Коммерческая ипотека для юридических лиц в 2019 году: как взять кредит на недвижимость

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

 

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2019 год:

• Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
• Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
• Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
• Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
• Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
• Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

• Срок кредитования до 10 лет.
• Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
• Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

• Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
• Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
• Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

• Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
• Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
• Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
• Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

• Заявление на предоставление кредита.
• Анкета.
• Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Документы по хозяйственной деятельности.
• Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

Видео: Нюансы коммерческой ипотеки