Проблемы ипотечного кредитования в 2019 году и пути их решения

Проблемы ипотечного кредитования в России

Такой кредитный продукт как ипотека существует в России относительно недавно, но уже за это время столкнулся с рядам проблем и факторов торможения развития.

Весь кредитный рынок зависит от действующей экономической конъюнктуры страны, которая при своих изменениях обязательно приводит к существенным сдвигам в деятельности коммерческих банков.

С 2005 года рынок активно развивался, но после 2015 – была зафиксирована его отрицательная динамика впервые за 10 лет. Виной тому были многие причины: снижение уровней дохода населения, применение санкций, рост инфляции, падению курса рубля и цен на нефть и, как результат, существенное увеличение ключевой ставки Банка России.

Государство с 2015 года стало активно внедрять программы поддержки ипотечных заемщиков, которые принесли положительный эффект. Однако, даже сегодня некоторые проблемы ипотечного кредитования в стране остаются нерешенными.

Ипотека в России: проблемы и перспективы

При взлетах и падениях ключевых экономических показателей, частых кризисах устойчивость теряется не только в экономической ситуации в стране, но и в финансах отдельно взятых заемщиков.

Люди легко теряют работу и начинают допускать просрочки по ипотечным платежам. В итоге не погашенные ипотечные займы порождают проблемы в денежных ресурсах банка, который также кредитуется для развития своей деятельности.

Государство порой не успевает должным образом реагировать на такие изменения кредитного рынка и начинает принимать специальные законы уже тогда, когда последствия кризисный явлений наносят существенный ущерб хозяйствующим субъектам и населению.

В кризисном 2015 году программа субсидирования ипотечных ставок от государства значительно помогла восстановить былые обороты жилищного кредитования.

Государственная программа субсидирования процентных ставок позволяла заемщикам брать ипотеку по фиксированной ставке.

Низкий уровень дохода заемщиков

Даже если обратиться к статистическим данным в стране в регионах средняя зарплата немногим превышает сумму в 30 тысяч рублей.

Обслуживать ипотечный кредит, платёж по которому может составлять 15-30 тысяч рублей, такой заёмщик просто не в силах. В Москве, казалось бы, с доходами дела обстоят лучше. Средний уровень в 2019 году установлен в размере 80-90 тысяч рублей, но с учетом цен на жильё в столице, это соответствует доходу в регионах.

Для оформления ипотечного займа клиент должен располагать определенной суммой свободных денежных средств, которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса.

Банки просят при заключении договора оплачивать 15-30% от общей суммы стоимости жилья. Кредиты без первоначального взноса тоже существуют, но в очень немногих банках.

Если кредит берет молодая семья с двумя или более детьми, они имеют право в качестве первого взноса вносить средства материнского капитала.

Ещё одной не менее важной проблемой в этом отношении считается проблема серых доходов. Для получения ипотеки банки требуют предоставление справки 2-НДФЛ и подтверждение официального трудоустройства. Немногие заемщики могут похвастаться высоким размером официального дохода.

Есть банки, которые выдают ипотеки по двум документам без подтверждения дохода, но при этом они требуют высокий первоначальный взнос.

Рост инфляции

Сегодня с экранов телевизоров постоянно говорят о том, что уровень инфляции стремительно снижается, что таких показателей не было зафиксировано за всю историю страны. Возможно снижение в правда присутствует, но его динамика ещё не достаточна для действующих реалий.

Для банка этот процесс означает отток депозитных вкладчиков и, как следовательно, дефицит финансовых ресурсов. Граждане не желают хранить деньги в банке, ведь процент по вкладам не покрывает даже роста цен на товары и продукты.

Проблемы рынка строительства жилья

Сегодня строительством многоквартирных домов занимаются монополисты. Это несколько компаний, захвативших весь рынок, искусственно создающих высокие цены на жильё.

Конкуренция на рынке попросту отсутствует. Застройщики создают лишь ее видимость, создавая от имени своих юридических лиц дочерние компании, которые действуют в интересах своих руководителей.

При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Сроки постройки некоторых домов настолько сжатые, что застройщики заставляют работать строителей на износ.

На материалах строительства происходит жесткая экономия ради последующей высокой прибыли. Из-за низкого качества используемых материалов дома имеют сниженный срок эксплуатации, стены трескаются, случаются аварии на теплотрассах.

Однако, самой острой проблемой на рынке ипотечного жилья остаётся проблема обманутых дольщиков. Каждый год объявляют о прекращении строительства крупные фирмы-застройщики, многие из которых долгое время успешно функционировали на рынке и были аккредитованы банками.

При покупке квартир в новостройках в ипотеку, банки позволяют покупать квартиры только у тех застройщиков, которые получили у них аккредитацию.

Таким образом кредитные учреждения оберегают себя от сотрудничества с ненадежными застройщиками, ведущими не прозрачную деятельность и готовыми в любой момент обанкротиться.

Но даже при сильном развитии строительства очень малая часть населения имеет возможность купить себе жильё. По данным статистики только 10% граждан имеет в собственности по 18 квадратных метров на каждого члена семьи. И лишь 1% может позволить себе купить жильё на личные сбережения или доходы.

Остальные испытывают сильную потребность в жилье. И даже несмотря на введение огромного количества государственных программы поддержки ипотеки, они все равно остаются без заветных квадратных метров.

Невыгода ипотеки для банка

Ипотека – это долгоиграющая история для кредитного учреждения, на окупаемость такой сделки уходит огромное количество времени.

Поэтому банки не активно идут на развитие ипотечных продуктов в своём арсенале. Потребительские кредиты, к примеру, приносят прибыль в куда более короткие сроки.

Кроме того, банки могут преумножать свои средства за счёт фондовых инструментов, покупки ценных бумаг и других выгодных операций. При этом выше обозначенные операции имеют высокие риски для банков.

Для того, чтобы начало развиваться ипотечное кредитование, нужно создать хорошие и безопасные условия для этого.

Положение России на международной арене

Кроме санкций существуют и другие негативные мировые тенденции, в частности:

• Ведение активных военных действий в других странах, на развитие которых уходят огромные суммы из бюджета страны;
• Обустройство Крыма – новой территории, на которое также тратятся внушительные суммы денежных средств, отдача по которым пока не наступает;
• Падение курса рубля, влияющее на увеличение ставки рефинансирования по ипотеке.

Пока в нашей стране органы государственной власти по большей степени занимаются развитием внешней политики, отчего вполне логично страдает внутренняя политика, в том числе и развитие ипотечного кредитования.

Несоответствие экономического развития отдельных регионов

Россия – огромная страна, в которой в каждом регионе и городе живут по-разному. Сегодня наблюдается сильный отток трудоспособного и образованного населения из отдаленных территорий в столицы и крупные промышленные и экономические центры.

Молодежь стремиться переехать в Москву или Санкт-Петербург. Именно из-за такой миграционной составляющей цены на жильё в Москве стоят заоблачно высоких цен. Высокий спрос порождает высокое ценообразование.

Если бы все регионы страны были приблизительно одинаково развиты, никто бы не стремился переезжать столицу в поисках лучшей жизни. Если бы государство занималось решением этой проблемы, ипотечное кредитование бы развивалось нормальными стабильными темпами во всех территориях страны.

Недостаточная степень участия государства в ипотечном рынке

Государство, безусловно, участвует в развитии ипотечного рынка, старается помогать заемщикам, но поддержка все равно не отвечает тому уровню проблем и ожиданий, которые имеют место быть.

Сегодня государство реализует следующие меры ипотечной поддержки:

• Военная ипотека;
• Ипотека под материнский капитал;
• Семейная ипотека при наличии двух или трёх детей;
• Ипотека для молодых семей и молодых специалистов.

Кроме того, в условиях падения уровня дохода граждане могут воспользоваться государственной программой помощи погашения ипотечного займа.

Пути решения ипотечных проблем

Проблемы ипотечного кредитования и пути их решения должны быть учтены государственной властью. Для этого активной реализации должны быть подвергнуты программы помощи ипотечным заемщикам.

К таким мероприятиям стоит отнести:

• Снижение процентных ставок и увеличение средних сроков ипотечного кредитования;
• Снижение налогов и стимулирование официального трудоустройства сотрудников;
• Жесткий контроль за деятельностью застройщиков;
• Контролирование качества возводимых жилых фондов;
• Создание новых ипотечных программ с государственной поддержкой для кредитования особо нуждающихся категорий людей;
• Создание ипотечных программ для отдельных регионов;
• Развитие регионов и их финансирование для приостановления миграционных процессов в стране.

Разрешать все эти проблемы ипотечного кредитования нужно комплексно, вводя мероприятия практического назначения. Постоянный контроль за их результатами должен свидетельствовать о целесообразности их дальнейшего использования или отмены.

Президентом страны были предложены мероприятия по стратегическому развитию страны на 2024 год, в которых особое место было отведено именно улучшению жилищного состояния граждан.

Президент говорил о том, что требуется снижение процентной ставки ниже 8%, увеличение жилищного фонда и совершение помощи в получении жилья не менее 5 миллионам человек.

Такие мероприятия, безусловно, должны возыметь положительный эффект. Но для этого важно, чтобы Россия в целом стала развиваться лучше в финансовой плане, ее экономика укрепилась и перестала зависеть от цен на сырьё.

Государство обязано им помогать в приобретении недвижимости даже хотя бы при содействии банковского кредитования. Без стабильного ипотечного рынка в стране не будет счастливых и успешных людей.