Ипотека в России сегодня переживает настоящий бум – так, по данным портала ДОМ.РФ, объёмы кредитования на покупку жилья за первые 2 месяца 2018 года превысили аналогичный показатель предыдущего года более чем в 2 раза. Особенно актуальна такая форма решения «квартирного вопроса» для семей, в том числе и молодых, а возможность распределения долговой нагрузки на каждого из созаёмщиков только повышает спрос на подобную финансовую услугу. Однако ответственный шаг по приобретению жилья далеко не всегда предпринимается по инициативе обоих супругов, и в таком случае имущественные взаимоотношения между ними могут регулироваться специальным документом – брачным договором для ипотеки.
Что такое брачный договор?
Традиционно материальные отношения между супругами в российских семьях сводятся к понятию «совместно нажитое имущество», а при расторжении брака нормой считается разделение имеющейся собственности на две равные доли. Понятие «брачного договора» в отечественном правовом поле в связи с этим является всё ещё достаточно неоднозначным, во многом в связи с расплывчатой формулировкой, приведённой в Семейном кодексе РФ. Однако в некоторых ситуациях заключение такого контракта может быть не столько общей мерой для уточнения имущественных отношений супругов в целом, сколько инструментом для решения конкретной задачи по определению правового статуса того или иного имущества, в том числе приобретаемого в кредит.
В статьях 40-44 упомянутого выше кодекса приведены следующие основные характеристики брачного договора:
- заключается непосредственно перед регистрацией брака или в любой момент до его расторжения;
- составляется и заверяется у нотариуса (в письменной форме);
- устанавливает формат имущественных отношений между мужем и женой, включая режим собственности на имущество, а также его перечень;
- распространяется на уже имеющееся или будущее имущество;
- не может каким-либо образом ограничивать права одного из супругов или ставить его в заведомо невыгодное положение;
- не распространяется на любые неимущественные отношения супругов.
Действует брачный договор до момента официального расторжения брака или до того момента, когда стороны примут обоюдное решение о его прекращении. Кроме того, договор может быть расторгнут в судебном порядке, если один из супругов докажет, что оказался в крайне неблагоприятном положении в связи с его заключением.
Зачем нужен брачный договор для ипотеки?
При покупке жилья в кредит банки обычно требуют, чтобы официальный супруг получателя займа выступал в роли созаёмщика даже в том случае, если у него отсутствует постоянный источник дохода. Требование выглядит логичным, ведь в случае развода общая квартира или дом признаётся совместным имуществом бывших мужа и жены, которые в равной степени сохраняют как право на недвижимость, так и обязательство по погашению ипотеки.
С другой стороны, совсем не обязательно, чтобы жильё приобреталось для совместного проживания супругов: купить квартиру один из них может, например, для своих родителей или ребёнка от другого брака, и в таком случае второй супруг ни к владению, ни к оплате стоимости такого имущества никакого отношения иметь не будет. Для разграничения прав и обязанностей сторон в подобной ситуации как раз таки и нужен брачный договор – с его помощью можно установить режим разделения собственности на конкретный объект недвижимости, и впоследствии только тот супруг, который заключил ипотечный договор, будет нести бремя всех взятых по нему обязательств.
Как правильно оформить брачный контракт для ипотеки?
Перед тем как обратиться в банк за получением жилищного кредита, супругам следует решить, кто из них будет единоличным владельцем приобретаемой недвижимости в случае развода. При этом необходимо учесть, что, если ипотека оформлена на одного супруга, но квартира приобретается для совместного проживания мужа и жены, а также их несовершеннолетних детей или престарелых родителей, то право собственности лишь одного из супругов на жильё может быть в дальнейшем оспорено другим в суде, а сам договор признан ничтожным.
За квалифицированной помощью по оформлению такого соглашения можно обратиться в юридическую консультацию. Специалисту необходимо будет предоставить паспорта обоих супругов, свидетельство о заключении между ними брака, а также документацию, подтверждающую право собственности на недвижимость.
Форма брачного контракта при ипотеке может быть как типовой, так и составленной в индивидуальном порядке с учётом интересов обеих сторон. Юридическую силу договор приобретает после его подписания обеими сторонами и нотариального заверения. Оформлен документ должен быть в трёх экземплярах – по одному для мужа, жены и нотариуса.
Расторжение договора
Статья 421 Гражданского кодекса РФ никак не ограничивает право граждан на заключение и расторжение договоров, в том числе и брачных. В связи с этим действие такого контракта может быть прекращено по инициативе любой из сторон, но только при согласии другой стороны. Тем не менее, закон предусматривает ряд отдельных случаев, в рамках которых договор или его часть могут быть признаны недействительными. К ним относятся:
- условия в договоре, в результате которых один из супругов оказался в не очень благоприятном положении;
- положения, ограничивающие неотъемлемые права одной из сторон, в том числе право на судебную защиту своих интересов;
- пункты, затрагивающие любые неимущественные отношения супругов.
В ситуации, когда супруги оформляют ипотеку с брачным договором, его расторжение возможно только с согласия банка. В противном случае кредитное учреждение имеет право отказать в дальнейшем сотрудничестве и потребовать немедленного возврата всей оставшейся суммы.
Образец брачного договора для ипотеки
Форма, в которой должен быть составлен брачный контракт, законом не регламентируется, однако общая структура и примерное содержание каждого пункта такого документа принципиально не отличаются в готовых шаблонах, которые при необходимости можно скорректировать под индивидуальные нужды. При самостоятельной подготовке договора придерживаться можно следующей последовательности пунктов:
- Паспортные данные сторон и сведения, подтверждающие заключение между ними брака.
- Информация о принадлежности права собственности на имущество одному из супругов.
- Сведения о том, кем будет уплачен первоначальный взнос.
- Обозначение стороны, ответственной за регулярные платежи.
- Подтверждение официальных доходов плательщика, достаточных для своевременного погашения кредита.
- Меры при несоблюдении одной из сторон условий договора.
- Информация о распределении прав и обязанностей по ипотеке в случае развода.
- Адреса и реквизиты сторон.
Ознакомиться с примерным образцом данного договора можно по следующей ссылке.
Серьёзное преимущество самостоятельного оформления – экономия на услугах профессионального юриста. В случае же обращения за квалифицированной помощью стоимость работ может оказаться весьма существенной.
Стоимость брачного договора
Цена за работу по составлению и заверению такого соглашения обычно включает в себя несколько элементов: госпошлину за услуги нотариуса в размере 500 рублей (статья 333.24 Налогового кодекса России), стоимость действий технического характера по оформлению договора, а также, в некоторых случаях, надбавку в размере около 1% от суммы контракта. Общие расходы заявителей в среднем составят не менее 5000 руб., однако реальная цифра зависит от выбранной для оказания такой услуги организации.
Учитывая приведённую выше примерную стоимость подготовки брачного контракта специалистами, супругам имеет смысл заранее по возможности тщательнее проработать содержание будущего соглашения – так получится сэкономить если не деньги, то, по крайней мере, время на поиск оптимальной для обеих сторон формы документа, а к юристу обращаться уже с несколькими черновыми вариантами.
Преимущества и недостатки
Брачный договор – это официальный документ, чётко регламентирующий имущественные отношения между мужем и женой, что, несомненно, является весьма весомым аргументом для его заключения даже при отсутствии у сторон разногласий касательно семейной собственности в настоящий момент. К другим преимуществам такого соглашения также можно отнести:
- относительную простоту оформления и заверения;
- сведение к минимуму потенциальных конфликтов в случае раздела имущества при разводе;
- возможность использования брачного договора при ипотеке во время брака, если второй супруг имеет плохую кредитную историю, отказывается выступать в качестве созаёмщика или, напротив, желает иметь определённую долю в приобретаемом объекте недвижимости.
Минусы брачного контракта в основном связаны с нетипичным для российских реалий «посылом» документа, фактически сводящим смысл семьи к «приземлённым» имущественным отношениям. Но есть у документа и чисто объективные недостатки:
- возможность заключения договора только между официальными супругами;
- необходимость оплаты услуг по оформлению и нотариальному заверению договора;
- вероятность утраты его отдельными положениями юридической силы в связи с изменениями в законодательстве.
Брачный договор в роли эффективного инструмента по регулированию имущественных отношений между супругами только набирает популярность в России, однако уже сейчас в отдельных случаях его заключение становится по-настоящему необходимым. В первую очередь это касается приобретения жилья в ипотеку – существенная разница между доходами супругов может привести к невозможности исполнения одним из них обязательств перед банком в случае развода. Не исключена и обратная ситуация, когда муж или жена покупает недвижимость не для совместного использования, и тогда разграничение прав на имущество защищает вторую сторону соглашения от потенциальных взысканий в будущем.
Видео по теме
