Ипотечный кредит предполагает предоставление заёмщиком залога. На время действия договора займа на заложенную квартиру накладывается обременение, ограничивающее операции с имуществом (реализовать жилплощадь можно при наличии согласия кредитного комитета). Многие опытные риелторы ищут способы купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка, так как эта сделка может быть очень прибыльной. Залоговые квартиры почти всегда продаются по низкой цене.
Виды обременений, накладываемых на собственность
Обременение — это понятие, указывающее на ограничение прав собственника. Обременение делится на несколько типов:
- Залог. Данный способ обеспечения исполнения финансовых обязательств может быть посессорным (передача движимого имущества заимодавцу) и непосессорным (физического перемещения залога не происходит). Залогодателем может являться как сам заёмщик, так и третья сторона. Если заёмщик не может погасить ипотечную ссуду, то залог переходит в собственность кредитной организации. Квартира реализуется на аукционе, а полученные средства покрывают остаток клиентской задолженности. Ипотека (залог недвижимости) должна быть зарегистрирована в государственных органах. Также в обязательном порядке заключается ипотечный договор. Залогодателем может быть как отдельный гражданин, так и коммерческая компания;
- Арест. Данный вид обременения носит принудительный характер и используется для обеспечения исполнения судебных решений. Речь идёт о взыскании налогов и иных обязательных государственных платежей. Ограничение прав собственности на имущество требует санкции прокурора. Арест собственности производят налоговые или таможенные органы. Собственность арестовывается в объёме, достаточном для удовлетворения финансовых требований государства.
- Аренда (прокат, наём, лизинг). Обременение предполагает передачу движимой или недвижимой собственности во временное пользование на возмездной основе. Прибыль и продукция, полученные в ходе эксплуатации арендованного имущества, принадлежат арендатору. Предметом аренды может быть непотребляемая вещь, имеющая материальную ценность. Также законом допускается аренда нематериальных ценностей (торговые марки, ПО для ЭВМ и др.). Арендные отношения могут носить многоступенчатый характер (требуется договор субаренды);
- Рента. Этот вид обременения предполагает передачу материальных ценностей в собственность плательщика ренты. Предметом договора ренты может быть как движимое имущество, так и недвижимость. Минимальная сумма ежемесячного рентного платежа не может быть меньше прожиточного минимума, установленного российскими властями. Рента может предоставляться в денежной, натуральной или смешанной форме. Право требования постоянной ренты может быть передано третьей стороне (при наличии договора цессии).
- Доверительное управление (траст). Активы передаются в распоряжение управляющего, который обязан использовать их с максимальной пользой для выгодоприобретателя. Попечитель имеет право на вознаграждение, выплачиваемое в виде процента от полученной прибыли. Передача материальных ценностей трасту может стать альтернативой завещанию. Такая форма управления активами позволяет защитить капитал от растраты. Бенефициары не смогут продать собственность, находящуюся под управлением траста, но сохранят за собой право на получение доходов от доверительного управления.
- Сервитут. Обременение предполагает ограниченное использование чужого земельного участка для различных целей (прокладка канализационных труб, прогон скота и др.). Сервитут может быть установлен в пользу конкретного человека или неограниченного круга лиц. Обременение осуществляется на возмездной или безвозмездной основе. Установление сервитута регулируется Гражданским кодексом РФ.
Обременения могут быть аннулированы по решению судебных органов или в связи с договорённостью сторон сделки. Регистрационная запись погашается только после полного возврата жилищной ссуды. Купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка можно на портале domclick.ru (проект Домклик).
Как купить квартиру, обременённую ипотекой?
Люди продают заложенные квартиры по разным причинам. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, другие просто не могут погасить ипотеку из-за потери работы. Покупка заложенного имущества имеет определённые плюсы. Его цена обычно ниже среднерыночной стоимости жилплощади на 10-15%. Человеку, решившему купить залоговую квартиру, не придётся нести дополнительные издержки, оплачивая услуги юристов и риелторов (жилая площадь уже прошла необходимые проверки). Сделка по реализации помещения включает следующие этапы:
- Оформляются бумаги, удостоверяющие переход права собственности к тому, кто решил купить квартиру;
- Регистрируется снятие ипотеки с объекта;
- Заключается соглашение о купле-продажи квартиры.
Если покупателю не хватает средств для покупки залоговой недвижимости, то Сбербанк может предоставить ему заём. Деньги выдаются на достаточно выгодных условиях (минимальный первоначальный взнос, пониженная процентная ставка, быстрое рассмотрение заявки и пр.). Выданный кредит обслуживается по стандартной схеме (досрочного погашения не требуется). Снятие обременения и переход ипотеки к новому хозяину регистрируются одновременно.
Документы, необходимые для реализации квартиры с обременением
Для продажи залогового объекта потребуются:
- Паспорт владельца жилого помещения;
- Кадастровый паспорт, оформленный на текущего хозяина жилья (в справке должны быть отметки о сделанных перепланировках помещения и инвентарной стоимости жилплощади);
- Технический план квартиры;
- Справка, подтверждающая отсутствие обременений, наложенных на недвижимость;
- Правоустанавливающие бумаги на залоговую недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор, завещание и др.);
- Отчёт оценщика, в котором прописана рыночная цена помещения (процедуру оценки могут проводить только организации, аккредитованные Сбербанком);
- Справка по форме девять. В ней указываются граждане, прописанные в помещении. Если в квартире зарегистрированы третьи лица (дети, недееспособные граждане, осужденные собственники, пропавшие без вести лица и т. д.), то сделка может не состояться.
Список документов может быть расширен по требованию кредитного инспектора. Сбор необходимого пакета бумаг можно поручить агентству недвижимости (будьте готовы уплатить комиссионное вознаграждение риелторам).
Купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка
можно только после предоставления всех необходимых бумаг.
Как снять обременение?
Для того чтобы стать собственником купленной квартиры, нужно снять с неё отметку о залоге. Этот процесс состоит из нескольких этапов:
- Полное закрытие долга по ипотечному займу;
- Подача заявления, содержащего требование снять обременение с жилья;
- Согласование даты посещения Росреестра (клиент идёт в государственное учреждение вместе с кредитным специалистом). Регистрационную запись можно также погасить в МФЦ (при наличии соответствующей услуги);
- Подача совместной заявки в Росреестр (бумага должна быть подписана клиентом и сотрудником Сбербанка);
- Снятие записи об ипотеке и получение выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.
Если по кредиту предоставлялась закладная, то Сбербанк обязан вернуть её заёмщику (в ценной бумаге должна присутствовать отметка об исполнении финансовых обязательств перед банком). Клиент, собирающийся купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка, предоставляет полученную бумагу в МФЦ, и снимает отметку об ипотеке с помещения.
Как купить квартиру, выставленную на публичные торги?
Сбербанк постоянно устраивает специальные аукционы, на которых реализуется арестованное имущество. Участвовать в аукционе могут как физические лица, так и фирмы. Для того чтобы получить доступ к торгам, нужно сделать следующее:
- Отправить в Сбербанк заявку на участие в аукционе. К заявлению необходимо приложить копию всех страниц паспорта и согласие супруга (при его наличии) на участие в торгах (бумага должна быть заверена нотариусом);
- Получить электронную подпись (её можно приобрести в специальном центре, имеющем лицензию Минкомсвязи);
- Внести задаток на банковский счёт (он должен составить не менее 10% от стоимости лота);
- Купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка;
- Снять обременение с жилплощади и получить выписку о смене собственника жилого помещения.
Аукционы проводятся в разных форматах. Наиболее популярным вариантом являются торги на повышение. Залоговый объект достаётся покупателю, предложившему максимальную цену. Также Сбербанком проводятся торги на понижение цены. Стоимость квартиры, выставленной на продажу, постепенно снижается в ходе аукциона. Выигрывает участник, который первым выставил заявку на покупку жилья.
Покупка жилых помещений на аукционе может быть особенно выгодной в период экономического кризиса, когда стоимость квартир падает до минимальных значений. Если вы решили купить имущество в ходе электронных торгов, то нужно быть готовым к риску. Далеко не все бывшие владельцы квартир согласны с тем, что банк отнял у них залоговое имущество. Бывший заёмщик Сбербанка может подать исковое заявление в суд и оспорить сделку. В этом случае текущий владелец квартиры может утратить право собственности на жилое помещение.
Покупка квартиры с обременением
