Бесплатная консультация юриста по телефону
Юридические консультации по квартирным вопросам, жилищному праву, недвижимости, страхованию и т.д. Ежедневно с 9.00 до 21.00
Федеральный номер
 8 800 350-23-69, доб. 682
Москва и Московская область
 +7 (499) 577-00-25, доб. 682
Санкт-Петербург и Ленинградская область
 +7 (812) 425-66-30, доб. 682

Как инвестировать в недвижимость на бирже через фонды REIT?

Как инвестировать в недвижимость на бирже через фонды REIT? Финансовые советы от эксперта
Автор статьи
Евгений Беляев
Время на чтение: 10 минут
АА

Вложение средств в недвижимость является одним из наиболее распространённых способов сохранения капитала (в особенности в период кризиса). Многие считают, что данный вид инвестиций предполагает только покупку физического имущества. Однако это не так. Есть более выгодная альтернатива — инвестиции в фонды недвижимости REIT. Особенности данного способа капиталовложений рассмотрены в сегодняшней статье.

Что такое REIT?

Как инвестировать в недвижимость на бирже через фонды REIT?

В современных реалиях фонд REIT — это организация, которая привлекает средства у инвесторов и вкладывает их в строительство и покупку недвижимости, а также в приобретение ипотечных ценных бумаг. Кроме того, фонд оказывает услуги по управлению активами.

Первые REITs (Real Estate Investment Trusts) появились в США более 100 лет назад. Как правило, это были частные компании, которые привлекали средства крупных корпораций и состоятельных инвесторов для капиталовложений в рынок недвижимости. Доход фонда не облагался налогом, однако в период Великой Депрессии от упрощённой системы налогообложения пришлось отказаться, после чего данный способ инвестирования утратил свою привлекательность для вкладчиков.

В 1960 году на фоне увеличения спроса на недвижимость в США был принят закон, который определил основные принципы работы фондов REIT. Чтобы увеличить приток инвестиционного капитала, были внедрены налоговые льготы для трастов и установлены правила распределения дохода между акционерами. Требования, которые сегодня предъявляются к фондам REIT, также регламентированы данным законом.

Вот несколько ключевых условий работы данных компаний:

  1. Минимальное число акционеров — 100 человек, при этом менее чем 5 из них не могут владеть контрольным пакетом акций.
  2. Фонд должен получать доход от своей деятельности и иметь налогооблагаемую форму организации.
  3. 75% капитала компании должно быть направлено на инвестиции в недвижимость.
  4. Структура доходов фонда должна выглядеть следующим образом: не менее 75% — это прибыль от платежей по закладным, а также от продажи и аренды недвижимости, не более 20% — процентный доход по банковским вкладам и не более 5% — прибыль от других капиталовложений.
  5. 90% дохода организация должна распределять между акционерами в виде дивидендных выплат.

Несколько позже концепцию фондов недвижимости внедрили и другие развитые страны. Например, в Новой Зеландии и Нидерландах первые REITs появились в 1969 году, в Австралии — в 1971, в Канаде — в 1993, в Японии — в 2000, во Франции — в 2003, в Германии, Италии и Великобритании — в 2007.

В России на сегодняшний день в роли аналога REIT выступают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Они не торгуются на бирже и не имеют корпоративного статуса (их представляют управляющие компании или брокеры), поэтому не столь привлекательны для инвесторов, как оригинал.

Классификация фондов недвижимости REIT

В зависимости от объекта вложений выделяют 3 категории фондов недвижимости:

  1. Equity REITs — рентные или долевые. Деятельность этих фондов сосредоточена на инвестировании в приобретение или строительство объектов недвижимости. Доход формируется за счёт продажи имущества или получения рентных платежей. Именно долевые фонды REIT и представляют наибольший интерес для инвесторов. Поэтому доля Equity REITs составляет более 90% в общем количестве фондов недвижимости.
  2. Mortgage REITs — фонды ипотечных ценных бумаг. Такие компании вкладывают деньги в закладные по ипотеке. Фактически фонд приобретает у банка право на получение прибыли, которая состоит из процентов, уплаченных заёмщиками по ипотечным кредитам.
  3. Hybrid REITs — гибридные или смешанные. Фонды инвестируют средства в физическую недвижимость и в ипотечные ценные бумаги.

В качестве отдельного вида можно выделить фонды REIT, акции которых не торгуются на бирже. В данную категорию входят частные трасты (Private REIT), не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США, и публичные фонды (PNLR).

Инвестиционная стратегия фонда может иметь узконаправленный характер. На рынке ценных бумаг представлены акции REIT, которые вкладывают деньги в такие виды недвижимости, как:

  • складские и производственные помещения;
  • квартиры, апартаменты, дома для постоянного или временного проживания;
  • лесные угодья;
  • офисные здания;
  • туристический сектор (отели, базы отдыха);
  • торговые помещения (магазины, супермаркеты);
  • лаборатории, помещения для учреждений сферы здравоохранения;
  • инфраструктурные объекты.

Многие фонды REIT занимаются инвестициями сразу в несколько видов недвижимости, перечисленных выше.

Преимущества и недостатки фондов REIT

Как инвестировать в недвижимость на бирже через фонды REIT?

Вложение средств в REITs имеет ряд инвестиционных преимуществ по сравнению с прямой покупкой объекта недвижимости. В пользу данного способа инвестирования говорят следующие факторы:

  1. Низкий порог входа. Для покупки недвижимости инвестор должен располагать крупной суммой, а стоимость одной акции фонда REIT начинается примерно с 5 долларов.
  2. Ликвидность. Акции большинства фондов REIT свободно торгуются на бирже, за счёт чего инвестор может в любое время купить или продать данный актив по рыночной цене. С реализацией физической недвижимости всё сложнее — на продажу дома или квартиры может уйти несколько месяцев или даже лет.
  3. Защита от инфляции. Стоимость аренды постоянно растёт, что позволяет инвестору обезопасить свой капитал от обесценивания.
  4. Постоянный доход. При сдаче объекта недвижимости в аренду у владельца могут возникнуть сложности с поиском клиентов (арендаторов), которые будут регулярно вносить платежи. В то же время акции фондов REIT обеспечивают стабильный доход в виде дивидендов.
  5. Отсутствие расходов, связанных с обслуживанием недвижимости. Собственник квартиры периодически вынужден тратить деньги на ремонт и содержание жилья. Данная проблема исчезает при инвестировании в фонды REIT.
  6. Диверсификация вложений. Добавление в инвестиционный портфель акций фондов REIT позволяет снизить совокупный уровень риска. Покупка данного актива существенным образом не влияет на ожидаемую доходность. К тому же некоторые фонды владеют несколькими десятками объектов недвижимости по всему миру, что также способствует более широкой диверсификации инвестиций.

Единственным существенным минусом инвестирования в REIT является зависимость от управляющей компании. Руководство фонда может принять неправильное решение и вложить деньги в неликвидную недвижимость. С другой стороны, вкладывая деньги в REIT, инвестор может быть уверен в том, что средства будут использованы по назначению, так как деятельность компании строго регламентирована требованиями со стороны контролирующих органов.

Законодательством установлен обязательный размер дивидендных выплат, а также структура вложений траста. Так, не менее 75% капитала фонда должно направляться по назначению (покупка или строительство недвижимости и приобретение ипотечных ценных бумаг).

Возможные риски

Акции фондов недвижимости характеризуются высокой волатильностью. Котировки и уровень дивидендной доходности данных активов зависят от экономической ситуации в мире и от денежно-кредитной политики ФРС.

К примеру, инвестор может понести убытки в случае повышения учётной ставки. Заёмные средства станут дороже, что негативно отразится на деятельности фонда (будут приостановлены новые проекты, стоимость недвижимости снизится). В конечном итоге это приведёт к сокращению прибыли компании, а соответственно, и к уменьшению дивидендной доходности.

К высокорисковым активам также относятся акции Mortgage REIT (фонды ипотечных ценных бумаг). Во время финансового кризиса 2008 года инвесторы столкнулись с колоссальными потерями, так как огромное количество заёмщиков не смогли выполнять свои обязательства по ипотечным кредитам. Учитывая столь негативный опыт, к данному активу следует относиться крайне осторожно. Вложения в долевые фонды REIT в этом плане представляются менее рискованными.

Доходность фондов недвижимости

Как уже было отмечено выше, контролирующие органы обязывают фонды недвижимости направлять на выплату дивидендов акционерам не менее 90% чистого дохода. Для привлечения инвесторов некоторые организации распределяют между владельцами акций всю полученную прибыль. Выгода самих компаний состоит в том, что взамен на высокие дивидендные выплаты они освобождаются от корпоративного налога. Налогообложению подлежит только нераспределённый доход (оставшиеся 10%).

В связи с этим акции фондов REIT могут обеспечить своему владельцу достаточно высокую дивидендную доходность. Данный показатель варьируется в диапазоне от 2 до 18% годовых. Если говорить о среднем значении по рынку, то оно составляет примерно 4-5% в год.

Ниже в таблице представлен рейтинг фондов REIT с наиболее высокой дивидендной доходностью (данные за 2018 год).

Название компанииРазмер дивиденда на одну акцию, долларов СШАДивидендная доходность, % годовых
Spirit MTA REIT1,3218,36
Sachem Capital Corp.0,6816,71
Sunstone Hotel Investors Inc2,1615,47
Orchid Island Capital Inc0,9614,31
Ladder Capital Corp2,2813,65
CBL & Associates Properties0,3013,57
Western Asset Mortgage Capital Corp1,2413,54
Two Harbors Investment Corp1,8813,48
Unity Group Inc2,4013,06
New York Mortgage Trust Inc0,8012,94

Как правило, фонды REIT выплачивают дивиденды не реже 1 раза в квартал. Также следует учесть тот факт, что стоимость аренды, как и цены на недвижимость постоянно растут. Это способствует постоянному увеличению дивидендов. В качестве примера можно привести статистику выплат акционерам компании Realty Income.

Так, на протяжении 25 лет подряд (с 1994 по 2019 год) фонд непрерывно увеличивал дивидендные выплаты. За указанный период размер дивидендов на одну акцию вырос с 0,90 до 2,72%.

Как инвестировать в REIT?

Как инвестировать в недвижимость на бирже через фонды REIT?

В любом случае вкладчику потребуется выбрать брокера, открыть индивидуальный инвестиционный или брокерский счёт, внести на него средства и оформить заявку на покупку ценных бумаг. Для покупки акций фондов недвижимости инвестор из России может использовать следующие способы:

  • приобрести ценные бумаги отдельных фондов REIT на Санкт-Петербургской фондовой бирже или через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже;
  • вложиться в ETF фонды или ПИФы, инвестирующие в REIT.

На Санкт-Петербургской фондовой бирже представлены ценные бумаги более чем 30 американских фондов недвижимости (Host Hotels & Resorts, American Tower Corp., Boston Properties). Данный вариант подойдёт активным инвесторам, так как покупка акций отдельных компаний требует проведения детального анализа финансовых результатов фонда, структуры его активов, доли на рынке и перспектив.

Для пассивного инвестирования следует выбирать ПИФы или ETF фонды, которые вкладывают деньги в зарубежные REIT. На российском фондовом рынке представлено 2 компании, которые специализируются на данном виде инвестиций: «Открытие — Зарубежная собственность» и «Уралсиб Глобал Реал Эстейт». Структура портфелей данных организаций полностью повторяет инвестиционную стратегию фонда SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF. Этот ETF вкладывает средства более чем в 200 фондов недвижимости.

Однако вложение средств в российские ПИФы, инвестирующие в недвижимость, имеет весомый недостаток. Данные компании не выплачивают дивиденды акционерам, а реинвестируют их в покупку новых паёв. Поэтому, если инвестор хочет получать постоянные дивидендные выплаты, то выбор надо остановить на зарубежных ETF фондах.

Особое внимание рекомендуется обратить на следующие компании:

  1. Vanguard Real Estate ETF. Фонд инвестирует средства в акции крупнейших компаний рынка недвижимости. Среднегодовая доходность активов с момента запуска данного ETF составляет 8,56%.
  2. Schwab U.S. REIT ETF. Основным объектом инвестирования являются REITs, включённые в индекс Dow Jones U.S. Select REIT Index. Доходность фонда в среднем равна 4,51% годовых.
  3. iShares U.S. Real Estate ETF. Ориентиром фонда является биржевой индекс Dow Jones U.S. Real Estate Index. Среднегодовая доходность акций за всё время функционирования ETF составила 9,05%.
  4. iShares Cohen & Steers REIT ETF. Фонд следует индексу Cohen & Steers Realty Majors Index, в который входят крупнейшие REITs.
  5. SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF. Структура активов фонда повторяет состав биржевого индекса Dow Jones U.S. Select REIT. Средняя доходность ETF равна 8,05% годовых.

Каждый биржевой фонд взимает с инвестора комиссию за управление активами.

Выбор фондов REIT

На американском биржевом рынке представлены акции более чем 200 фондов REIT. В таком разнообразии предложений частному вкладчику достаточно сложно сделать правильный выбор. При наполнении портфеля ценными бумагами фондов недвижимости инвестор должен учитывать следующие критерии отбора:

  1. Дивидендная политика организации. Следует просмотреть историю выплат дивидендов за последние несколько лет, а также узнать средний уровень доходности.
  2. Структура активов фонда. При выборе фонда необходимо выяснить, в какой из видов недвижимости он инвестирует средства, и оценить, насколько данный сектор экономики устойчив к рискам. Например, известно, что в 2020 году финансовый кризис в большей степени затронул гостиничный бизнес. Соответственно, покупка акций фондов REIT, которые владеют отелями, в настоящее время будет не самым удачным вложением.
  3. Объём денежных потоков. Ключевым показателем деятельности фондов недвижимости является FFO (funds from operations). Он рассчитывается как сумма чистого дохода и амортизации за минусом прибыли от продаж недвижимости. По данному критерию инвестор может рассчитать мультипликатор P/FFO, что позволит сравнивать акции REIT между собой. Чем выше мультипликатор P/FFO, тем ниже инвестиционная привлекательность данного инструмента. Актуальные сведения о величине показателя FFO публикуются в отчётности фонда.
  4. Ликвидность акций фонда. Предпочтение следует отдавать тем активам, которые инвестор сможет в любое время продать по рыночной цене. Этим качеством обладают ценные бумаги крупных фондов REIT (например, Simon Property Group Inc, Realty Income, Kimco Realty, Essex Property).

Также при оценке фонда эксперты рекомендуют использовать методы фундаментального и инвестиционного анализа. Для этого необходимо рассмотреть показатели прироста прибыли компании в динамике и соотношение собственного и заёмного капиталов. Определяющим фактором является финансовая результативность фонда, так как 90% прибыли распределяется на дивиденды акционерам. Если размер собственного капитала компании превышает объём заёмных средств, то это говорит об устойчивости фонда к рискам.

Примеры инвестиционного портфеля с фондами REIT

Как инвестировать в недвижимость на бирже через фонды REIT?

Классический инвестиционный портфель на 25% состоит из акций и на 75% из облигаций. Это достаточно популярная и рабочая стратегия с умеренным уровнем риска и доходности, которую часто применяют новички. Повышая долю облигаций, инвестор снижает риски и сокращает потенциальную доходность. И наоборот, смещая соотношение активов в пользу акций, вкладчик может получить существенный профит, но в то же время и берёт на себя высокий риск.

Но как же быть с инвестициями в фонды REIT, и какую долю им выделить в своём портфеле? Здесь всё несколько сложнее. На сегодняшний день популярностью пользуются 2 готовых инвестиционных решения с добавлением акций фондов REIT — портфель Пола Мерримана и портфель Лиги Плюща.

Известный в мире инвестиций автор и педагог Пол Мерриман предлагает распределить капитал на 10 равных частей между следующими типами активов:

  • акции биржевого фонда, который следует индексу S&P500;
  • смешанные акции компаний США малой капитализации;
  • стоимостные акции компаний США малой капитализации;
  • стоимостные акции компаний США крупной капитализации;
  • смешанные акции зарубежных компаний малой капитализации;
  • стоимостные акции зарубежных компаний малой капитализации;
  • смешанные акции зарубежных компаний крупной капитализации;
  • стоимостные акции зарубежных компаний крупной капитализации;
  • акции компаний развивающихся рынков;
  • акции американских фондов недвижимости.

Если вкладчик придерживается пассивной инвестиционной стратегии, то Мерриман рекомендует также добавить в портфель облигации. Их доля зависит от готовности инвестора к риску.

Ассоциация американских университетов (Лига Плюща) предлагает свой вариант распределения капитала. Соотношение активов в портфеле выглядит следующим образом:

  • 35% — акции американских компаний;
  • 28% — облигации;
  • 15% — акции зарубежных компаний;
  • 11% — товарные активы;
  • 11% — акции фондов REIT.

В обоих вариантах для каждого типа активов необходимо подобрать соответствующий ETF фонд.

Лучшие доходные карты 2020

Как инвестировать в недвижимость на бирже через фонды REIT?
№1 Ultra
Восточный Банк
Дебетовая карта

  • 6% на остаток
  • до 7% кэшбэка
  • 0₽ за обслуживание

Подробнее

Как инвестировать в недвижимость на бирже через фонды REIT?
VISA Gold
Банк Нейва
Дебетовая карта

  • 6,25% на остаток
  • до 3% кэшбэка
  • 0₽ за обслуживание

Подробнее

Как инвестировать в недвижимость на бирже через фонды REIT?
ПОРА
УБРиР
Дебетовая карта

  • 6% на остаток
  • до 6% кэшбэка
  • 0₽ за обслуживание

Подробнее

Следите за новостями на нашем телеграм-каналеПерейти

Видео по теме

Рейтинг автора
Автор статьи
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Написано статей
5832
Помогли вам? Поставьте оценку
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Loading...
Добавить комментарий

двенадцать − 11 =

Бесплатная консультация юриста по телефону
Юридические консультации по квартирным вопросам, жилищному праву, недвижимости, страхованию и т.д. Ежедневно с 9.00 до 21.00
Федеральный номер
 8 800 350-23-69, доб. 682
Москва и Московская область
 +7 (499) 577-00-25, доб. 682
Санкт-Петербург и Ленинградская область
 +7 (812) 425-66-30, доб. 682