Для чего нужна оценка недвижимости в 2019 году? Что такое и сколько стоит?

Для чего нужна оценка недвижимости?

Все имеет цену и все продается. И с домом большинство россиян связывает кредит на недвижимость, которая также имеет свою стоимость.

Для чего нужна оценка недвижимости? Кто ее проводит? Сколько это будет стоить? Какие документы нужны? Каким образом проводится процедура оценки?

В этой статье вы получите ответы на все эти вопросы. Материал будет полезен тем, кто собирается оформлять кредит на покупку жилья или получил недвижимость в наследство.

Что такое оценка недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости представляет собой процесс определения стоимости объекта. Процедура включает в себя определение стоимости права собственности (права аренды, пользования) в отношении разных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости как вынесение суждения о размере стоимости недвижимого имущества структурно связана со знанием рынка, сфокусированном на конкретном объекте, и является одним из его логических продолжений.

Для решения дилеммы, какую цену назначить, чтоб не продешевить, как оценить вклад в коммерческое предприятие, на какую сумму кредита рассчитывать, — все это разновидности одного и того же вопроса: сколько стоит недвижимость? Ответ на него вы получите, проведя оценку недвижимости. Чем точнее она будет, тем рациональнее используются средства покупателя.

Для чего проводится оценка недвижимости?

Операции с недвижимостью, требующие проведение оценки:

• отчуждение (продажа, мена);
• внесение имущества в уставной капитал общества;
• передача недвижимости в залог;
• сдача в аренду;
• получение ипотеки;
• вступление в права наследства.

Наиболее рискованным предприятием является ипотечное кредитование. Банку нужны гарантии для минимизации всех рисков. И солидная финансовая организация предпримет все усилия, чтобы свести к минимуму риски и для себя, и для заемщика.

Законодательное основание

В статьях закона оговорены все нюансы такой деятельности в РФ, определен круг лиц, проводящих оценку, установлены требования и правила к оценке помещений, описаны случаи, предусматривающие установку оценочной стоимости.

Кто проводит оценку объектов недвижимости

Проводить денежную оценку недвижимости могут юридические лица или организации, имеющие лицензию на выполнение оценочных работ.

Что такое экспертная оценка?

Это документ, в котором содержатся сведения относительно объекта оценки — права собственников, цели, дата проведения, примененные методики, пояснения.

Виды стоимости

В оценочной практике проводятся различные виды стоимости.

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (п. 5 ФСО № 2), статьей 20 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стоимость недвижимости классифицируется на следующие виды:

• рыночная;
• ликвидационная;
• кадастровая;
• инвестиционная.

Рыночная стоимость

Определяется наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Стоимость указывается на дату оценки.

Главные условия — стороны должны действовать открыто и располагать всей необходимой информацией.

Ликвидационная стоимость

Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств. Определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку.

Кадастровая стоимость

Устанавливается проведение государственной оценки. Определяется для целей налогообложения, подсчета суммы налога в случае купли-продажи, аренды, договора дарения или обмена жилья, оформления права наследования, формирования цены при обмене объекта на эквивалентный.

Инвестиционная стоимость

Измеряет эффективность инвестиций для конкретного лица или группы лиц при установленных целях использования объекта. При определении этого вида стоимости учет возможности отчуждения на открытом рынке не обязателен.

Какие факторы влияют на стоимость квадратных метров?

Определение цены объекта складывается из следующих факторов:

• состояния здания;
• года постройки;
• категории земельного участка;
• обеспеченности инженерными коммуникациями;
• расположения;
• удаленности от центра;
• уровня безопасности;
• качества подъездных путей;
• типа поселения, где расположен объект;
• экологической обстановки в районе;
• развития инфраструктуры.

Задача оценщика специфична тем, что определение стоимости часто становится предметом залога по жилищным займам на строящееся жилье. Как можно оценить объект, который существует пока только на бумаге? Разве можно быть уверенным в том, что он будет построен и введен в эксплуатацию?

На практике оцениваются не эфемерные квадраты, а стоимость прав на сооружаемый объект. Цена будущей постройки определяется, исходя из стоимости действующих объектов с аналогичными характеристиками.

Информация может корректироваться с учетом сведений о портфеле проектов застройщика, стадии строительства и уровня рисков (банкротства застройщика, задержки сроков).

Строящееся жилье обычно оценивается ниже, чем готовое.

Методы определения стоимости недвижимости

Применяется 3 подхода для оценки имущества:

• сравнительный — анализ цен объектов с похожими данными;
• затратный — определение суммы затрат на восстановление объекта с определенными изменениями (износ или обесценивание);
• доходный — установление цены объекта с учетом доходов от владения имущества.

Документы для оценки недвижимости

Для определения стоимости недвижимого имущества потребуется основной пакет документов:

1. Паспорта собственников — если в их число входят несовершеннолетние дети, также предоставляются свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта (для детей старше 14 лет).
2. Документация, обеспечивающая право на объект — зарегистрированные свидетельства о праве собственности при наличии следующих оснований:
• договора купли-продажи;
• вступления в наследство;
• дарственной;
• соглашения об аренде.
3. Техническая документация — техпаспорт из БТИ. Заказать этот документ следует заранее, так как для его изготовления требуется определенное время. Также вместе с техническим паспортом предоставляются план здания с экспликацией к поэтажному плану, в котором зафиксированы следующие характеристики:
• площадь;
• этажность;
• назначение;
• дата ввода в эксплуатацию;
• планировка;
• материал стен, высота потолков;
• процент износа.
4. Подтверждения ограничений и обременений — в случае, если объект является предметом ареста или залога, потребуется представить решение суда, расписку или кредитный договор:
• свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого она может быть выполнена;
• паспорт или заменяющий его документ;
• паспорт собственника квартиры (если заказчик и собственник — разные лица);
• выписка из техпаспорта (из БТИ) — поэтажный план с экспликацией;
• описание обременений.

Документы для оценки квартиры:

Если квартира является объектом общей долевой стоимости нескольких собственников, документы предоставляются по каждому из владельцев.

Акт оценки квартиры

Актом устанавливается реальную стоимость жилья. Его составляет профессиональный оценщик, имеющий аттестат и разрешение на оценочную деятельность. Акт составляется на бланке установленной формы, скрепляется печатью организации, проводившей оценку.

Документы для оценки дома

К основному списку документации добавляются еще:

• кадастровый план;
• поэтажный план с экспликацией (характеристиками, площадью, планировкой).

Что включает в себя комплекс работ по оценке недвижимости?

Для начала заказчик должен сообщить цель оценки объекта. В комплекс работ по оценке недвижимости включены следующие процедуры:

• определение задачи;
• осмотр объекта;
• составление договора на предоставление услуг;
• сбор данных по объекту;
• выбор методики оценки;
• анализ прав собственности и эксплуатации объекта;
• оценка улучшений (наличие построек, дополнительных сооружений);
• сравнение результатов;
• отчет и заключение эксперта.

Основные ценообразующие характеристики

Четыре свойства определяют стоимость объекта:

1. Площадь.
2. Тип здания.
3. Расположение.
4. Транспортная доступность.

К факторам, которые повышают цену объекта, относятся:

• наличие изолированных комнат, выходящих на разные стороны дома;
• кухня от 9 м. кв.;
• раздельный санузел;
• застекленный балкон.

Учитывается также качество ремонта в жилье, степень благоустроенности подъезда и дворовой территорий.

Сколько стоит оценка недвижимости?

Потребуется время, чтобы проанализировать объект по широкому перечню критериев, из которых и складывается конечная цена.

В основном, стоимость услуг оценщика связана с наличием ряда документов, сроков исполнения и объема работ. Цена услуг специалиста не связана со стоимостью объекта ни в каком соотношении.

Особенности процедуры оценки

Оценка недвижимости проводится достаточно оперативно. На первом этапе заключается договор об оказании услуг. Заказчик передает исполнителю документы (копии свидетельств о госрегистрации, техпаспорта, договора долевого участия, копии паспорта и т.д.).

Оценщик лично осматривает объект, сравнивая его по множеству параметров, делает фотоснимки, которые после подшиваются к отчету в качестве обоснований заключения.

Отчет по квартирам пишется в течение 1-3 дней, по домам — до 5 дней. Предлагается услуга экспресс-оценки. При оплате за срочность (вдвое больше) отчет будет готов за 24 часа.

В отчете будет прописана рыночная и ликвидационная стоимость. Последняя величина важна для банков. По этой цене объект можно будет реализовать в формате вынужденной продажи в кратчайшие сроки. Эта сумма на 10-20 % ниже рыночной.

При написании отчета эксперт ориентируется на Федеральные стандарты, правила, установленные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, индивидуальные требования банка.

Как правило, при оценке недвижимости по ипотеке кредитор всегда перепроверяет содержание и форму акта, часто отчет отправляется на доработку.

Если отчет не принят по объективным причинам, внести требуемые исправления оценщик обязан без оплаты. Однако нелишним будет оговорить это условие на этапе подписания соглашения.

При получении отчета банк корректирует сумму займа в соответствии с рыночной стоимостью приобретаемого под ипотеку жилья.

Оценка недвижимости для наследства

Определение стоимости недвижимости при наследовании необходимо для того, чтобы правильно рассчитать величину госпошлины для оплаты нотариальных услуг. От стоимости объекта зависит ее фактическая цена.

В расчет берется рыночная стоимость объекта, переданного по наследству.

Если оценка не проведена, имущество не возможно будет переоформить на наследника. Регистрирующие органы и нотариус не легализуют передачу прав собственности без проведения этой процедуры. Очень важно провести оценку в срок и заручится компетентными специалистами в этой области.

Госпошлина является единственным обязательным платежом, взимаемым за совершение нотариусом процессуальных действий. Размер платежа установлен на законодательном уровне путем исчисления процента от суммы оценки. Поэтому размер пошлины взаимосвязан с оценкой объекта.

Главное правило оценки объекта, переданного по наследству, — определение действующей стоимости на момент смерти наследодателя. Поэтому важно провести процедуру как можно быстрее.

Если наследуется несколько объектов, оценка проводится отдельно по каждому.

Стоимость имущества, указанная в оценке, послужит основой для разделения наследства между правопреемниками, если таковых несколько, и их доли заранее не определены.

Заключение

Оценка недвижимости проводится на основании договора либо по постановлению государственных органов. По результатам оценки составляется заключение и отчет в двух экземплярах.

Непосредственным результатом процедуры считается итоговая стоимость объекта недвижимости, выраженная в денежной сумме и указанная в заключении и отчете. Результат оценки может быть использован только в соответствии с ее целью.