Что такое прямая продажа квартиры?
Финансовые операции с недвижимостью – довольно частое явление. Кому-то надо продать, а кому-то — купить.
Существует несколько вариантов реализации и приобретения квартиры, одним из которых является её прямая продажа.
Далее расскажем о том, что такое прямая продажа квартиры и в чём преимущества данного способа.
Типы продаж
Существует 2 стандартных типа продаж:
- прямая (свободная/чистая) продажа;
- альтернативная продажа квартиры.
Выделяют ещё такой способ продажи, как «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Но этот вариант встречается крайне редко.
Что значит прямая продажа квартиры?
Прямая, или свободная продажа квартиры представляет собой сделку, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец/продавцы (если жильём обладает несколько собственников). В результате сделки покупатель получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в освобождённую квартиру.
При прямой продаже квартира реализуется продавцом без дополнительных условий и интересов сторонних лиц. Такие сделки возможны, когда у продавцов нет:
- зарегистрированных в продаваемой квартире граждан;
- претензий со стороны каких-либо третьих лиц;
- обязательств перед банком по ипотеке, где продаваемая недвижимость выступает в качестве залога;
- необходимости приобретать иное жильё до реализации своей жилплощади.
Свободная продажа — это простая операция с недвижимостью, предполагающая всего одну сделку: собственник продаёт свое жильё, не ставя перед собой цели купить другое. Договор подписывается обоими сторонами, принятие решения не зависит от каких-либо иных лиц. От участников требуется заключение предварительного соглашения, затем подписание окончательного договора купли-продажи.
Прямая продажа или покупка – самый оптимальный вариант быстрой сделки без обременения. Но в последнее время, особенно при продаже дорогих квартиры, продавцы чаще ищут альтернативные варианты продаж.
Риелторы называют подобные сделки «чистыми». Однако и они могут осложняться различными нюансами при продаже новостроек и вторичного жилья.
Будьте внимательны при покупке квартиры стоимостью ниже рыночной. Возможно, такая цена установлена продавцом не случайно.
Квартиры и дома вторичного жилого фонда могут иметь скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить при зрительном осмотре перед покупкой. Продают такие объекты обычно по сниженным ценам.
Правда, в подобном случае у покупателей будет возможность признать сделку недействительной на основании умышленного сокрытия продавцом дефектов в недвижимости.
Возможна ли ипотека при прямой продаже?
У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.
При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.
При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.
Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.
При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.
Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.
Какие документы нужны для прямой продажи квартиры?
Перечень документов, необходимых для продажи квартиры, выглядит следующим образом:
- паспорт собственника или доверенного лица;
- свидетельство о рождении, если собственником является подросток до 14 лет;
- свидетельство о браке;
- письменное разрешение супруга/и, заверенное у нотариуса;
- свидетельство о регистрации права на жилплощадь (договор дарения или прочие свидетельства отчуждения недвижимости);
- техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет;
- выписка из домовой книги (действительна только 1 месяц);
- разрешение органов опеки на продажу (если собственник – несовершеннолетнее лицо);
- договор купли-продажи (в 3 экземплярах);
- справка из налоговой службы об отсутствии долгов (если продаётся квартира, полученная в дар или в наследство).
Прежде чем покупать квартиру непосредственно у продавца, проанализируйте тщательно 2 выписки: из ЕГРП и из домовой книги. Первый документ поможет проследить всю историю квартиры, а во втором отражены все прописанные в квартире лица. Отсюда же можно узнать, не наложены ли на квартиру арест, ограничение или обременение. Эти 2 документа покажут всю «чистоту» жилого помещения.
Если за последние несколько лет недвижимость неоднократно перепродавалась, то правомерность всех предыдущих сделок вызывает большие сомнения.
Необходимо отследить всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади: может оказаться, что не все жильцы были выписаны в процессе продажи. Прописанные в квартире лица могут претендовать на проживание наряду с новым владельцем.
Дополнительные документы
При продаже квартиры могут потребоваться дополнительные документы, например, справка о дееспособности одного из собственников квартиры (если им является пожилой человек или инвалид).
Если при покупке квартиры использовался маткапитал, то нужно получить справку о том, что при её продаже не были нарушены права несовершеннолетнего.
Иногда могут потребовать справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг и предыдущий договор купли-продажи.
Документы для регистрации прав собственности
Процедура регистрации перехода права собственности на квартиру потребует наличия таких документов, как:
- паспорт нового собственника;
- договор купли-продажи;
- заявление покупателя о госрегистрации прав на жилое помещение;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости (если не предоставлялся ранее);
- правоустанавливающий документ продавца, если право не подтверждено регистрацией в ЕГРП;
- квитанция об оплате госпошлины.
При прямой продаже следует очень внимательно оформлять документы. В них должны быть подробно отражены все условия:
- дата выселения прежних хозяев;
- передача ключей от квартиры;
- снятие бывших жильцов с регистрационного учёта;
- возможное наличие обременений на имущество и пр.
Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?
Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:
- Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
- При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.
Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.
Альтернативная продажа чаще применяется при:
- разделе квартиры с долевыми собственниками;
- проживании родственников на общей жилплощади;
- обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилплощади;
- разъезде коммунальных жильцов;
- выделении жилья гражданам, находящимся под социальной опекой: инвалидам, несовершеннолетним, пенсионерам.
Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.
Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.
Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.
