ТОП-10 инвестиций в недвижимость — лучшие способы

Автор статьи: Редакция Mnogo-Kreditov.ru

Обновлено: 18.08.20

Вложение средств в недвижимость уже давно считается вполне надёжным инвестиционным инструментом, способным сохранить сбережения и приумножить их. Сдача жилья или торговых площадей в аренду сегодня является одним из самых популярных источников пассивного дохода. В данной статье представлена подборка из 10 лучших способов инвестировать в недвижимость, а также указана ожидаемая доходность каждого из рассмотренных вариантов.

Способ №1. Инвестиции в жилую недвижимость

При выборе данного способа вкладчик может преследовать такие цели:

• покупка с намерением перепродажи;
• сохранение капитала и защита сбережений от инфляционных рисков;
• приобретение жилья для сдачи в аренду.

Выгода инвестора обеспечивается в основном за счёт сдачи недвижимости в аренду. Если покупатель хочет получить прибыль, перепродав квартиру по более высокой цене, то для этого придётся подождать несколько лет. Длительное владение недвижимостью принесёт более высокий доход, чем перепродажа в краткосрочной перспективе. К тому же, если с момента покупки жилья прошло менее 3-х лет, по закону продавец должен заплатить НДФЛ, что существенно уменьшит ожидаемую прибыль.

Наиболее надёжным объектом инвестирования являются готовые квартиры в многоквартирных домах, которые уже оформлены в собственность. С точки зрения ликвидности лучший вариант для инвестиций — это однокомнатные квартиры эконом-класса.

Выбирая объект для покупки, необходимо учитывать следующие факторы:

1. Доступность транспорта. В частности, привлекательность квартиры для сдачи в аренду во многом зависит от того, на каком расстоянии от неё находится ближайшая станция метро.
2. Состояние жилья. Если квартира требует ремонта, инвестор должен быть готов к дополнительным вложениям. Также следует обратить внимание на внешний вид подъезда и благоустройство двора.
3. Инфраструктура. Жильё будет пользоваться спросом у арендаторов, если рядом с ним находятся такие социально значимые объекты, как школа, детский сад, супермаркет и спортзал.

Если квартира находится в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой, то доходность вложений от сдачи такого жилья в аренду составит около 8% годовых.

Способ №2. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Как объект инвестирования, коммерческая недвижимость может принести более существенный доход по сравнению с жилой. При правильном подходе прибыль инвестора в среднем достигает 12-13% годовых. Вложить средства можно в офисную недвижимость, склады, торговые помещения (стрит-ритейл) и гостиничные номера. Для этого используются следующие способы:

• приобретение готового арендного бизнеса;
• покупка объекта с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

Вложение средств в готовый арендный бизнес позволяет инвестору сразу получать стабильный доход, ведь арендаторы уже найдены, а денежные потоки налажены. Срок окупаемости таких инвестиций варьируется от 8 до 12 лет, средняя доходность — от 10 до 12% годовых при покупке офисной недвижимости и от 5 до 15% годовых при покупке торговых помещений.

Если говорить о покупке коммерческой недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду, то здесь у инвестора могут возникнуть риски, связанные с поиском покупателя/арендатора. Готовый арендный бизнес, вместе с которым вкладчик приобретает и действующий договор долгосрочной аренды, в этом плане является менее рискованным предприятием. Чтобы минимизировать риски ликвидности, при поиске объекта инвестирования следует обратить внимание на:

1. Факторы, которые повышают спрос на торговые помещения — транспортная доступность, высокая проходимость (здание должно быть расположено в местах с высоким пассажиропотоком), возможность установки витрин или вывесок.
2. Факторы, которые повышают спрос на офисную недвижимость — наличие парковки, благоустроенная территория, высокий класс бизнес-центра, удобная транспортная локация, близость к центрам деловой активности.

Способ №3. Инвестиции в земельные участки

Одной из разновидностей капиталовложений в недвижимость являются инвестиции в земельные участки. Выбирая этот вариант, вкладчики преследуют такие цели:

• перепродажа;
• покупка земли сельскохозяйственного назначения;
• приобретение участков для застройки.

Доходность таких инвестиций зависит от места расположения участка, а также от того, на какой срок покупатель готов вложить деньги. Если населённый пункт имеет хорошие перспективы развития, например, участок находится в активно застраивающемся коттеджном посёлке, то прибыль инвестора может составить около 20-30%.

Если покупатель хочет построить на участке объект недвижимости для последующей сдачи в аренду, то здесь ключевую роль играет срок инвестирования. Чтобы выйти на окупаемость вложений, потребуется подождать несколько лет.

В числе преимуществ инвестирования в землю можно назвать сравнительно низкий порог входа (по сравнению с покупкой недвижимости) и возможность увеличения стоимости участка за счёт его благоустройства. Кроме того, данный вид капиталовложений предоставляет инвестору большой выбор вариантов использования данного актива — строительство коммерческой и жилой недвижимости, сдача в аренду или применение для сельскохозяйственных нужд.

Способ №4. Инвестиции в загородную недвижимость

Чтобы выгодно вложить деньги в загородную недвижимость, при подборе объекта необходимо принимать во внимание следующие критерии:

1. Локация. Недвижимость будет считаться ликвидным активом при наличии развитой инфраструктуры и удобного расположения по отношению к транспортным узлам.
2. Этап строительства. Для входа в проект эксперты рекомендуют выбирать тот момент, когда дом уже готов, но окончательное строительство ещё не завершено (например, когда ещё не возведён забор или не подключены все коммуникации). Это позволит приобрести объект с дисконтом в 20-30%.
3. Природное окружение. Близость к лесу или водоёму станет весомым конкурентным преимуществом объекта, что позволит недвижимости всегда оставаться в цене.
4. Наличие требований к застройке коттеджного посёлка. Инвестиционная привлекательность недвижимости существенно возрастёт, если дом будет гармонировать с окружающей атмосферой. И, наоборот, если соседствующие постройки будут иметь совершенно разные стили, то это значительно ухудшит впечатление как от самого посёлка, так и от объекта. Чтобы этого не произошло, следует уточнить у продавца недвижимости, предусмотрена ли в данном населённом пункте единая концепция застройки.

Как и прочие объекты, загородную недвижимость можно использовать для сдачи в аренду или для последующей перепродажи с получением прибыли.

Способ №5. Инвестиции в строящуюся недвижимость

Основным преимуществом инвестирования в недвижимость, которая находится на этапе строительства, является невысокий порог входа. К примеру, если покупатель приобретает квартиру на этапе котлована, то её цена составляет примерно 70-85% от стоимости готового жилья. Если учесть, что строительство многоквартирного дома в среднем занимает 2 года, то доходность капиталовложений будет варьироваться в диапазоне от 7,5 до 15% годовых.

Чтобы получить максимальный доход от инвестиций, важно успеть реализовать недвижимость до момента ввода объекта в эксплуатацию. Такие сделки оформляются по договору переуступки права собственности. Эта манипуляция необходима для того, чтобы избежать уплаты 13%-го налога на доход, который удерживается, если срок владения квартирой при продаже составляет менее 3-х лет.

Способ №6. Инвестиции в зарубежную недвижимость

Зарубежная недвижимость является более привлекательным объектом инвестирования по сравнению с российским рынком. Это объясняется тем, что цены на жильё за границей на порядок ниже цен на квартиры в крупных российских городах (при условии одинакового метража и близости к центру). Кроме того, при более низкой стоимости недвижимости величина арендной платы за рубежом гораздо выше, что положительно сказывается на прибыльности инвестиций.

Ниже представлен список различных уголков мира с наиболее привлекательной арендной доходностью:

• город Киссимми, США — 26% (наиболее востребованное туристическое направление в Америке);
• Барселона, Испания — 18,8%;
• графство Корнуолл, Великобритания — 12%;
• Ницца, Франция — 12%;
• озеро Гарда, Италия — 8,7%.

Например, в Барселоне при покупке недвижимости стоимостью 225 000 долларов инвестор сможет ежегодно получать прибыль в размере почти 50 000 долларов. Соответственно, срок окупаемости капиталовложений составит 4,5 года.

Способ №7. Инвестиции в строительство недвижимости

Для реализации данного способа инвестирования подходят следующие объекты недвижимости:

1. Квартиры в жилых домах. Срок окупаемости составляет от 2 до 3 лет, доходность — от 7,5% годовых. Более подробно особенности этого инвестиционного инструмента рассмотрены выше (способ №5).
2. Коттеджи. Для строительства загородной недвижимости требуется более значительная сумма инвестиций. Срок окупаемости такой же, как и при покупке строящейся квартиры, а вот доходность может быть выше. Для получения весомой прибыли средства необходимо вкладывать на этапе фундамента. Наиболее перспективным направлением вложений являются элитные коттеджные посёлки, расположенные в пригородах крупных городов.
3. Гостиницы. Такие инвестиции будут целесообразными, если строительство объекта осуществляется в больших городах или санаторно-курортных регионах с высокой посещаемостью. На окупаемость вложений можно выйти уже через 8 лет.
4. Другие объекты коммерческой недвижимости. В данную категорию входит строительство складских и производственных помещений, деловых, торговых и развлекательных центров, зданий под супермаркеты, кафе и рестораны. Цель инвестиций — получение дохода от сдачи построенных объектов в аренду, срок окупаемости — 5-10 лет. Данный инструмент имеет высокий порог входа и требует большого объёма вложений на первоначальном этапе.

Инвестирование в строительство может быть индивидуальным или коллективным. В последнем случае капиталовложения осуществляются через строительные кооперативы или паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Способ №8. Инвестиции в курортную недвижимость

Вложение средств в жилую и коммерческую недвижимость, расположенную в санаторно-курортной зоне, позволит получить достаточно высокий рентный доход. Стоимость таких объектов растёт из года в год, что также способствует увеличению прибыли вкладчика в случае продажи.

Так как самым популярным туристическим направлением в России является Черноморское побережье, то наибольшим спросом у частных инвесторов пользуется жилая недвижимость курортов Краснодарского края. Крым в этом плане является менее привлекательным объектом для капиталовложений в силу территориальных и политических разногласий относительно текущего статуса полуострова.

Наиболее высокая доходность арендных квартир зафиксирована в Сочи (6,5% годовых). Срок окупаемости таких инвестиций составляет 15 лет. На уровень прибыли влияет сезонный характер спроса на жильё. Например, в Туапсе, где в зимние сезоны наблюдается сниженная деловая активность, среднегодовая доходность арендного жилья будет равна всего 4,2%.

Способ №9. Инвестиции в паркинги и машиноместа

В силу того, что количество автомобилей на душу населения увеличивается быстрее, чем численность самого населения, то вложение средств в парковочные места является вполне перспективным инструментом инвестирования. Как и квартиру, машиноместо можно выгодно перепродать или использовать для сдачи в аренду. Однако по сравнению с покупкой жилья данный способ имеет ряд преимуществ. Это объясняется следующими причинами:

• приобретение машиноместа обойдётся гораздо дешевле, чем покупка квартиры, что делает данный способ инвестиций более доступным для широкой аудитории;
• после покупки парковочного места инвестору не потребуется тратить дополнительные средства на ремонт, приобретение техники и мебели;
• большой выбор предложений для инвестирования.

При выборе данного инструмента также следует отдавать себе отчёт в том, что окупаемость инвестиций будет достигнута только в долгосрочной перспективе. Например, при средней стоимости парковочного места в 500 000 рублей величина арендной платы за его использование составит примерно 5 000 рублей в месяц. Таким образом, годовая прибыль инвестора будет равна 60 000 рублей, что позволит окупить вложения только через 8 лет и 4 месяца. Средняя доходность инвестиций составит 12% годовых.

Способ №10. Инвестиции в недвижимость через фонды REIT

Вложить деньги в недвижимость через биржу можно с помощью покупки акций фондов REIT (real estate investment trusts). Это фонды, которые инвестируют средства в покупку или строительство недвижимого имущества, приобретают ипотечные ценные бумаги, а также занимаются продажей и сдачей в аренду указанных объектов. Акционеры фонда получают доход в виде дивидендов, которые формируются из вырученной прибыли.

Среди преимуществ данного способа инвестирования можно назвать:

1. Высокую ликвидность акций. На продажу физической недвижимости у инвестора может уйти от нескольких недель до нескольких лет. Если деньги нужны срочно, то придётся существенно снизить цену объекта. Акции фондов REIT продаются на бирже в течение дня, причём актив реализуется по рыночной стоимости. К тому же, если инвестору потребовалась не вся сумма вложений, то можно продать лишь часть акций. С физической недвижимостью так сделать не получится.
2. Фиксированную дивидендную доходность. На выплату дивидендов акционерам фонды REIT направляют от 90 до 100% полученной прибыли, причём 90% — это минимум, установленный на законодательном уровне. За последние 10 лет доходность вложений в акции REIT (дивиденды плюс прирост капитала) составила 17,2% годовых.
3. Соблюдение правил диверсификации. При вложении средств в REIT инвестор получает диверсифицированный портфель, так как фонды недвижимости финансируют объекты, связанные с различными отраслями экономики.

В России ценные бумаги фондов REIT можно приобрести на Санкт-Петербургской бирже.

Лучшие доходные карты 2020

№1 Ultra
Восточный Банк
Дебетовая карта

• 6% на остаток
• до 7% кэшбэка
• 0₽ за обслуживание

Подробнее

VISA Gold
Банк Нейва
Дебетовая карта

• 6,25% на остаток
• до 3% кэшбэка
• 0₽ за обслуживание

Подробнее

ПОРА
УБРиР
Дебетовая карта

• 6% на остаток
• до 6% кэшбэка
• 0₽ за обслуживание

Подробнее

Следите за новостями на нашем телеграм-каналеПерейти

Видео по теме