Желание взять кредит под залог недостроенного дома не так легко исполнить. ФКУ не любят принимать в качестве обеспечения имущество, не сданное в эксплуатацию, так как часто возникают проблемы с ее госрегистрацией, оценкой и перепродажей. Но заявки отклоняются не всегда – все зависит от этапа строительства, расположения объекта, вложенных денег и наличия официальных разрешений. Какие есть шансы на заем под недострой, рассмотрим подробнее с пояснениями и примерами.
Нюансы получения займа?
Оформить заем под залог недостроенного частного дома можно далеко не в каждом банке. Если готовые коттеджи и таунхаусы кредитуются без проблем, то «незавершенка» считается рискованным и даже невыгодным для кредитора вариантом. Все из-за плохой ликвидности такого объекта, сложной процедуры его государственной регистрации и получения права собственности.
Стоит уточнить и тип недвижимости. Так, если заемщик предлагает обеспечением пока недостроенный коттедж, то шансы на одобрение банка, хоть и маленькие, но остаются. С еще нежилой квартирой сложнее – такое имущество практически никого не интересует. Исключением будут целевые займы на покупку жилплощади в новостройках. Подобные программы кредитования часто продвигаются ФКУ и пользуются спросом у физических лиц.
Прежде чем подавать заявку и закладывать недострой, стоит принять к сведению несколько важных нюансов:
- земельный участок, где находится не до конца построенный объект, тоже оформляется в залог;
- собственником постройки и земли должно значится одно физлицо;
- земля и недострой должны официально находиться в собственности заявителя (то есть заноситься в Росреестр).
Нужно помнить, что при закладывании двух объектов недвижимости, земли и дома, возрастут траты заявителя по получению займа. Придется заключать страховой договор сразу на два объекта, платить двойные пошлины, а также дважды рассчитываться за услуги оценщика и нотариуса.
Обеспечением может выступать недвижимость, достроенная минимум на 50-70%.
Важно трезво оценивать свои шансы на кредитование. Банки принимают в залог объекты, достроенные минимум на 50%. Многие ФКУ рассматривают недвижимость, в которой сдано от 70-80%. Что касается размера кредита, то максимальная сумма несколько ниже обычного потребительского займа. Как правило, удается получить не более 50% от оценочной стоимости объекта.
Кредитуют заемщиков под недострой единичные банки. К примеру, сейчас такую возможность предоставляет ББР Банк. Программа предполагает заем до 15 млн. руб. на срок до 60 месяцев под ставку от 12,75%. Но не забываем, что максимально одобряется сумма размером до 50% от оценочной стоимости дома.
Какие могут возникнуть проблемы?
Проблемы с кредитованием под незаконченную постройку возникают из-за многих рисков, как для ФКУ, так и для физлица. Все начинается с документов: банки берут обеспечением лишь внесенные в Росреестр объекты с официально прописанным собственником. Процедура госрегистрации длительная и хлопотная – многие люди избегают ее вплоть до окончания строительства. Если сначала оформлять недостроенный дом, а потом готовый, то придется проходить этот путь дважды, снова платить пошлины и ходить по инстанциям.
В качестве залога рассматриваются постройки и участки, внесенные в Росреестр и находящиеся в собственности.
Решившись на закладывание земли с недостроенным участком, заявитель должен учесть несколько ограничений и рисков.
- Запрет на капремонт без одобрения банка. Ирония в том, что заявитель и берет кредит для достраивания дома. Но сделать это он может только после официального «да» от кредитора.
- Дополнительные траты. Банки вправе требовать от кредитополучателя регулярной оценки недвижимости, чтобы получать информацию об изменениях ее рыночной стоимости. Естественно, оплачивать услуги оценщика будет заемщик, что приведет к удорожанию ссуды.
- Регулярные проверки от банка. Представители кредитора вправе периодически «навещать» заложенный объект, контролируя его сохранность и ликвидность.
- Досрочное расторжение договора. Если банку после очередной проверки не понравится состояние дома или его оценочная стоимость упадет, то кредитор может инициировать «разрыв» сделки с погашением долга до назначенного ранее срока. Простыми словами, недострой продадут, а часть полученных денег перейдет ФКУ. Также заемщика могут оштрафовать за несоблюдение условий договора.
- Нет возможности свободно распоряжаться недвижимостью. Продать, сдать в аренду или снести дом для новой стройки без одобрения ФКУ собственник по закону и договору не может.
Если с перечисленными рисками, тратами и ограничениями заявитель не хочет мириться, то стоит рассмотреть другие программы кредитования. Так, вместо оформления «незавершенки» под залог, можно выбрать стандартный потребительский заем, ссуду на ремонт или строительство.
Закладываемое имущество обязательно страхуется в пользу банка на весь период погашения займа!
Залог в виде недостроенного имущества рискован и для самого кредитора по нескольким причинам:
- клиент может повредить объект или иначе понизить его конечную стоимость (доказать его вмешательство не всегда возможно, так как в договоре всегда прописывается «форс-мажор»);
- должник может быстро достроить дом и без предупреждения сменить его статус, что приведет к потере залога банком (по договору ФКУ брало недострой, а по факту будет стоять готовая недвижимость);
- взятые на завершение стройки средства могут потратиться на иные цели – заявитель забросит работы, что существенно снизит стоимость залога;
- строительство признается незаконным, и постройку снесут по решению суда (банк просто лишается залога и гарантий возврата кредита).
Защитить обе стороны сделки от возможных рисков и потерь призван кредитный договор. В нем ФКУ и заемщик по максимуму прописывают свои права и обязанности, а дополнительной гарантией выступает страхование.
