Что значит переменная ставка по ипотеке в 2019 году? Когда выгодна?

Что такое ипотечный кредит с переменной ставкой?

Сегодня банки разработали множество различных ипотечных программ, в каждой из которых существуют свои параметры.

Одним из ключевых параметров является процентная ставка – фиксированная или переменная.

Что такое ипотечный кредит с переменной ставкой?

Факторы, влияющие на величину кредитной ставки

Размер процентной ставки формируется на основании таких параметров, как:

• сумма первоначального взноса;
• срок кредитования;
• наличие/отсутствие страховки;
• валюта кредита;
• рынок жилья;
• подтверждение доходов.

Изначально стоимость ипотечного кредита формируется на основе величины первого взноса и срока договора. Чем больше будет первоначальный взнос и длительнее срок погашения, тем ниже процент.

Первоначальный взнос более 30% от стоимости квартиры позволяет снизить ставку на 1-1,5%. Снижением ставки банк также поощрит заёмщика, решившегося на дополнительное страхование.

Рынок жилья оказывает прямое воздействие на процент по ипотеке. Зачастую на первичное жильё ставка немного выше, чем на квартиры вторичного фонда. Это обусловлено более высоким спросом на займы для приобретения жилья в новостройках.

Валюта, в которой берётся кредит, также оказывает влияние на ставку. В современных условиях курс евро и доллара нестабилен, поэтому ипотека в валюте других государств обойдётся дороже. Более выгодно брать ипотечный кредит в рублях и выплачивать её без оглядки на курсы валют.

Взять долгосрочный кредит без подтверждения доходов почти невозможно. Чем выше заработок, тем больше шансов получить ипотечный кредит под более выгодный процент.

Что значит переменная ставка по ипотеке?

Существуют 3 основных вида процентных ставок по ипотеке:

• фиксированная;
• переменная;
• смешанная.

Суть применения переменной ставки такова: процент по кредиту условно состоит из 2 частей – постоянной и переменной.

Постоянная часть остаётся неизменной в течение всего срока кредитования и рассчитывается с учётом описываемых выше факторов (срок кредита, размер первоначального взноса и пр.).

Переменная часть ипотечной ставки зависит от состояния рынка жилья и привязывается к таким индикаторам, как:

• MosPrime Rate (если кредит в рублях);
• Libor (если ипотека оформлена в долларах);
• индекса Euribor (в евро).

С учётом вышеуказанных показателей переменная часть периодически (1 раз в год или квартал) пересчитывается.

Плюсы и минусы переменной ставки

Переменная ипотечная ставка даёт следующие преимущества:

• плавающий процент по ипотеке, как правило, на несколько пунктов ниже, чем по фиксированному;
• в условиях стабильной экономики проценты снижаются;
• период кредитования не влияет на показатель переменной ставки.

Минусы:

• значение переменной ставки может резко подняться в условиях нестабильной финансовой ситуации в мире;
• клиенту тяжело рассчитать свою платёжеспособность и размер платежа на длительный срок.

Структура переменной ставки довольно сложна для понимания заёмщика и требует определённой финансовой компетентности. В большинстве случаев клиент оценивает плавающую ставку как одностороннее право банка повышать проценты по ипотеке.

На самом деле показатель ставки зависит не столько от банкиров, сколько от уровня экономики в стране и мире в целом.

Фиксированная или переменная ставка по ипотеке: что выгоднее?

Фиксированная процентная ставка представляет собой систему начисления процентов, при которой платежи по кредиту в течение всего срока рассчитываются исходя из одного и того же показателя.

Процентная ставка не меняется в течение всего срока погашения займа. По такому кредиту заёмщик знает точно, сколько ему откладывать средств с зарплаты.

Фиксированная процентная ставка может изменить своё значение только в соответствии с условиями договора или по соглашению сторон. Чтобы изменить фиксированную процентную ставку, необходимо подписать дополнительный документ, меняющий условия кредитного договора.

Какая ставка выгоднее? По мнению финансовых экспертов, выгода в ипотечном кредите зависит не столько от вида ставки, а от её размера. Вместе с тем фиксированная ставка даёт четкое понимание о сумме ежемесячных выплат на весь кредитный срок.

При переменной ставке предсказать динамику индекса практически невозможно, что осложняет оценку платёжеспособности клиента для банка и не позволяет точно спланировать бюджет заёмщикам.

Так, в условиях нестабильной рыночной экономики более выгодно оформлять ипотеку с фиксированной процентной ставкой, поскольку она не подвержена отрицательному влиянию внешних факторов.

В данном случае такой выбор обеспечит более надёжное положение и даст возможность заёмщику спланировать доходы и расходы на продолжительный срок.

При выборе переменной ставки стоит помнить, что процент не может взлететь за тот предельный показатель, который установит банк. Если заёмщик уверен, что он выплатит кредит даже при максимальной ставке, то можно рискнуть и оформить ипотеку на таких условиях.

В данных ипотечных программах предусматривается механизм защиты клиента от резкого роста финансовых индексов. К примеру, ставка может быть не менее 6 % и не более 20 % годовых.

Таким образом, нельзя однозначно ответить, какой тип ставки лучше выбрать – переменную или плавающую; каждый заёмщик должен это решать сам. Перед выбором необходимо оценить плюсы и минусы каждого из вариантов и только затем принимать решение.

Переменную ставку лучше выбирать в условиях стабильной экономики с перспективой роста. Но даже это не гарантирует, что через несколько лет ситуация не изменится и процентная ставка по ипотечному кредиту не вырастет.

Ипотека с переменной ставкой более приемлема для тех заемщиков, которые оформляют кредит на короткий период и планируют погасить долг досрочно, например, за счёт реализации какого-либо имущества. Клиент понимает, что он берёт жильё в ипотеку на короткий срок и вероятность изменения плавающей части ставки не так уж велика.

В основном переменной процентной ставкой пользуются финансово грамотные люди, готовые принять на себя определённый финансовый риск; они будут отслеживать и прогнозировать изменения ставок и даже сумеют извлечь выгоду из такого кредитного продукта.

В условиях российской экономики выгоднее брать ипотеку в отечественной валюте на 10-летний срок с фиксированной ставкой и при первоначальном взносе от 30%.

В каких банках ипотека оформляется с применением переменной ставки?

Экономическую ситуацию в России нельзя назвать стабильной, поэтому отечественные банки и заёмщики предпочитают в нынешних условиях ипотечные займы с фиксированными процентными ставками.

Лишь ограниченное число российских кредитных организаций, например, ЗАО Юникредит банк и ОАО Нордеа Банк, предлагают ипотеку с переменными и смешанными процентными ставками.

В завершение стоит подчеркнуть, что в вопросах ипотечного кредитования много нюансов и подводных камней, связанных в том числе и с процентной ставкой.

Именно поэтому соискателю ипотеки важно быть подкованным в этом вопросе, чтобы в итоге ипотека стала не кабалой, а возможностью приобретения жилья на самых выгодных условиях.