Квартира, являющаяся залоговым обеспечением по ссуде, может быть продана только с согласия Сбербанка. Процедура продажи квартиры в ипотеке Сбербанка описана в нормативных требованиях кредитной организации. Если заёмщик попал в сложную финансовую ситуацию, то он сможет реализовать квартиру и оплатить ипотеку за счёт вырученных средств.
Алгоритм продажи ипотечной квартиры
Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке? Процедура реализация залоговой квартиры предполагает осуществление следующих шагов:
- Побеседуйте с сотрудником Сбербанка и сообщите ему о намерении продать обременённую собственность;
- Найдите покупателя для заложенной квартиры. Многие граждане боятся приобретать ипотечное жильё. Уменьшите продажную цену квартиры на 10-15%. Скидка станет мотивирующим фактором для покупателя;
- Заключите соглашение купли-продажи жилой площади. Если у покупателя есть вся сумма, то она делится на несколько частей. Первая часть пойдёт на гашение ипотеки, а вторая отправится в сейфовую ячейку;
- Оформите документы на снятие обременения с квартиры и инициируйте процедуру повторной регистрации жилплощади. После того как сделка будет зарегистрирована, новый собственник станет полноправным владельцем помещения, а продавец сможет забрать деньги из банковского сейфа.
Если человек собирается приобретать залоговое жильё с использованием заёмных средств, то продавец получает деньги от банка, выдавшего ссуду. Для продажи квартиры, купленной по долевому соглашению, необходимо подписать предварительный договор об уступке прав требования.
После переоформления прав собственности подписывается основной договор. В определённых ситуациях продажа ипотечной квартиры становится достаточно сложной процедурой. Работники Сбербанка оказывают помощь заёмщикам, стараясь учесть все нюансы сделки.
Факторы, усложняющие реализацию квартиры
Процедуре продажи квартиры в ипотеке Сбербанка часто препятствуют незаконные действия заёмщика. Некоторые жильцы занимаются самоуправством и селят квартирантов в ипотечное жильё. Часть заёмщиков без согласия Сбербанка прописывает в помещении третьих лиц и несовершеннолетних граждан. Кто-то путём различных махинаций накладывает на жильё дополнительные обременения (рента, аренда, сервитут и др.). Отдельные заёмщики делают в квартире незаконные перепланировки, мешающие реализации жилплощади. Процедура узаконивания перепланировок может занять длительное время.
В обязанности сотрудников Сбербанка входит проверка залогового имущества. На практике такие операции осуществляются в исключительных случаях. Работники кредитной организации физически не могут проверить каждый залоговый объект. В некоторых случаях стоимость залогового жилья уменьшается вследствие различных форс-мажорных обстоятельств (пожар, залив, деятельность насекомых и др.). Когда проверяющий приходит в квартиру он фиксирует изменения, которые произошли с интерьером. Если повреждения входят в список страховых случаев, то банк получает возмещение от страховой компании.
Принудительная продажа квартиры, осуществляемая по решению суда
Если должник не идёт на контакт со Сбербанком и не перечисляет ипотечные взносы, то квартира продаётся по решению судебных органов. Процедура принудительного взыскания начинается с уведомления заёмщика. Банк высылает должнику письмо, в котором будут указаны варианты решения проблемы (реструктуризация или досрочное погашение ипотеки). Если человек не отвечает на письменный запрос банка, то кредитная организация приступает к составлению искового заявления.
Процедура судебного взыскания обычно длится в течение нескольких месяцев. В большинстве случаев судья выносит решение в пользу банка. После этого устанавливается начальная продажная стоимость квартиры. Цена может быть согласована по соглашению сторон кредитного соглашения. Если заёмщик и представитель Сбербанка не смогли договориться о начальной стоимости помещения, то суд будет ориентироваться на мнение независимой оценочной организации. Рыночная цена квартиры, указанная в отчёте оценщиков, будет снижена на 20% (согласно требованиям действующего законодательства).
Торги организуются службой ФССП. Если покупателей не устроит цена помещения, то будут организованы повторные торги. На этот раз цена квартиры будет снижена на 15%. Если квартиру никто не купит и на этот раз, то аукцион будет признан несостоявшимся. Юристы финансовой организации передадут в Росреестр следующую документацию:
- Акт приёма-передачи залогового обеспечения;
- Письменное согласие менеджеров Сбербанка о принятии залога на баланс;
- Протокол о результатах аукциона.
После того как бумаги будут рассмотрены сотрудниками Росреестра, квартира станет собственностью Сбербанка. В случае успешной реализации залога в ходе торгов, ипотека будет погашена за счёт денег, полученных от продажи квартиры. Если в ходе судебного процесса должнику удастся погасить часть ипотечного займа, то Сбербанк подпишет с клиентом мировое соглашение. Человек может жить в залоговой комнате до начала публичных торгов. После начала аукциона гражданину придётся покинуть помещение, иначе его выселят в принудительном порядке.
Процедура продажи квартиры в ипотеке Сбербанка сопряжена со значительными материальными тратами. Банкиры стараются не доводить дело до принудительной реализации имущества. Торговля квартирами не является профильной деятельностью для финансовых структур. Залоговое помещение далеко не всегда удаётся реализовать по приемлемой цене, которая окупит судебные издержки, штрафы, пени и начисленные проценты. Именно поэтому Сбербанк старается всегда идти навстречу клиенту.
Как избежать продажи квартиры?
Процедура продажи залогового имущества во многих случаях связана с нарушением заёмщиком условий кредитного соглашения. Гражданин, у которого нет денег для оплаты ипотеки, попадает в стоп-лист. Испорченная кредитная история не позволит человеку взять заём и устроится на работу в крупную коммерческую или государственную структуру.
Как избежать процедуры продажи квартиры в ипотеке Сбербанка? Ответ на этот вопрос нужно искать до появления финансовых трудностей. Перед заключением ипотечного соглашения нужно трезво оценить свои возможности. Необходимо создать резерв денежных средств, объём которого равен 5-6 ежемесячным ипотечным взносам. Постарайтесь найти дополнительные источники дохода, увеличивающие ваш ежемесячный денежный поток.
Речь идёт о следующих видах активов:
- Ценные бумаги (акции, облигации, депозитарные расписки);
- Собственный бизнес;
- Авторские гонорары за создание произведений искусства и научных изобретений;
- Недвижимость, позволяющая получать арендные платежи;
- Вторая работа или частная практика;
- Паи инвестиционных фондов;
- Долговые расписки и сервисы взаимного кредитования;
- Банковские депозиты.
Одновременно с увеличением доходов следует радикально снизить расходы домашнего бюджета. Необходимо составить перечень необязательных трат и сократить его до минимума. С особым вниманием нужно отнестись к собственной кредитной нагрузке. Перед оформлением ипотечного договора нужно погасить все долги перед банками, кредитными кооперативами, микрофинансовыми организациями и частными лицами. Не пытайтесь нести финансовое бремя в одиночку. Подберите платёжеспособных созаёмщиков, заинтересованных в улучшении жилищных условий.
Не нужно пренебрегать услугами страховых компаний. Ипотека выдаётся на длительный срок, в течение которого контрагент Сбербанка может стать жертвой форс-мажорных обстоятельств. Наиболее частой проблемой, мешающей погасить ипотечную ссуду, является потеря работы. Страховые компании предлагают гражданам полисы, позволяющие компенсировать финансовые последствия этого неблагоприятного события.
Если вы не можете оплатить долг, то не следует уклоняться от общения с банковскими специалистами. Можно попросить у банка «ипотечные каникулы» или написать заявление на реструктуризацию задолженности. Эти процедуры могут спасти финансовую репутацию заёмщика. Если залоговая квартира не является вашим единственным жильём, то можно сдать её в аренду (по договорённости со Сбербанком).
Как продать квартиру, купленную в ипотеку
