Аренда или ипотека: что выгоднее? Рассмотрим все случаи

Сказать однозначно, что выгоднее – ипотека или аренда – невозможно, поскольку все зависит от конкретной ситуации. В долгосрочной перспективе ипотечный кредит всегда оказывается выгоднее аренды. Однако если жизненная ситуация до конца не ясна, и предугадать ее развитие невозможно даже на 1-2 года, лучше просто снять квартиру и действовать по обстоятельствам.

Что выгоднее: практические примеры

Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно сделать несложные математические расчеты. В качестве примера можно взять «типичные» квартиры Москве и в каком-либо регионе. Расчеты проводятся без учета коммунальных услуг, которые как в том, так и в другом случае оплачиваются отдельно.

Квартира в Москве

1-комнатная квартира в типичном спальном районе Москвы стоит 4 млн. руб.

Ее можно взять в ипотеку на таких условиях:

При этом снимать ту же самую квартиру придется примерно за 22 тыс. руб. в месяц, т.е. почти в 2 раза дешевле. За аналогичный срок 20 лет наниматель жилья заплатит 5 млн. 280 тыс. руб. при условии, что цена за аренду не будет увеличиваться. В действительности она неизбежно вырастет, поэтому реально говорить о сумме порядка 6-6,5 млн. руб.

Квартира в регионе

В качестве типичного региона можно взять Омскую область. На вторичном рынке г. Омска возможно приобрести 1-комнатную квартиру за относительно небольшую сумму 1,5 млн. руб.

Условия ипотеки те же самые:

При этом снять ту же квартиру можно за 10 тыс. руб. В результате за 20 лет квартиросъемщик заплатит съемщику 2,4 млн. руб. С учетом постепенного роста цен эта сумма может приблизиться к 2,8-3 млн. руб.

Выводы

Таким образом, на первый взгляд аренда жилья оказывается даже более выгодной, чем его покупка в ипотеку. Однако это только формальный расчет, который основан на 20-летнем сроке. На самом деле человек будет проживать в квартире и еще какое-то время – например, 15 лет.

В таком случае преимущество ипотеки становится очевидным:

• За 15 лет дополнительной аренды квартиры в Москве наниматель выплатит собственнику не менее 4 млн. руб., т.е. номинальную стоимость такой же квартиры.

• Если же ипотека будет погашена полностью, эта сумма экономится. К тому же квартиру можно будет продать, завещать, сдать в аренду и т.п.

Плюсы и минусы ипотеки: кому она подходит

Ипотечный кредит – это самый распространенный и часто единственно возможный способ приобретения квартиры.

Несмотря на ощутимую переплату, у ипотеки есть довольно много ощутимых преимуществ:

1. Основное из них – человек приобретает квартиру в собственность, что дает материальные и психологические преимущества.
2. Во время выплаты кредита гражданин вправе получить налоговый вычет как на покупку самой квартиры, так и на выплаченные проценты по кредиту. В сумме это составляет 650 тыс. руб. за все время действия ипотечного договора, т.е. по 32500 руб. ежегодно или по 2700 руб. ежемесячно.
3. В рассмотренном примере приведена довольно высокая ставка по ипотеке – 11% годовых. На рынке можно найти и более выгодные предложения – порядка 9-10%. Особенно большие преимущества имеют семьи с детьми (вторым, третьим и последующими), которые могут рассчитывать на ипотеку под 6% годовых.
4. При возникновении материальных затруднений граждане вправе получить ипотечные каникулы с полной отсрочкой всех платежей на 6 мес. Еще одна возможность – реструктуризация задолженности или ее рефинансирование на более выгодных условиях. Благодаря этим программам заемщики могут снизить размер ежемесячного платежа.
5. Другой способ облегчения кредитного бремени – частичное досрочное погашение. Эта услуга предоставляется бесплатно всеми банками, поскольку они не могут взимать комиссию согласно действующему законодательству. В результате размер ежемесячного платежа постоянно уменьшается, благодаря чему можно ощутимо сэкономить на переплате.
6. После полной выплаты кредита объектом можно распорядиться по своему усмотрению, в том числе продать, сдать под коммерческую или жилую недвижимость и т.п.
7. Спустя 20 лет квартира ожидаемо будет стоить больше или по крайней мере не меньше (относительно актуального уровня цен на другие товары). Поэтому недвижимость была и остается одним из наиболее надежных способов инвестирования сбережений.

С другой стороны, у ипотеки есть и свои недостатки:

1. Это довольно тяжелое финансовое бремя, которое будет действовать несколько лет или десятилетий (в рассмотренном примере – 20 лет). Предсказать развитие событий на это время практически невозможно.
2. Если жизненные обстоятельства ухудшатся, есть реальная угроза остаться без жилья, которая переходит банку в залог. При этом человек не окажется на улице в буквальном смысле слова, однако его могут переселить в менее комфортное помещение.
3. Также при наличии ипотеки заемщик длительное время не может распоряжаться квартирой. Нет возможности не только продать ее, но также завещать или обменять. Соответственно придется 10-20 лет жить в одном районе, с одними соседями и т.п.
4. Наряду с самим ипотечным кредитом заемщик выплачивает обязательные страховые взносы за объект недвижимости. Нередко необходимо оплачивать и страхование жизни.
5. За квартиру взимается имущественный налог в размере 0,1% ежегодно. В целом это неощутимая сумма – например, за московскую квартиру порядка 4000 рублей в год, а за омскую – 1500 руб.
6. Наконец, чтобы взять ипотеку, нужно обязательно накопить ежемесячный взнос. Это также немалая сумма – в ряде случаев даже эти деньги берут в кредит, после чего расплачиваются с 2 банками одновременно.

Как правило, это более определенная ситуация, когда оба супруга работают в стабильных компаниях или учреждениях. Они четко могут поставить свои финансовые цели, определиться с ближайшими планами на будущее и т.п. Проживать же в арендованной квартире им не только материально невыгодно, но и психологически некомфортно.

Плюсы и минусы аренды: в каких случаях она выгоднее

Преимущества проживания в арендованной квартире заключаются в том, что она лишена всех недостатков ипотеки:

1. В любой момент решение можно изменить, что дает полную свободу выбора и надежно страхует от возможной ошибки при выборе жилья.
2. Выплата по аренде обычно меньше, чем по ипотеке, хотя и не всегда.
3. Квартиросъемщик освобожден от обязанности уплаты налога, страховых платежей и т.п.
4. Нет необходимости копить деньги для первоначального взноса и тем более брать потребительский кредит для этой цели. Арендовать жилье можно буквально за несколько часов.

С другой стороны, недостатков у аренды тоже достаточно:

1. Жилье никогда не перейдет в собственность нанимателя – в каком-то смысле он тратит деньги впустую, поскольку оплачивает только свое право пользования.
2. Соответственно, квартирой невозможно распоряжаться – у съемщика нет недвижимости и не предвидится.
3. Ставка по аренде может увеличиться (обычно 1 раз в год).
4. Невозможно получить налоговый вычет и другие меры государственной поддержки.
5. Многим людям психологически некомфортно регулярно контактировать с собственником, нести ответственность за имущество.

Как рассчитать, что выгоднее

Для этого необходимо точно вычислить:

1. Величину арендной платы.
2. Размер личных сбережений, которые можно использовать как первоначальный взнос.
3. Стоимость квартиры, которую предполагается приобрести.
4. Ставку по ипотеке.
5. Общую сумму арендных выплат и ежемесячных платежей в пользу банка (для этого используется кредитный калькулятор).
6. Сравнить оба показателя за одинаковый период времени.

Однако «голых» расчетов недостаточно. Необходимо также оценить и свою жизненную ситуацию. Очевидно, что за всю жизнь переплата по ипотеке все равно будет меньше, чем за аренду. Зато ближе к пенсионному возрасту у человека в собственности окажется жилье. Арендовать же квартиру на пенсии или очень трудно, или нереально. Поэтому в подобных вопросах взвешивать нужно, прежде всего, долгосрочные факторы.

Читайте также другие полезные статьи:

• Досрочное погашение ипотеки. Как погасить правильно?
• Как погасить ипотеку быстрее и что важно знать о досрочном погашении
• Оценка квартиры для ипотеки. Пошаговая инструкция, сколько стоит

Видео обзор: Что выгоднее — ипотека или аренда?