажи после внесения задатка, нельзя.

Закон не устанавливает конкретные размеры (ни в твердом, ни в процентном соотношении) задатка, однако практика идет по такому пути, что оптимальными являются денежные суммы в размере 3-10% всей стоимости дома, квартиры и т. д.

Если деловые отношения между партнерами по сделке идут по правильному сценарию, то сумма задатка становится составляющей всего платежа за объект. При этом такое условие требуется также предусмотреть и прописать в договоре о задатке.

Внесение задатка показывает, что стороны заинтересованы в заключении договора, тогда как аванс вносится при уже заключенном договоре

Как правильно оформить задаток

Передача денежных средств при предварительном соглашении имеет свои тонкости и нюансы, которые требуется знать, учитывать и соблюдать. К таковым относится обязательное составление письменного документа и его визирование участниками договоренностей.

Важными моментами являются также:

• Просмотр правоустанавливающей и прочей сопутствующей документации на приобретаемый жилой объект. При долевой (общей совместной собственности) ознакамливаться нужно с бумагами каждого совладельца интересуемого имущества, в том числе и если среди таковых присутствуют несовершеннолетние. За последних подписи в соглашении проставят их законные представители (родители или прочие опекуны и попечители). Можно действовать через представителя, но ему должна быть выдана доверенность. Стоит также самостоятельно получить сведения из регистрационной палаты о наличии обременений или прочих сюрпризах, о которых забыл известить продавец. Плюс уточнить в налоговой, не сдано ли в аренду помещение. Если сделка осуществляется с застройщиком, то стоит проверить его на предмет прохождения процедуры банкротства.
• Предварительное соглашение о задатке стоит нотариально оформлять и не забывать при этом о необходимости свидетелей. Они не могут быть привлечены из числа родственников обеих сторон, а должны быть абсолютно независимы на случай возникновения споров и судебных разбирательств. Друзья, коллеги и прочие лица вполне сгодятся на эту роль.
• Предварительный договор должен содержать общую стоимость покупки и вносимый размер предоплаты (задатка) с пометкой того, что эта сумма подлежит учету в итоговом расчете. Сколько будет передано средств, стороны определяют самостоятельно, строгих указаний нет, но в юридических кругах рекомендуется ограничиваться примерно 3-10% цены квартиры. Когда решение принято твердо и нет риска передумать, можно внести и больше, главное помнить о последствиях своего отказа от покупки. Правда продавец может не согласиться на большую сумму, что заставляет задуматься, а есть ли реальные намерения продавать жилье именно этому лицу. А все потому, что недобросовестные хозяева — мошенники, взяв в качестве задатка небольшую сумму, могут продолжать искать покупателя, который сделает им более выгодное предложение, чем физлицо, возжелавшее стать новым хозяином. Опасность расходов в виде необходимости возврата полученной незначительной суммы в двукратном размере им не страшна, ведь они выигрывают за счет продажи подороже и покрывают свои убытки.
• Количество экземпляров соглашения определяется числом участников сделки, т. е. два и более.

Для надежности документы должен заверить нотариус

Основные пункты договора

Существует своего рода инструкция того, как оформить задаток при покупке квартиры. Ее придерживаются профессиональные юристы при сопровождении соответствующих сделок. Должны ей руководствоваться и простые физические лица – стороны правоотношений. Требуется подготовка двух документов:

• Договор.
• Расписка.

К ним предъявляются определенные требования:

• Форма только письменная. Способ изготовления договора (рукописный или печатный) значения не имеет, а вот расписку, которая станет неотъемлемым приложением к контракту, стоит написать вручную и максимально подробно.
• Требований к нотариальному заверению нет. Но если хочется максимально обезопасить операцию и сделать все хорошо, то обращение к специалисту нелишнее. Заверять дорогостоящие сделки разумно всегда.
• Вступительная часть (преамбула) должна содержать сведения о сторонах. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то это Ф.И.О., даты рождения, паспортные реквизиты, адреса, когда квартиру берут в новостройке, то одна из сторон будет юрлицо (ООО, акционерное общество) и сведения о нем включают наименование застройщика, юридический адрес, ИНН, УНП и т.д.
• Конкретно прописывается, что деньги, переданные контрагенту – задаток, его размер и способ расчета (банковский перевод, наличными и т. д.).
• Описание покупаемой недвижимости (город, улица и т. д., площадь, количество комнат, раздельный или совместный санузел, с отделкой, без таковой и т. д.).Даже если в сделке участвует только доля недвижимого объекта, его характеристики указываются полностью. Все сведения требуется брать из официальной тех.документации (паспорта объекта, свидетельства о праве собственности, экспликации). Приобретение одноквартирного жилого дома с участком земли оформляется таким же образом, только отдельно указываются сведения о наделе и о строении.

Составлять и заполнять документы необходимо с соблюдением некоторых правил

• Фиксируется вся стоимость квартиры. В этом заинтересованы обе стороны, поскольку в противном случае покупатель будет стремиться в дальнейшем на ее изменение в пользу уменьшения, а продавец напротив. Стоимость по кадастру прописывают по своему усмотрению, фактически она значения не имеет.
• Оговариваются временные рамки, в которые должна быть завершена основная сделка. Это может быть выражено в указании конкретной конечной даты или какого-либо условия, которое является катализатором для заключения договора (вступление в наследство, погашение долга за услуги ЖКХ и т. д.), способы оплаты (рассрочка и т. д.)
• Определяется зона ответственности за нарушение договорных условий каждой из сторон и в первую очередь за отказ от них.
• Соглашение о задатке можно подготовить самостоятельно, например, напечатав бланк из сети и заполнив либо в «ворде» требуемые графы, либо от руки после распечатки. Неуверенные в своей грамотности могут воспользоваться юридической консультацией или нотариальными услугами, но за дополнительную плату (госпошлина и т. д.). Консультант – юрист свою визу в документе не ставит (может только подготовить текст), в то время как нотариус, напротив, учиняет соответствующую надпись, поскольку это обусловлено областью его профессиональной деятельности и прописано в инструкции.

Верное оформление договора состоит в заполнении всех пунктов. Стороны обязательно подписывают договор. При желании можно дополнить его иными условиями, которые важны для сторон.

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Для сделок на вторичке обязательна расписка, которую составляет своей рукой продавец, и которая свидетельствует, что некоторая сумма денег им получена в счет. К ее оформлению также нужно подходить со знанием дела и некоторых базовых правил:

• Только рукописное исполнение самим получателем шариковой ручкой синего или черного цветов в присутствии покупателя.
• Никаких исправлений.
• Указывается информация о сторонах, сумме задатка и его назначении.
• Документ датируется с фиксацией времени и места получения денег.

Продавец должен написать расписку после получения задатка от покупателя

Правильное оформление и полное содержание очень важны, на случай, если возникнет необходимость вернуть деньги принудительно по постановлению суда при нарушении условий договора и отказа продавца это сделать добровольно.

Если сделка оформляется с привлечением банка, который дает целевой кредит, например, при ипотеке, то такой документ не столь важен, поскольку все операции осуществляются в безналичной форме и отследить фактическую передачу средств проще (главное верно изготовить договор о задатке).

Кроме того, приобретение квартир через ипотечный заем более безопасно, поскольку Сбербанк и прочие кредитно-финансовые организации проверяют ее на чистоту. Однако такое разрешение жилищного вопроса предполагает заключение с банком договора залога при покупке квартиры. В силу норм закона в залоге может оставлять любую ценную вещь: автомобиль, дачу и т. д. Но для ипотеки машина не годится, то есть это всегда приобретаемый объект (жилье или коммерческая недвижимость, в зависимости от вида займа).

Покупка от застройщика может осуществляться по договору переуступки (цессии), который в данном случае является договором долевого строительства. Расписка также не оформляется. Все платежные операции идут через банк, а приемка метров по акту.

Участие в аукционе по продажам квартир, земельных участков и прочей недвижимости также не требует расписок. Взнос участника является специфическим видом задатка. Выкуп предмета торгов осуществляется победителем на условиях, которые предварительно были утверждены.

Об авансе и задатке можно узнать из видео: