Обратная ипотека - что это такое и как она работает в 2019 году?

Обратная ипотека

В России с недавних пор начала работать обратная ипотека. Несмотря на то что мировая практика предоставления помощи пенсионерам под залог их имущества насчитывает несколько десятилетий, на территории РФ такой вид услуг появился только в 2011 году.

Работает ли обратная ипотека в России?

Что такое обратная ипотека и как она работает?

Обратной ипотекой называют заём, выдаваемый пожилым людям под залог их собственной недвижимости. Фактически это постепенная продажа жилплощади банку или государству. Денежные средства выдаются только после того, как квартира или дом оформляются в залог.

Идея обратной ипотеки возникла более 100 лет назад, но особого распространения не получила. Слишком высокими показались обеим сторонам риски. Клиент боится, что банк отберёт недвижимость, а риск банка в том, что срок кредитования может затянуться, в результате чего выданный кредит превысит стоимость продаваемой жилплощади.

В 90-х годах европейские экономисты попытались дать второй шанс обратной ипотеке. В некоторых странах обратная ипотека предлагается в рамках государственных программ, целью которых является рост потребления пенсионерами товаров и услуг. Наибольшую популярность данный вид кредитования получил в Австралии, США и Великобритании.

В 2019 году обратная ипотека доступна в России исключительно гражданам пенсионного возраста.

Механизм обратной ипотеки заключается в следующем:

• Клиент пенсионного возраста передаёт свою недвижимость банку под залог, взамен чего кредитная организация предоставляет ему пожизненную ссуду. Право собственности на квартиру клиент не утрачивает.
• После смерти заёмщика кредитодатель продаёт его недвижимость и на вырученные деньги компенсирует задолженность со всеми процентами.
• Если после вычета долга остаётся некая сумма денег, то банк возвращает их родственникам ушедшего из жизни клиента. Иногда бывает, что родные умершего заёмщика возмещают банку набежавший долг, а затем становятся наследниками жилплощади. В таком случае банку не нужно будет искать покупателя на недвижимость, поскольку эти заботы ложатся на плечи родственников должника.

Как выдаётся ипотечный кредит?

Возможны 2 варианта выдачи ипотечного займа:

• Единовременный: банк сразу перечисляет заёмщику все деньги по составленному договору, предварительно определив стоимость жилья. Такой способ подходит людям, которые срочно нуждаются в средствах, например, на оплату лечения.
• Ежемесячные платежи, выплачиваемые банком. Большинство пожилых клиентов выбирают именно данный способ, позволяющий достойно жить, учитывая скромное пенсионное пособие в России.

Условия и требования

Для получения одобрения по заявке на обратную ипотеку пенсионер и его недвижимость должны соответствовать правилам, установленным финансовой организацией.

Стандартные требования, предъявляемые к недвижимости, таковы:

• Квартира находится в многоэтажном здании (не менее 4 этажей), в черте города.
• Недвижимость не должна быть признана ветхим или аварийным.
• У пенсионера отсутствуют долги по услугам ЖКХ.
• В квартире должны быть соблюдены все коммуникационные нормы (современная система газоснабжения, санузел, имеется горячая и холодная вода и пр.).
• Квартира принадлежит только пенсионеру и не должна быть в долевой собственности.
• Обязательно наличие страховки на случай разрушения или порчи.

К самому пожилому заёмщику банки выдвигают следующие требования:

• Возраст: от 60/65 лет.
• Гражданство РФ.
• Отсутствие нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников или иждивенцев.
• Максимальное количество созаёмщиков — двое, как правило, это супруги, являющиеся собственниками недвижимости и солидарными созаёмщиками.
• Владение недвижимостью не менее 3 лет.

Банк проводит тщательную проверку передаваемого в залог имущества. Передача в залог сопровождается обязательным оформлением страховки на жильё.

В 2019 году в программу обратной ипотеки планируется ввести изменения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

• возможности передачи в качестве залога не только жилья, но и транспорта;
• увеличения категорий граждан, претендующих на оформление обратной ипотеки.

Как оформить обратную ипотеку?

Вопросы оформления и получения обратной ипотеки пенсионерами регулируются ФЗ-№ 102. Для того чтобы оформить такой заём, необходимо:

1. Найти банк, который предлагает данную услугу. Далеко не все банки РФ занимаются оформлением обратной ипотеки.
2. Если найден кредитор, нужно зайти на его официальный сайт или прийти непосредственно в отделение и проконсультироваться с сотрудниками по поводу условий и требований.
3. Подать заявление на оформление обратной ипотеки и пакет документов.
4. После получения одобрения поехать в банк, заключить договор ипотеки и соглашение о страховании недвижимости.

В договоре указывается способ выдачи средств – в полном объёме на конкретный счёт или ежемесячными выплатами к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, оплачивает заёмщик.

Необходимые для заявителя документы:

• паспорт РФ;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• техническая документация из БТИ;
• страховые документы;
• выписка из БТИ;
• письменное согласие супруга/и на проведение сделки с квартирой и получение займа.

В каких банках выдают обратную ипотеку?

Программа обратной ипотеки реализуется сегодня в АИЖК. Здесь же можно узнать перечень банков, работающих по рассматриваемой нами кредитной программе.

В 2019 году оформить обратную ипотеку предлагают:

• Бинбанк;
• Мособлбанк.

Обратная ипотека в Сбербанке на сегодняшней день пока не предусмотрена. Однако в этой кредитной организации предлагаются другие кредитные программы для лиц пенсионного возраста.

К сожалению, пока большинство банков не заинтересованы в оформлении обратной ипотеки для пенсионеров и для бедных граждан.

Это объясняется нестабильностью цен на рынке недвижимости и ограниченными финансовыми возможностями самих банков. Не у каждой кредитной организации найдутся средства на длительное обслуживание пожилого человека.

Возможные риски

Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.

Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.

Плюсы и минусы

Как и любой другой вид кредитования, обратная ипотека имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Подчеркнём сначала плюсы:

• Одинокий пенсионер, получающий мизерное пособие от государства, может прожить остаток жизни в финансовом благополучии, оформив обратную ипотеку.
• При грамотно составленном договоре выгоду получает как пожилой клиент, так и банк.
• Квартиру можно сохранить при условии, что родственники пенсионера после его смерти погасят образовавшуюся задолженность. Банки охотно соглашаются на подобную сделку, чтобы не тратить время на продажу квартиры.

Минусы обратной ипотеки состоят в следующем:

• Невозможно определить точный срок кредитования. Квартира, предоставленная в качестве залога, за длительный период времени может сильно обветшать и потерять в цене.
• Условия программы довольно расплывчаты и не всем понятны.
• Государство не защищает права граждан по данному виду кредитования и вся ответственность, а также финансовые риски ложатся на банки.
• Процентная ставка по обратной ипотеке может с каждым месяцем увеличиваться, поскольку банк заинтересован в получении своей выгоды.

Несмотря на то что обратная ипотека в полной мере ещё не заработала в России, перспективы у этого направления всё же есть.

Необходимо только, чтобы государство разработало ряд программ, нивелирующих риски обеих сторон; а главной целью этих программ должно стать повышение уровня жизни пенсионеров.