Аккредитация новостроек – это процедура одобрения банком выдачи ипотечного кредита на квартиры в строящемся доме. Если застройщик получил разрешение, это само по себе говорит о том, что вероятность сдачи объекта в срок значительно выше. Однако 100% гарантию аккредитация не дает, поэтому при принятии решения необходимо обратить внимание и на другие факторы.
Что такое аккредитация
Для одобрения выдачи ипотечных кредитов, все новостройки проходят через комплексные проверки
Под аккредитацией понимается комплексная проверка застройщика специальными службами банка и другими экспертами для оценки вероятности успешного завершения строительства многоквартирного дома (или нескольких домов). Упрощенно можно сказать, что это проверка того, насколько надежным является данный застройщик для одобрения выдачи ипотечных кредитов на покупку квартир.
Осуществляется аккредитация по специальным критериям, которые утверждены конкретным банкам. Поэтому если одна строительная компания аккредитована Альфа-Банком, это не означает, что она получит такую же оценку, например, в банке ВТБ.
Благодаря положительному решению после проведения экспертизы каждая сторона получает свои преимущества:
- Банк одобряет выдачу ипотечных кредитов для приобретения квартир и других помещений в новостройке.
- Дольщики могут быть уверенны в том, что с высокой вероятностью процесс строительства действительно закончится успешно.
- Сама компания становится востребованной среди клиентов, желающих приобрести недвижимость в новом строящемся доме по выгодной цене.
При отсутствии положительного заключения от одного банка застройщик может попытаться аккредитоваться у другого. Но сделать это будет уже труднее, подобно тому как получение отказа в одобрении кредита немного ухудшает кредитную историю заемщика.
Критерии аккредитации
Для принятия положительного решения банк руководствуется собственными правилами и требованиями. В целом они совпадают: если строительство находится на стадии котлована, аккредитация в большинстве случаев невозможна. Если же строительство завершено на 20%-30% и более, получить одобрение гораздо проще.
Также застройщик получит положительное решение и в том случае, если банк сам участвует в строительстве, вложив определенную сумму. Тогда он также будет активно рекламировать объект клиентам, предлагая получить ипотечный кредит.
В качестве требований используются разные критерии – стадия строительства, репутация застройщика, соответствие законодательству:
- Обеспеченность обязательств финансовыми активами (достаточный запас средств на счетах).
- Целевое расходование средств, отсутствие подозрительных схем финансирования.
- Безубыточность минимум за 2 последних года.
- Полное соответствие требованиям законодательства (ФЗ №214).
- Отсутствие негативной информации о работе строительной компании, его акционеров и инвесторов.
- Достаточно большое количество объектов, построенных данным застройщиком и введенных в эксплуатацию в указанный срок.
В результате проверки компании присваивается категория – например, в Сбербанке это может быть 1 из 5 групп от «А» до «Е».
Категория | Количество ранее завершенных объектов | Готовность строящегося объекта (стадия) |
| А | 0 | 30% надземной части дома уже возведено |
| Б | от 1 до 2 | 15% надземной части дома уже возведено |
| В | от 3 до 4 | начато строительство подземной части, вырыт котлован |
| Д | от 5 до 19 | площадка готова к началу строительства, есть ограждения, установлены здания для строителей, есть оборудование |
| Е | от 20 | любая (оценка не производится) |
Указанные категории представлены в порядке возрастания надежности компании. Если застройщик относится к группе «А», он является новичком на рынке. Поэтому к нему предъявляются особо сложные требования – дом должен быть завершен как минимум на 30%.
Если же компания относится к категории «Е», это означает, что она является наиболее надежной. Поэтому проведение дополнительной аккредитации не требуется (подобная процедура уже проводилась ранее или застройщик имеет безупречную репутацию на рынке).
При этом оценка не всегда совершается по жестко заданным параметрам. Если в целом компания соответствует практически всем критериям, но не удовлетворяет одному требованию, решение о сотрудничестве с банком также может быть одобрено. В таких ситуациях процедура аккредитации проводится в индивидуальном порядке.
Как проводится аккредитации
Компания-застройщик подает заявку в крупнейшие кредитные организации для проведения аккредитации
Компания-застройщик заинтересована в проведении проверки и получении положительного решения от банка. Поэтому обычно руководство как можно быстрее обращается в крупнейшие кредитные организации и подает заявку.
Представители банка формируют комиссию экспертов и проверяют строительную компания по разным аспектам:
- Репутация застройщика.
- Количество возведенных объектов.
- Длительность работы на рынке.
- Финансовое положение.
- Деловая репутация каждого руководителя.
- Этап строительных работ.
- Судебное досье (выступала ли компания в судах, в какой роли, каков результат дела).
- Соответствие документации требованиям федерального законодательства.
Проверка для надежных застройщиков занимает 2-3 рабочих дня, после чего им присваивается категория «Д» или «Е». Для остальных компаний процедура может занять до 10 рабочих ней.
Чтобы ускорить эту процедуру, организация должна предоставить весь требующийся пакет документов:
- Свидетельство о собственности на земельный участок или договор аренды.
- Разрешительная документация на строительство.
- Проектные документы.
- Смета с расчетами.
- Заключения от МЧС и других ведомств.
В результате проверки банк выдает документы, подтверждающие факт аккредитации. Каждый покупатель вправе ознакомиться с оригиналами или сканированными копиями в офисе либо на сайте застройщика.
Как выбрать надежного застройщика
Важно обратить внимание на то, что аккредитация как таковая не дает 100% гарантии того, что дом обязательно будет достроен и введен в эксплуатацию точно в срок. Поэтому в какой-то степени покупатель всегда рискует, когда покупает квартиру на этапе строительства. Этот риск усиливается из-за того, что на недостроенные объекты довольно редко находится новый инвестор, который оперативно завершает строительство. Обычно недвижимость стоит 1 или несколько лет, что плохо отражается на конструкции, удорожает его обслуживание и т.п.
Поэтому многие банки за последние 2-3 года ужесточили свои требования к строительным компаниям. Например, сегодня застройщики с отсутствием истории на рынке редко получают одобрение, если объект не завершен минимум на 30% или даже 50%.
Соответственно при выборе застройщика важно обратить внимание не только на саму аккредитацию, но и на другие обстоятельства:
- Степень готовности дома – ее можно оценить самостоятельно, исходя из количества реально возведенных этажей.
- История и репутация компании – уточнить эти данные можно из открытых интернет-источников, а также опросив жильцов ранее возведенных домов.
- Наличие аккредитации – если разрешительные документы выдали только 1-2 банка, это не вполне надежный застройщик. Чем больше одобренных заявок от разных кредитных организаций, тем лучше.
При этом отсутствие аккредитации не означает автоматически, что компания «плохая», и дом точно не будет введен в эксплуатацию. Основным критерием является степень готовности дома.
Таким образом, аккредитация сама по себе является дополнительным критерием для оценки надежности строительной компании. Несмотря на то, что она не дает 100% гарантии, учитывать этот фактор нужно обязательно.
Читайте также другие полезные статьи:
- Оценка квартиры для ипотеки. Пошаговая инструкция, сколько стоит
- Вторая ипотека до погашения первой
- Рефинансирование ипотеки: что это такое и как происходит?
Видео-советы: Как выбрать надежного застройщика
