Рефинансирование ипотеки: что это такое и как происходит?

Рефинансирование ипотеки – один из эффективных способов уменьшить ежемесячный платеж и снизить кредитную нагрузку. Высвобожденные деньги можно использовать для досрочного погашения долга, уменьшая оплату еще сильнее и сокращая общий размер переплаты.

Особенности рефинансирования ипотеки

Плюсы и минусы рефинансирования

Рефинансирование имеет очевидные плюсы. Вы берете кредит под меньшую ставку, следовательно, сокращаются:

• размер переплаты – банк начисляет меньшие проценты;
• ежемесячный платеж – уменьшаются обе части платежа: уходящая на погашение тела кредита и на уплату процента;
• срок платежа – высвобожденные средства вы можете направить на досрочное погашение долга.

Еще один плюс рефинансирования, реализуемый не всегда – возможность вывести квартиру из-под залога. Вместо ипотеки вы по факту возьмете потребительский кредит без обеспечения. Но это срабатывает при одновременно совпадении факторов:

1. Банк согласен предоставить беззалоговый кредит.
2. Размер кредита небольшой.
3. Процентная ставка по потребкредиту равна или меньше ипотечной (что очень редко).

Другой плюс рефинансирования – вы можете сменить валютную ипотеку на рублевую. В таком случае размер ежемесячного платежа закрепится на одной величине и не будет меняться из-за скачков курса.

Но есть и некоторые минусы рефинансирования ипотеки:

• вам придется понести финансовые затраты на переоформление ипотеки – банк может потребовать оценку имущества или взимать комиссию за перевод денег, возможно, придется запрашивать свою кредитную историю для проверки;
• вы не получите свободные деньги на руки, так как банки рассчитаются между собой (программы рефинансирования обычного кредита предусматривают возможность получения дополнительных сумм);
• необходимо будет переоформить страховку.

Словом, минусы рефинансирования ипотеки – это дополнительные затраты денег на проведение процедуры.

Когда рефинансирование выгодно

Чтобы понять, выиграете вы от рефинансирования в финансовом плане или нет, необходимо:

1. Подсчитать финансовую выгоду от уменьшения процентной ставки.
2. Сопоставить сумму расходов на переоформление ипотеки с выгодой.
3. Прибавить к сумме будущего ежемесячного платежа прочие обязательные расходы – например, комиссию за ведение счета и страховой взнос.

Также следует убедиться, что условия ипотеки в новом банке не хуже, чем в нынешнем. Обратить внимание нужно:

• на возможность досрочного погашения;
• на удобство пополнения счета;
• на функциональность онлайн-кабинета и смс-информирования;
• стоимость сопутствующих услуг.

Порядок проведения рефинансирования

Есть два варианта проведения рефинансирование – внутреннее перекредитование и внешнее. В первом случае банк пересматривает условия действующего договора, во втором – вы переводите задолженность в другое учреждение.

В своем банке

Если банк снизил ставки по ипотеке, то попробуйте обратиться к ипотечному специалисту с заявлением о перекредитовании. Но сперва загляните в договор, предусмотрена ли такая возможность. Некоторые банки не афишируют право клиента на рефинансирование, хотя оно есть.

Так, в 2017 году Сбербанк в добровольном порядке согласился снизить процентную ставку по ипотеке тем клиентам, которые оформили кредит более года назад, ни разу не пользовались правом на рефинансирование и при этом не допустили ни одной просрочки. Для снижения ставки достаточно было оформить заявление. Банк принимал решение практически в автоматическом режиме.

Проверьте, возможно, у вашего банка проводится аналогичная акция.

Через сторонний банк

Однако чаще всего рефинансирование ипотеки осуществляется через сторонние банки.

Порядок действий здесь будет таков:

1. Подаете документы в другой банк вместе с заявлением на рефинансирование.
2. Ожидаете, пока банк примет решение.
3. В случае положительного исхода подписываете договор с новым банком и даете ему разрешение на перевод средств в счет уплаты прежнего долга.
4. Обращаетесь в прежний банк, забираете справку о погашении ипотеки и закладную.
5. Относите закладную в новый банк (часто банки сами обмениваются закладными, так как это важный документ, а плательщик ипотеки является заинтересованным лицом).
6. Платите по новому договору в соответствии с имеющимся графиком платежей.

Не стоит забывать, что даже если новый банк вам одобрил рефинансирование, то вы не должны прекращать платить по прежнему договору, пока не убедитесь, что он полностью закрыт. Иначе может сложиться такая ситуация, что деньги в «старый» банк еще не переведены, а вы платите в новый, но при этом долг растет.

Требования и условия

Какие документы нужны

Рефинансирование – это, по сути, новый кредит. Поэтому для проведения операции вам понадобится обширный пакет документов:

• личный паспорт;
• справка с места работы об уровне зарплаты (или другое подтверждение наличия дохода);
• подтверждение трудоустройства на протяжении нужного времени (3-6 месяцев как минимум);
• выписка из Росреестра, подтверждающая наличие только одного обременения;
• выписка из Регпалаты, подтверждающая права заявителя на квартиру (или свидетельство о регистрации права собственности);
• техпаспорт и кадастровый паспорт;
• оценка стоимости жилья (не всегда);
• ипотечный договор с другим банком со всеми приложениями;
• выписка из банка об остатке задолженности.

Какие кредиты могут быть рефинансированы

Не каждую ипотеку банк согласится рефинансировать. Условия для проведения операции в учреждениях различаются, но есть и общие черты:

• ипотека должна быть взята минимум 1 год назад;
• до окончания действия кредита должно быть не менее 6 месяцев;
• на протяжении последних 12 месяцев не допущено ни одной просрочки;
• предмет залога застрахован и находится в отличном состоянии.

Некоторые банки ставят условия и по максимальной сумме рефинансирования.

Но, как правило, у человека, добросовестно платящего ипотеку без просрочек, проблем с получением перекредитования не возникает.

Для каких клиентов доступна услуга

К желающим произвести рефинансирование предъявляются стандартные требования, как и к любым заемщикам:

• наличие официального трудоустройства;
• определенный уровень зарплаты – такой, чтобы сумма нового платежа не превышала половины от дохода;
• российское гражданство;
• достижение возраста совершеннолетия.

Но, учитывая, что ипотеку вам уже ранее одобрили, под большинство требований ваша кандидатура подпадает автоматически. Большее внимание следует уделить подтверждению дохода, так как это самое важно при рефинанасировании.

Кредиторы также обращают внимание на кредитную историю – если с выплатой по ипотеке у вас всё в порядке, но вы задерживаете платежи по потребительскому займу или имеете долг по ЖКХ, то рефинансирование также могут не одобрить.

Банки, проводящие рефинансирование

К числу банков, производящих рефинансирование на выгодных условиях, относятся:

• ВТБ – минимальная ставка 8,8% годовых;
• Промсвязьбанк – 8,9%;
• ФК Открытие – 8,95%;
• Россельхозбанк – 9,15% (только на квартиры);
• Возрождение – 9,2%;
• Газпромбанк – 9,2%;
• Райффайзенбанк – 9,2%;
• Уралсиб – 9,5%;
• Сбербанк – 9,5%;
• ДельтаКредит – 9,75%;
• Зенит – 9,8%.

Также стоит выделить сервис ипотечного кредитования Тинькофф. Банк не выдает ипотеку непосредственно, но выступает в роли кредитного брокера. Подав заявку в Тинькофф, вы поручите специалистам банка самостоятельно подобрать подходящие для вас продукты и отослать заявку от вашего имени.

Аналогичным образом работает банк ДОМ.РФ. Он взаимодействует с несколькими банками, входящими в ассоциацию с ним. Подав заявку на ипотеку в ДОМ.РФ, вы получите ряд вариантов рефинансирования и сможете выбрать наиболее подходящий.

Таким образом, произвести рефинансирование ипотеки в стороннем банке – вполне реальная задача. Для начала необходимо убедиться, что вы и ваша ипотека подходите под требования нового кредитора. Затем следует собрать документы и оформить заявку. Как только одобрение будет получено, надо будет подписать договор. Банки самостоятельно рассчитаются между собой, а вам останется только платить по новому кредиту.

Видео-советы как рефинансировать ипотеку