Продажа (реализация) обремененных ипотекой квартир - относительно новый вид правовых сделок на рынке недвижимости. Эти соглашения достаточно сложные, в связи с необходимостью участия в совершении сделки большего числа участников.
Кроме продавца ипотечной квартиры и ее покупателя, риэлтора, который сопровождает сделку, обязательно должен принимать участие в решении вопроса о возможности продажи заложенной квартиры и банк-кредитор, а также регистрирующий сделку орган.
Причины продажи ипотечных квартир:
Причин, по которым заемщики кредитов по ипотеке желают реализовать приобретенные через банк жилые помещения, достаточно много. Это и личные причины, связанные с переездом на ПМЖ в другую страну или другой город, развод между супругами, которые еще недавно совместно проживали в приобретенной квартире. Ну и, конечно, такие заемщики, которые пострадали в результате дефолта и потеряли материальные источники для погашения обязательств перед банком.
В первую очередь, это заемщики, которые потеряли работу из-за увольнения по сокращению штата, или те, кто был переведен на другую, менее оплачиваемую работу. Поэтому и возникла необходимость в реализации квартиры, обремененной ипотекой. Как не странно, но некоторые заемщики ипотечных кредитов продают свое ипотечное жилье и с целью получения прибыли.
Это, прежде всего, относится к тем заемщикам, которые приобрели в ипотеку несколько лет назад под небольшой банковский процент. В настоящее время, учитывая разницу в стоимости квадратного метра, которая значительно выросла за несколько лет, такой обладатель ипотечного жилья, реализовав свое обремененную квартиру, имеет возможность не только единовременно погасить свой долг перед банком, но и получить существенную выгоду от ее реализации. Участники процесса реализации квартиры.
Конечно, основным игроком среди лиц, которые принимают участие в реализации ипотечной недвижимости, является банк-кредитор. И именно он диктует варианты продажи квартиры и условия такого соглашения. Не всякий банк желает терять получение процентов по кредиту от клиента.
Правда, учитывая неустойчивость мировых валют и финансового кризиса в мире в целом, банки, в основном, идут навстречу таким заемщиком, считая, что лучше получить деньги сейчас, чем надеется на получение процентов в дальнейшем. Да и решение о возможности реализации залоговой квартиры банки дают только в том случае, если мораторий, который был представлен заемщику на досрочное погашение его обязательств перед банком, полностью истек.
Необходимо знать, что без согласия банка ни один нотариус не будет удостоверять такую сделку купли-продажи, ведь в регистрационной палате это жилье зарегистрировано как обременение в виде залога. Конечно, участником процесса реализации этой категории жилья и риэлтор, который подключается к работе на стадии, когда согласие банка получено и продавцу необходимо найти нужного покупателя. Ведь с покупателем квартиры необходимо заключить договор о намерениях (предварительный договор), в котором устанавливаются сроки совершения сделки и распределяются расходы сторон по ее оформлению.
Варианты реализации ипотечной квартиры:
В настоящее время, есть несколько основных вариантов реализации ипотечного жилья, которые успешно реализуются на рынке недвижимости.
Самым надежным из таких вариантов является тот, в котором распорядителем по сделке является сам банк-кредитор. В этом случае, получив согласие банка, собрав все документы с участием риэлтора и зафиксировав стоимость квартиры и суммы долга на конкретную дату, стороны обращаются в банк и получают от него депозитные ячейки.
В одну из них покупатель закладывает деньги в счет оплаты обязательств по кредиту, а во вторую - сумму, причитающуюся продавцу. Имея деньги на депозите, банк сам связывается с регистрационным органом и снимет ограничения в связи с погашением кредита. После оформления сделки и ее регистрации в регистрирующем органе покупатель становится полноправным собственником квартиры, а банк выдает продавцу причитающиеся ему денежные средства с депозитной ячейки.
В случае, если регистрационный орган по тем или иным основанием откажет в регистрации или не состоится сама сделка купли-продажи, банк возвращает средства из депозитных ячеек покупателю. Еще одним распространенным способом реализации является тот, по которому сам банк уведомляет регистрационный орган о снятии обременения, и предоставляет такую возможность самому покупателю. Для этого ему выдается письменное согласие на совершение сделки после того, как продавцом будут заложены средства для погашения кредита и выплаты разницы продавцу.
Дав такое согласие в регистрационный орган, покупатель получает документы на право собственности с регистрацией обременения. После предоставления сторонами сделки документов, доказывающие переход права собственности, банк снимает с квартиры статус закладной, а продавцу выдает из депозитной ячейки денежные средства, если они ему полагаются по условиям соглашения.
