Как купить коттедж в ипотеку в 2019 году? Можно ли?

Ипотека на коттедж

Понятие «ипотека» появилось еще в Древней Греции. Греки — народ ушлый, еще в древние времена они придумали способ отдавать деньги под залог недвижимости. Чаще всего в этой роли выступали земельные участки.

А чтобы исключить соблазн продать участок дважды, наши праотцы выставляли на них огромные камни. Увидев эти глыбы, даже ребенок понимал, что хозяин уже получил за землю деньги в кредит.

Современные реалии таковы, что ипотека более охотно выдается на приобретение квартир. Но как быть тем, кто мечтает о собственном доме? Как купить коттедж в ипотеку и вообще — возможно ли это? Какие банки работают в этом направлении?

Можно ли подготовиться к сделке заранее и что для этого нужно? Какие документы собрать и сколько поручителей привести? Обо всем этом читайте далее.

Чем отличается дом от коттеджа для ипотеки?

В строительной среде определение коттеджа довольно размытое. У банкиров на этот счет обозначены более четкие границы. На них и будем ориентироваться.

Важно понимать тип земли под коттеджем. Банком допустимы следующие варианты:

• земля сельскохозяйственного назначения;
• земля в границах населенных пунктов.

Целевое использование земли также имеет значение. Она может быть предназначена для:

• индивидуального жилого строительства;
• дачного строительства и садового дома;
• для ведения личного подсобного хозяйства.

Категория земли и назначение целевого использования напрямую влияют на условия ипотечного кредитования.

Вид разрешения и тип земельного участка будут указаны в свидетельстве на право собственности коттеджа и земли.

При решении приобрести коттедж на земле населенных пунктов с правом целевого использования для индивидуального жилого строительства условия по ипотеке будут максимально выгодными. Если у земель будут статус сельхозназначения, условия будут похуже.

Особенности ипотеки на коттедж

Ипотека на коттедж имеет два четких направления:

• под залог имеющейся недвижимости;
• с последующей передачей в залог банку покупаемой недвижимости.

А все дело в том, что банки не верят в загородную недвижимость. Емкость рынка меньше, нет защиты со стороны государства, этот актив считается непрозрачным.

По факту предметом ипотеки выступают строение и земельный участок. И оба эти объекта не являются типовыми, если, к примеру, сравнивать их с городскими квартирами. Банкам сложно рассчитать стоимость, учесть все риски, оценить ликвидность.

Как получить одобрение банка?

Чтобы банк принят положительное решение относительно ипотечного кредита на коттедж, земельный участок и дом должны отвечать множеству условий — от близкого расстояния от города до материала фундамента и стен.

На ликвидность отрицательно влияют следующие факторы:

• близость шумной трассы;
• соседство с животноводческими фермами, промышленными объектами;
• расположенные недалеко высоковольтные линии электропередач;
• другие обстоятельства, которые могут повлиять на тишину и уединенность загородной жизни.

Кроме этого, если дом обладает существенными недостатками, он может годами экспонироваться на рынке недвижимости, и даже значительное снижение цены не сделает его интересным для покупателей.

Список факторов, из-за которых банк может принять решение об отказе в ипотеке, может быть также продлен уровнем износа здания, его техническими характеристиками, материалами постройки, целевым назначением участка.

Кредиторы рассматривают только те дома, которые состоят на кадастровом учете. Это необходимо для исключения их из списка нелегализованных зданий и самостроя.

Требования банков к приобретаемым коттеджам

К объектам недвижимости, покупаемых за кредитные средства, всегда предъявляются особые требования. Коттедж — не исключение.

Ниже перечислены главные требования, которым должен соответствовать коттедж в ипотеку:

• это должно быть готовое капитальное строение;
• дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания;
• не должен быть признан ветхим или аварийным;
• фундамент может быть возведен из прочных материалов — камня, бетона, кирпича;
• состоять не более чем из 3-х этажей;
• стены должны быть построены из камня, панелей, кирпича, монолита или блоков. Деревянные и каркасные дома одобряются, если построены недавно;
• подъезд к дому должен быть удобным;
• наличие канализации, отопления, санузла с встроенным оборудованием;
• электроснабжение организовано от внешнего источника;
• расположен на расстоянии 100 км от крупного города;
• обязательное оформление страховки от несчастных случаев.

В ипотеке откажут, если коттедж расположен в закрытом административно-территориальном образовании или военном городке.

Первый взнос и процентная ставка

Ипотека под строительство коттеджа выдается по принципу «Выше ставка — выше взнос». Первый взнос по ипотеке должен быть не менее 25-30 %. Это связано с тем, что дома менее ликвидные, чем квартиры, и сильнее подвержены естественному износу.

Условия и требования Сбербанка

Сбербанк продолжает оставаться кредитной организацией № 1 в России. Рассмотрим, какие условия и требования предъявляет Сбербанк для получения ипотеки под коттедж.

Кредитные средства могут быть выданы на срок до 30 лет. Но к моменту погашения займа кредитополучатель не должен быть старше 75 лет. Ипотеку охотнее оформят зарплатным клиентам и молодым семьям.

Перевод, ведение счета и выдача осуществляется без комиссий. Максимальная сумма не должна превышать 80 % от стоимости объекта недвижимости. Обязательное условие — оформление залога на земельный участок и коттедж.

Дом должен быть застрахован на весь период ипотечного кредита. Жизнь и здоровье можно не страховать, в этом случае стоимость ипотеки увеличивается на 1 процентный пункт.

В данный момент покупка коттеджа в ипотеку доступна по программе «Приобретение готового жилья».

Когда начинать выбор и осмотр объектов: до или после одобрения заявки по ипотеке?

Знающие эксперты рекомендуют начинать подбирать коттедж задолго до обращения в банк. Процесс этот рутинный и долгий: потребуется объехать не один десяток домов. Если вы уже сделали свой выбор, начните собирать документы.

Пакет документов для ипотеки на коттедж

Но если вы имеете вид на жительство или другие документы, позволяющие вам жить и работать в России, с документами должен быть полный порядок.

Итак, вам понадобится подготовить и представить в банк следующий пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность, — обычно это паспорт;
• заверенная работодателем копия трудовой книжки;
• справка с последнего места работы (минимальный стаж должен составлять не менее 6 месяцев);
• справка, подтверждающая доход, — по форме 2НДФЛ или по образцу банка;
• документы, подтверждающие наличие ликвидного имущества, собственности, под залог которой вы сможете получить ссуду;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельства о рождении детей;
• анкета-заявление;
• согласие супруга, заверенное у нотариуса.

Требования банков к заемщикам

На загородном рынке недвижимости требования банков к кредитополучателям существенно выше, чем к соискателям на заем городского жилья. Часто клиенты даже с высоким уровнем платежеспособности получают отказы по своим заявкам. По статистике, отрицательное решение принимают по третьей части всех заявок от потенциальных заемщиков.

Кстати, коттедж также должен иметь чистую юридическую историю и стоять на земле поселений. В качестве залога банки требуют и объект, и участок, на которой он построен. Покупатели дают согласие на двойной залог, так как банки могут не согласиться принять только постройку. Реализовать дом без земли будет крайне трудно.

И даже если объект будет идеально соответствовать всем требованиям, имеет значение еще такой параметр, как расстояние до города. Обычно оно не должно превышать от 30 до 100 км. Показатель зависит еще и от доступности объекта к филиалу банка.

Может ли изменяться процентная ставка по ипотеке на коттедж?

Ипотечный заем под коттедж выдается по фиксированной ставке. Это условие должно быть прописано в кредитном договоре. Уменьшить процент по ставке можно, если заключить страхование титула и личную страховку.

Страхование коттеджа

Объект, который вы планируете покупать в кредит, должен быть обязательно застрахован от несчастных случаев. Это требование даже не банков, оно закреплено на федеральном уровне.

Если коттедж будет разрушен из-за природного катаклизма, банк потеряет объект своего залога. Такой риск не допустит ни одна финансовая организация, выдающая кредиты.

Страхование титула

Банк хочет быть уверенным в том, что коттедж в ближайшем будущем не приобретет нового владельца из-за недостаточно проведенной предварительной проверки чистоты сделки или по внезапному решению суда.

Страхование жизни и трудоспособности

Этот вид страхования также не входит в перечень обязательных процедур для получения ипотеки, но, как и страхование титула, будет способствовать понижению процентной ставки.

Жилищный заем обычно предоставляется на длительный срок (до 30 лет). Сделать точный прогноз по состоянию жизни и здоровья заемщика очень трудно. А страховка позволит получить гарантии на непредвиденный случай. При утрате дееспособности или наступлении страхового случая компания возьмет расходы на себя.

Чем больше страховок вы оформите, тем ниже будет ваша процентная ставка по ипотеке на коттедж.

Оценка объекта недвижимости

Перед выдачей ипотеки на коттедж потребуется провести его оценку. У большинства банков имеется список аккредитованных лицензированных оценочных компаний. Обычно с ними банки состоят в договорных отношениях, поэтому всецело доверяют их экспертным заключениям.

Как происходит процесс оценки? Специалист компании-партнера непредвзято оценивает объект недвижимости, при этом руководствуется инструкциями и пунктами оценочного листа.

Объективность оценки складывается из следующих факторов:

• стоимости материалов при строительстве коттеджа;
• степени завершенности объекта;
• наличия инженерных коммуникаций;
• доступности транспортной развязки;
• инфраструктуры;
• особенностей ландшафтного дизайна.

После проведения оценки будет составлен соответствующий акт, который также прикладывается к пакету документов на одобрение ипотеки.

Какие банки разрешают взять коттедж в ипотеку?

Помимо Сбербанка, ипотечный кредит на коттедж можно получить в Россельхозбанке, Райффайзенбанке, Альфа-Банке, Дельтакредите, Уралсиб, Металлинвестбанке.

Действуют ли госпрограммы при получении ипотеки на коттедж?

Ипотека для молодых семей и с использованием материнского капитала

Материнский капитал также действует на загородном рынке. С помощью сертификатов материнского капитала можно погасить часть первого взноса.

В этом случае действуют те же правила, что и при покупке квартиры: нужна справка о том, какая сумма осталась на счету материнского капитала, а также сам сертификат. А после полного погашения заемщики обязаны будут выделить обязательную долю в доме своим детям.

Дом цвета хаки: можно ли купить коттедж по военной ипотеке?

Главное требование к коттеджу заключается в том, что он должен быть объектом первичного рынка и включен в перечень, утвержденный «Росвоенипотекой». Также имеет значение и схема реализации: ипотека для военнослужащих распространяется только на те объекты, которые реализуются по договорам купли продажи или долевого участия.

Застройщик должен вначале «подружиться» с банком, который работает с программами военной ипотеки. В числе «дружественных» банков — Сбербанк, ДельтаКредит, ВТБ, Газпромбанк, Связь-Банк, Возрождение и некоторые другие.

Вместо заключения: плюсы и минусы ипотеки на коттедж

Плюсы:

• Возможность купить жилье иного качества — на своей земле, большой площади, чистый воздух, свобода.

Минусы:

• Более высокие процентные ставки.
• Большой первоначальный взнос.
• Увеличенный перечень документов.
• Частые отказы банков.

Ипотека на коттедж — дорогое удовольствие, ее сложнее получить и оформить. Но если вы готовы решить все сложности на пути к своей мечте, дерзайте. Получить этот вид ипотечного займа сложно, но возможно.