Бесплатная консультация юриста по телефону
Юридические консультации по квартирным вопросам, жилищному праву, недвижимости, страхованию и т.д. Ежедневно с 9.00 до 21.00
Федеральный номер
 8 800 350-23-69, доб. 682
Москва и Московская область
 +7 (499) 577-00-25, доб. 682
Санкт-Петербург и Ленинградская область
 +7 (812) 425-66-30, доб. 682

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки Финансовые советы от эксперта
Автор статьи
Евгений Беляев
Время на чтение: 10 минут
АА

Риски при взятии ипотеки

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотекиКакие риски при ипотечном кредитовании возникают у заемщика? Традиционно принято шутить и говорить только об одном: кабала на 5-30 лет с ежемесячными отчислениями, которые не позволяют нормально жить.

Размер взноса при ипотеке может достигать 100 000 рублей. Если человек окажется без работы, то попадет в серьезную «долговую яму».

Но какие проблемы должен знать и учитывать заемщик при оформлении ипотечного кредита или рефинансировании ипотеки в 2019 году?

Содержание
  1. Подводные камни ипотеки в любом банке
  2. Риски, относящиеся к кредитному договору
  3. Отражение условий заключаемой сделки в тексте договора
  4. Требования к заемщикам
  5. Ограничения, которые банк устанавливает до момента полного расчета по кредиту
  6. Наличие / отсутствие дополнительных требований по оплате ипотеки в банке
  7. Комиссии и сборы, которые устанавливает финансовое учреждение для обслуживания ипотеки
  8. Необходимость привлечения сторонних организаций, оплата услуг которых «висит» на заемщике
  9. Санкции за просрочку внесения кредита или неполное погашение
  10. Возможность / невозможность рефинансирования
  11. Риски, прописанные в договоре залога недвижимости
  12. Ограничения, связанные с операциями по недвижимости
  13. Требования защиты залогового имущества
  14. Риски при утрате / случайной гибели
  15. Правомочия третьих лиц
  16. Риски, предусмотренные в качестве дополнительных услуг

Подводные камни ипотеки в любом банке

Вы можете изучить законодательство и перечитать договор «от корки до корки», но это не поможет. Есть моменты, которые в финансовых учреждениях стараются «спрятать»: страховка, дополнительные платежи, обременения недвижимости.

Все риски можно условно разделить на 3 группы:

  • относящиеся к кредитному договору;
  • прописанные в договоре залога недвижимости;
  • предусмотренные в качестве дополнительных услуг.
Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

Они «поджидают» вас не только в договоре со «Сбербанком», но и с любыми другими финансово-кредитными учреждениями («ВТБ», «Альфабанк», «Газпромбанк», «Россельхозбанк»).

С середины 2019 года изменяются условия покупки недвижимости в «долевке». Эксперты говорят, что это повлечет незначительный рост стоимости квартир, а также увеличение процентных ставок. Зато у «дольщиков» будет меньше проблем и рисков.

Риски, относящиеся к кредитному договору

Сюда относятся:

    Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки
  • отражение условий заключаемой сделки в тексте договора;
  • требования к заемщикам;
  • ограничения, которые банк устанавливает до момента полного расчета по кредиту;
  • наличие / отсутствие дополнительных требований по оплате ипотеки в банке;
  • комиссии и сборы, которые устанавливает финансовое учреждение для обслуживания ипотеки;
  • необходимость привлечения сторонних организаций, оплата услуг которых «висит» на заемщике;
  • санкции за просрочку внесения кредита или неполное погашение;
  • возможность / невозможность рефинансирования.

Ипотека позволяет приобрести любой объект недвижимости на первичном или на вторичном рынке:

  • квартира;
  • дом;
  • коттедж;
  • танхаус и др.

Условия предоставления средств зависят от ипотечной программы банка.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

В «Сбере» предлагают взять от 300 000 российских рублей на срок до 30 лет. Процентные ставки в финансовом учреждении считаются одними из самых выгодных. Именно по этой причине «Сбербанк» уже многие годы занимает первые места в рейтингах банков и по объему выданных кредитов, и по количеству заключенных сделок.

Но финансовое учреждение старается максимально защитить свои интересы от недобросовестных заемщиков, риска просрочек и неуплат. Это выливается в то, что появляются подводные камни ипотечного договора. Ниже как раз постараемся разобраться со всеми тонкостями.

Отражение условий заключаемой сделки в тексте договора

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотекиДействуют различные ипотечные программы:

  • для молодых семей;
  • под покупку недвижимости на первичном рынке;
  • для военных («военная ипотека»);
  • для приобретения объекта на «вторичке».

На сайте финансового-кредитного учреждения могут отражаться одни условия, а в реальности же будут другие. Заемщик может воспользоваться калькулятором только для ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОГО РАСЧЕТА. Но после обращения в банк цифры, указанные в калькуляторе, вдруг увеличиваются.

Заемщик должен знать, что:

  • ставка по кредиту начинается «от» 8,5% (к примеру); это значит, что она может быть на уровне 9%, 10%, 11% в зависимости от доходов клиента, размера первоначального взноса и срока предоставления средств;
  • чем больше срок ипотеки, тем весомее переплата (но зато клиенту проще будет получить одобрение банка);
  • мат. капитал можно использовать на любом этапе (погашение полностью / частично первоначального взноса или для ежемесячных выплат);
  • клиенты, которые получают зарплату на карту банка, могут рассчитывать на снижение процентной ставки на 0,5% или больше (но все зависит от условий конкретного банка, поэтому уточняйте эти моменты);
  • использование электронной регистрации также позволяет «скинуть» пару процентов;
  • отказ от страховки – риск автоматического увеличения размера процентной ставки.

В договоре должны быть прописаны сведения о:

  • сумме средств;
  • порядке погашения;
  • сроках внесения платежей;
  • размере ежемесячного взноса, а также другие.
Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

Читайте условия договора, а не просто подписывайте! Если какие-то моменты кажутся непонятными, уточняйте у менеджеров.

Требования к заемщикам

Заемщику необходимо доказать, что размер ежемесячного платежа не превысит 50% от общего дохода. При этом банк указывает на возможность предоставления информации по всем имеющимся у клиента источникам дохода:

  • депозиты в банке;
  • договоры аренды недвижимости;
  • доход от инвестиций.

Если средств не хватает, можно привлечь до 3 созаемщиков. Но найти таких людей сложно: кто согласится брать на себя лишнюю ответственность, а в случае чего погашать лишние долги?

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотекиНо на этом подводные камни ипотеки не заканчиваются:

  1. Банк заинтересован в том, чтобы снизить риски непогашения. Именно по этой причине он предлагает клиентам страховку. Процедура затратная, но законодательство позволяет отказаться от нее. В таком случае клиенту просто повысят процентную ставку. Можно сесть и просчитать, какой вариант окажется более выгодным.
  2. Требования к заемщику стандартные: возраст от 21 до 75 лет, гражданство Российской Федерации, официальное трудоустройство, наличие источников дохода.
  3. Размер первоначального взноса влияет на одобрение ипотеки. Обычно средство вносятся заемщиком. Могут использоваться жилищные сертификаты и субсидии (по льготным программам). Дополнительно первоначальный взнос можно погасить материнским капиталом. Правда, обычно банки не спешат принимать мат. капитал.
  4. Размер первоначального взноса может быть разным: 8%, 10%, 15%, 20%, 30%. Сотрудники банка могут провоцировать увеличение суммы.

Ограничения, которые банк устанавливает до момента полного расчета по кредиту

К ним могут относиться:

  • требования уведомлять банк об изменении места жительства;
  • обязанности сообщения банку об изменении места работы;
  • требования держать финансовое учреждение «в курсе» расторжения брака и заключения нового;
  • запреты на досрочное погашение;
  • ограничения при превышении ежемесячных выплат;
  • права банка в одностороннем порядке изменять процентную ставку;
  • возможность финансового учреждения менять вам график внесения выплат и их размер.
Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

Банк устанавливает в качестве санкций за нарушение указанных требований необходимость досрочно погашать ипотеку. В противном случае может инициироваться расторжение договора.

При таком раскладе покупатель может оказаться и без квартиры, и без потраченных на выплаты денег. Учитывайте этот момент перед тем, как купить ипотечную квартиру без риска.

Наличие / отсутствие дополнительных требований по оплате ипотеки в банке

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотекиСредства предоставляются под целевое использование (на покупку недвижимости). При таком раскладе банк имеет право контролировать расход денег (полностью или в части).

Подводные камни в том, что финансовое учреждение может:

  • проверять документы на приобретение квартиры, дома, дачи, коттеджа, садового домика;
  • изучать фактическое использование предоставленных сумм;
  • проверять законность проживания в купленном помещении третьих лиц (к примеру, когда вы взяли квартиру в ипотеку, а потом решили сдавать ее);
  • контролировать состояние недвижимости и условия содержания объекта.
  • При обнаружении нарушений со стороны клиента банк может расторгнуть договор и требовать досрочный расчет.

Не все так просто и с досрочным погашением. Желающие внести средства должны предупреждать банк + следовать его инструкциям. Нельзя так просто взять и в один момент погасить остаток.

Комиссии и сборы, которые устанавливает финансовое учреждение для обслуживания ипотеки

Комиссии могут взиматься за перечисление средств на счет банка, а также за использование карт других фин. учреждений. На официальном сайте «Сбербанка» указывается, что комиссий нет (а все условия максимально прозрачные). Но и с ними все не так просто.

Мелкие кредитные учреждения стараются ввести комиссию за любую транзакцию и за любое движение денег:

  • подача заявки на ипотечное кредитование;
  • открытие кредитного счета (а также его ведение / обслуживание) и закрытие;
  • перевод наличных в безналичную форму (и наоборот);
  • оформление кредитной карты;
  • обмен валюты, а также другие.
Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

Комиссии могут взиматься каждый месяц или каждый год. Читайте договор, если не хотите «внезапно потерять» 1 000 рублей или больше на ровном месте.

Необходимость привлечения сторонних организаций, оплата услуг которых «висит» на заемщике

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотекиОтсюда и идет завышение стоимости квартиры при ипотеке. Причина в том, что банк не выдаст кредит до тех пор, пока не увидит заключение специализированной организации по оценке имущества. Услугу заемщик должен оплатить из своего кармана (а стоимость зависит от конкретной компании).

Эта мера позволяет банку защититься от недобросовестных заемщиков, которые берут кредит на 10 000 000 рублей, а покупают дом за 1 000 000 (остальные средства тратятся на собственные нужды).

Подводные камни в том, что оценочная компания занижает стоимость квартиры. Продавец уступает недвижимость за 100 000 долларов (условно), а оценочная организация называет цену в 60 000.

Банк выдаст ипотеку на 60 000 долл., а остальное придется «доложить из своего кармана». Пример условный, но вы должны помнить об этом.

Получается, заемщик может потерять несколько раз:

  • на привлечении сторонней организации и оплате ее услуг;
  • на получении экспертного заключения, где цена ниже той, которую хочет продавец.

Дальше важно помнить еще и про страховку имущества. Дополнительно к ней банк может навязать страхование:

  • жизни и здоровья;
  • права собственности;
  • от потери заработка, а также другие.

Санкции за просрочку внесения кредита или неполное погашение

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотекиЧитайте договор (особенно пункт про ответственность сторон!). В разделе указываются основные санкции со стороны банка:

  1. Штрафы. Их можно оспорить в судебном порядке, поскольку некоторые «зверские меры» противоречат требованиям законодательства.
  2. Пеня (неустойка). Может достигать 20% годовых от той задолженности, которая образовалось при неуплате. Обратите внимание, что при оформлении ипотеки вы «отдаете» квартиру в залог банку.
  3. Увеличение ставки по кредиту. Может предусматриваться как мера ответственности за нарушение договора. Но есть и ситуации, когда банк вправе в одностороннем порядке менять ставку.

Возможность / невозможность рефинансирования

Рефинансирование подразумевает, что вы «переводите» кредит в другой банк, но получаете более выгодные условия:

  • снижается процентная ставка;
  • уменьшается размер ежемесячного платежа;
  • увеличивается срок и так далее.

Но стоит помнить про основные риски при рефинансировании ипотеки:

  1. Рефинансирование в «своем банке» не допускается (как правило). Клиенту все равно приходится обращаться в стороннее финансовое учреждение.
  2. Проценты растут по мере заполнения анкеты. Банк привлекает своими 7-8%, но после обращения оказывается, что +1% надбавляется за незарплатную карту, +1% за рефинсирование более 50% кредита и так далее. В результате ставка приближается к тому, которая была в первом банке.
  3. Сроки снятия обременений и «переключения» на новый банк могут растянуться. Само собой, переоформление договоров и гос. регистрация будет на плечах клиента.
Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

Есть риск, что вы потратите кучу времени, сил и денег, но получите в «новом» банке ту же процентную ставку, что в старом.

Риски, прописанные в договоре залога недвижимости

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотекиЛюди часто спрашивают, что нужно знать при заключении договора. Клиент должен осознавать:

  • ограничения, связанные с операциями по недвижимости;
  • требования защиты залогового имущества;
  • риски при утрате / случайной гибели;
  • правомочия третьих лиц.

Клиентам кажется, что после вселения в квартиру они стали полноценными собственниками. Но это не так.

Ограничения, связанные с операциями по недвижимости

Недвижимость до момента погашения ипотеки (как правило) находится в собственности банка. Это значит, что имущество НЕЛЬЗЯ:

  • продать;
  • сдать в аренду;
  • заложить;
  • подарить;
  • изменить технически (когда речь идет о перепланировке).

Отдельные сделки можно согласовать с банком (к примеру, перенос перегородки). Но даже это будет проблематично.

Требования защиты залогового имущества

Реализуется через обязательное страхование. Оно может предоставляться в 2-х формах:

  • взнос, который уплачивается единовременно;
  • рассрочка на страхование.
Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

Страховка не может быть меньше размере тела кредита. Так что помните об этом «подводном камне», который серьезно увеличивает стоимость квартиры.

Риски при утрате / случайной гибели

Придется уведомлять банк о любых повреждениях имущества. Кроме этого, заемщик обязуется согласовывать ремонтные работы. В противном случае банк имеет право изъять имущество за нарушение договоров.

Надеемся, теперь вы понимаете, какие риски при ипотеке, что с ними делать, как минимизировать.

Правомочия третьих лиц

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотекиЕсли вы заключаете договор на вторичном рынке, внимательно изучайте вопрос наличия / отсутствия обременений! Зачастую недобросовестный продавец пытается скрыть их, а риски покупателя увеличиваются в разы.

Пускай вы оформили ипотеку на двухкомнатную квартиру и живете 2 года. В один прекрасный момент появляется «сидевший» бывший супруг продавца и заявляет о своих правах.

Что происходит при таком раскладе? «Ипотечник» вынужден передать недвижимость (или ее часть) законному собственнику и погасить задолженность перед банком.

Что получается в такой ситуации? Риски продавца минимальны, финансовое учреждение ничего не теряет, а вы оказываетесь заложником ситуации.

Риски, предусмотренные в качестве дополнительных услуг

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить

Помните, что сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации и нотариального подтверждения. Все расходы, связанные с оплатой пошлин и сборов, тоже будут на плечах заемщика.

«Подводных камней» так много, что отдельные клиенты «передумывают брать ипотеку». Надеемся, что благодаря инструкции вы будете в курсе всех рисков, ограничений и обременений.

Читайте условия договора, изучайте законодательство и уточняйте у специалиста банка любые интересующие моменты и «непонятные надписи мелким шрифтом»!

Рейтинг автора
Автор статьи
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Написано статей
5832
Помогли вам? Поставьте оценку
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Loading...
Добавить комментарий

1 × два =

Бесплатная консультация юриста по телефону
Юридические консультации по квартирным вопросам, жилищному праву, недвижимости, страхованию и т.д. Ежедневно с 9.00 до 21.00
Федеральный номер
 8 800 350-23-69, доб. 682
Москва и Московская область
 +7 (499) 577-00-25, доб. 682
Санкт-Петербург и Ленинградская область
 +7 (812) 425-66-30, доб. 682